Alguém esclarece as análises sobre o imobiliário residencial?

Por Pedro Fontes Falcão, gestor e professor de Negociação e de Corporate Governance

Estamos a sair da situação pandémica (pelo menos, assim todos esperamos) com dados macro e microeconómicos um pouco díspares, sendo uns claramente positivos e outros claramente negativos, o que dificulta a previsão de como é que a situação económica irá evoluir nos próximos tempos.

Temos alguns dados que não permitem por vezes análises claras e fidedignas. A taxa de desemprego é uma delas, pois não reflete o número de pessoas que não trabalha, tendo pormenores na sua definição que são importantes conhecer. O número de empregados e o número de empregos gerados podem contribuir para uma melhor compreensão da realidade.

De entre vários dados a que deveremos estar atentos, como a questão do emprego/desemprego, o Banco de Portugal veio referir, no relatório de estabilidade financeira que foi divulgado no final de junho, que o mercado imobiliário residencial poderá, eventualmente, estar a ficar sobrevalorizado. Convém ler o texto original para evitar interpretações variadas: “A relevância deste mercado recomenda o acompanhamento dos sinais de uma eventual sobrevalorização dos preços”.

Por um lado, a construção civil não travou tanto a sua atividade como se esperava durante a pandemia, e os custos de mão-de-obra e de certos materiais têm subido. Também a compra de casa por não residentes não diminuiu tanto como alguns esperariam, e a procura de segunda casa pode estar a aumentar tendo em conta o aumento do teletrabalho. As baixas taxas de juro dos depósitos também incentivam a aplicação de poupanças noutros ativos, sendo o imobiliário um deles.

Por outro lado, a redução do turismo e o maior receio dos portugueses face à incerteza atual pode diminuir a procura de casas, assim como o eventual excesso de oferta pode reduzir preços. A acrescer também o fim das moratórias, vamos ver se alguém consegue perceber a futura evolução do mercado.

Para conseguir tirar ilações, os dados são importantes. Esse é o ponto que gostaria de abordar. Saíram dados do INE que os preços em Lisboa baixaram agora, embora em boa parte do país tenham subido. São, contudo, dados de um trimestre, não permitindo ainda concluir sobre tendências.

Mas, apesar do esforço e mais-valia do INE, qual a base e pressupostos para se conseguir perceber realmente a evolução dos preços no mercado imobiliário residencial? A base é o preço por metro quadrado. Mas o metro quadrado construído é diferente do metro quadrado útil. A idade dos prédios, estado de conservação das casas, garagens, varandas, entre outros distorcem as análises.

Embora não seja simples, porque não tentar desenvolver um sistema mais fidedigno de análise dos preços de imobiliário residencial, incluindo, por exemplo, o INE e as agências imobiliárias? Presumo que tenham vantagem numa análise mais fina do mercado, ajudando à análise macroeconómica, à avaliação pelos bancos, e a uma melhor e mais fácil escolha e compra de casa pelos particulares, entre outros.

Para quem já andou a querer comprar ou vender casa, a comparação de preços não é simples nem muito linear. E, sem dados claros, as análises macroeconómicas também não. Basta pesquisar casas para ver…