O agravamento do IMI aplicado a terrenos para construção e imóveis devolutos ou em ruínas situados em zonas de pressão urbanística está agora nas mãos do Tribunal Constitucional, depois de três decisões arbitrais terem considerado a medida desproporcionada e inconstitucional.
De acordo com o Jornal de Negócios, o Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD) já decidiu em três processos diferentes desaplicar a norma, dando razão a contribuintes que contestaram liquidações emitidas pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
Em causa está uma penalização que pode elevar o IMI até dez vezes a taxa normal, com agravamentos anuais de 20% que podem chegar a vinte vezes essa taxa. Dependendo do município, a taxa base do imposto varia entre 0,3% e 0,45%.
A medida foi introduzida em 2020 e sofreu novos agravamentos, o último dos quais em 2023, no âmbito do pacote Mais Habitação. Aplica-se a prédios devolutos ou em ruínas e a terrenos para construção que permaneçam desaproveitados durante mais de um ano em zonas de pressão urbanística.
O objetivo é pressionar os proprietários a colocarem os imóveis no mercado e reduzir situações de especulação imobiliária. Os árbitros consideraram, contudo, que a intensidade da penalização ultrapassa aquilo que seria necessário para atingir esse fim.
Três decisões apontam para inconstitucionalidade
Segundo o Jornal de Negócios, a primeira decisão arbitral foi tomada no final do ano passado e envolvia cerca de 69 mil euros de IMI. O tribunal entendeu que, apesar da relevância do objetivo de garantir habitação para as classes média e mais desfavorecida, o encargo imposto ao proprietário era excessivo.
Os árbitros sublinharam que o agravamento não acompanha qualquer aumento da capacidade contributiva do proprietário nem uma valorização do imóvel.
Em março surgiu uma segunda decisão, desta vez num processo superior a 64 mil euros, com fundamentação semelhante. O tribunal reconheceu a importância constitucional do direito à habitação, mas considerou que a legitimidade do objetivo não permite justificar qualquer meio utilizado para o atingir.
Em maio, uma terceira decisão arbitral voltou a considerar inconstitucional a aplicação da norma, num processo envolvendo cerca de 25 mil euros.
Nos três casos, o Ministério Público apresentou recurso, obrigatório neste tipo de situações, levando agora a questão ao Tribunal Constitucional.
Decisão pode vir a ter efeitos gerais
Luís Bernardo, fiscalista da Deloitte, chama a atenção para o facto de estarem em causa três processos diferentes, relativos a terrenos para construção no distrito de Setúbal, decididos por árbitros distintos.
Para já, cada decisão produz efeitos apenas no processo concreto. No entanto, caso o Tribunal Constitucional venha a decidir no mesmo sentido nos três casos, poderá abrir-se caminho a uma decisão com força obrigatória geral.
A Autoridade Tributária tem defendido a legalidade do regime, argumentando que o diferente tratamento dado a imóveis devolutos, prédios em ruínas e terrenos para construção situados em zonas de pressão urbanística se justifica por razões económicas e sociais.
Segundo a posição da Fazenda Pública citada pelo Jornal de Negócios, o legislador tem margem para agravar a tributação destes imóveis como instrumento de política pública.
Árbitros consideram agravamento próximo de uma sanção
Os tribunais arbitrais rejeitaram esse entendimento e consideraram que um agravamento que pode atingir 920% se aproxima de uma sanção, afastando-se da função tradicional do IMI enquanto imposto sobre a propriedade.
Na leitura dos árbitros, a medida deixa de ter apenas uma função de incentivo e assume uma natureza punitiva, levantando dúvidas sobre a sua compatibilidade com os limites constitucionais aplicáveis à tributação.
Os decisores alertam ainda para a possibilidade de o aumento do imposto acabar por ser repercutido no preço dos imóveis, atingindo precisamente as famílias de rendimentos médios e mais baixos que a medida pretende beneficiar.
Heranças podem deixar proprietários sem margem para agir
Outro dos problemas identificados prende-se com situações em que os proprietários não conseguem colocar os imóveis no mercado, mesmo que pretendam fazê-lo.
Luís Bernardo aponta como exemplo as heranças jacentes e os conflitos familiares que podem impedir durante anos a venda, construção ou utilização de determinado imóvel.
Existem também casos em que um terreno é comprado com intenção de construção, mas o projeto ainda não arrancou quando chega o final do ano. Nessa situação, a informação pode ser transmitida pelo município à Autoridade Tributária e dar origem ao agravamento do IMI.
O fiscalista considera a medida especialmente pesada para os contribuintes e entende que esta se aproxima de uma lógica de confisco, por não refletir necessariamente a verdadeira capacidade contributiva do proprietário.
Os árbitros defendem igualmente que poderiam ter sido adotadas soluções menos gravosas, apontando, por exemplo, para benefícios fiscais destinados a proprietários que colocassem rapidamente terrenos à disposição para construção de habitação.
Caberá agora ao Tribunal Constitucional decidir se o agravamento do IMI aplicado nestas situações respeita ou não os limites constitucionais.
