Depois de anos de forte crescimento, o mercado imobiliário português entrou numa nova fase. O capital continua interessado em Portugal, mas os investidores estão mais exigentes, os projetos são analisados com maior rigor e a qualidade dos ativos tornou-se o principal fator de diferenciação.
Em entrevista à Executive Digest, Sofia Tavares, Head of Leasing Advisory Portugal na JLL, explica como estão a mudar os escritórios, o retalho, a logística e o investimento, e aponta as tendências que vão marcar o setor nos próximos anos.
O mercado imobiliário em Portugal atravessa um momento curioso: continua a atrair investimento, mas já não com a mesma facilidade de antes, sobretudo com taxas de juro mais elevadas e maior exigência dos investidores. O que é que mudou realmente na forma como o capital olha para Portugal — e o que ainda nos mantém no radar?
Sim, Portugal era visto como um mercado com muitas oportunidades, com yields atrativos, custo de entrada relativamente baixo e potencial de valorização significativo. A narrativa era de “descoberta”, os Golden Visa, turismo em crescimento explosivo, startups tecnológicas emergentes, etc. O mercado amadureceu e a análise tornou-se substancialmente mais rigorosa. Com as taxas a aumentar, o custo de capital disparou. Investidores exigem agora yields que compensem esse custo acrescido, mas os preços dos ativos não ajustaram proporcionalmente na mesma velocidade, criando um gap de expectativas entre compradores e vendedores. O capital institucional internacional tornou-se extremamente seletivo e o perfil de risco mudou. Mas ainda há muitos fatores que mantêm Portugal no radar, nomeadamente a estabilidade política, a segurança jurídica, a posição geográfica para logística, por exemplo, mantém relevância estratégica, o ecossistema tecnológico de Lisboa bastante mais maduro e o turismo naturalmente. O desafio é conseguir demonstrar resiliência nas rendas e maturidade operacional.
Muito se falou do “fim do escritório” com a pandemia, mas a realidade parece ter seguido outro caminho. Hoje, o que é que define um ativo de escritórios vencedor?
O mercado de escritórios não desapareceu, mas transformou-se profundamente. O que observamos atualmente é uma clara divisão entre escritórios premium que mantêm uma procura forte e taxas de ocupação elevadas; e ativos de qualidade inferior ou desatualizados que enfrentam uma vacancy crescente e uma pressão significativa nas rendas.
As principais características mais valorizadas neste momento nos escritórios são: localização, acessibilidades e proximidades a transportes públicos, certificações de sustentabilidade, saúde e bem estar, flexibilidade, tecnologia, amenities e serviços.
Edifícios dos anos 80-90, sem intervenção profunda, pisos compartimentados e pouco flexíveis, pé direito baixo, fachadas em vidro sem protecção solar, ar condicionado obsoleto e localizações periféricas e sem transportes públicos, é tudo o que neste momento não funciona no mercado de escritórios.
O mercado premia qualidade, sustentabilidade e experiência de utilizador. Ativos que não conseguem entregar estas características enfrentam desafios crescentes de comercialização e manutenção de rendas.
E do lado das empresas ocupantes, há um equilíbrio difícil entre flexibilidade, eficiência de custos e atração de talento. Na prática, o que é que está a pesar mais nas decisões de ocupação neste momento?
Esta é uma das tensões mais interessantes do mercado atual. As empresas enfrentam alguns desafios, nomeadamente:
A atração e retenção de talento, o talento qualificado, particularmente gerações mais jovens, valoriza ambiente de trabalho inspirador, localização cool, espaços colaborativos. Por esta razão as empresas que impõem regresso total ao escritório em espaços desatualizados enfrentam alguma resistência por parte dos colaboradores. Há um reconhecimento crescente de que o escritório precisa oferecer algo que o trabalho remoto não oferece, funcionando como fator diferenciador e não apenas como local de presença obrigatória.
A eficiência de custos: menos metros quadrados totais (redução de 20-30% é comum), mas mais investimento por pessoa em qualidade. O custo total pode até manter-se ou aumentar ligeiramente, mas a perceção é de maior eficiência porque há menos postos de trabalho fixos.
A flexibilidade contratual: os espaços flex passaram a ser muito procurados, sobretudo porque as empresas procuram agilidade para crescer ou reduzir área sem ficarem presas a compromissos longos em mercados incertos e porque este tipo de espaços também permite uma rápida e fácil instalação;
Aquilo que verificamos sobretudo é que as empresas estão a investir mais em menos espaços, em melhores localizações, em melhores edifícios. Preferem 1.000 m2 num edifício AAA bem localizado do que 2.000 m2 num edifício numa zona periférica, com pouca oferta de transportes públicos e ao mesmo custo total. A qualidade é mais importante e valorizada do que a quantidade.
Em que áreas é que o mercado português está claramente com oferta em falta, e quais podem vir a ser os próximos “gargalos”?
Claramente em falta é fácil identificar:
Escritórios premium de qualidade e com certificações de sustentabilidade, temos uma oferta razoável de escritórios de grade A mas ainda representam uma percentagem de 16% do stock total de escritórios;
Logística de last mile, o e-commerce B2C cresceu estruturalmente. A expectativa de entrega rápida ao consumidor exige armazéns próximos de centros urbanos, mas a disponibilidade junto destas zonas é escassa e cara. Estão a surgir algumas soluções criativas, sobretudo com a mudança de uso de alguns ativos mas a escala é insuficiente.
Habitação acessível em todas as categorias, há défice estrutural em todos os segmentos e impacta indiretamente também a atração de talento para empresas.
Como oportunidades futuras podemos facilmente identificar a infraestrutura em data centers; a intervenção profunda em muitos edifícios obsoletos e que precisam de estar compliance; solo industrial bem localizado e licenciado.
No industrial e logística, já entrámos no mapa internacional como destino consolidado? O que falta para dar o salto seguinte?
Sim, mas com ressalvas importantes.
Portugal conseguiu estabelecer-se como hub logístico ibérico muito credível. O triângulo Lisboa-Porto-Sines/Setúbal funciona como plataforma estratégica de distribuição. Investidores internacionais especializados entraram e desenvolveram uma oferta muito moderna. Isso valida naturalmente o sector industrial e logístico português. As principais vantagens competitivas do país são sobretudo a posição geográfica, o custo competitivo, boas infraestruturas, mão de obra qualificada e relativamente mais acessível que outros países europeus, e crescente capacidade de energia renovável.
Precisamos de ganhar escala, melhorar substancialmente a conectividade ferroviária de mercadorias para a Europa, aumentar os níveis de automação e tecnologia nos armazéns e agilizar significativamente os processos de licenciamento.
Portugal está no mapa como player regional sólido, mas para se tornar destino primário europeu (não apenas ibérico), precisa de evoluir nestas dimensões críticas.
No retalho, a história é mais complexa. Entre o crescimento do e-commerce e a recuperação do consumo físico, como é que o papel das lojas físicas se está a redefinir? Estamos a falar de menos lojas ou de lojas completamente diferentes?
A transformação do retalho é incrível e nem sempre é bem compreendida. A comparação constante “e-commerce vs lojas físicas” é bastante simplista. O que está a acontecer é uma evolução do omnichannel, onde o físico e o digital são complementares e não concorrentes. Estamos a falar de lojas com uma maior vertente de experiência, onde o cliente descobre e experiência a marca; ou de lojas físicas mais pequenas mas com micro armazéns e focadas no click and collect para reduzir custos logísticos e acelerar a entrega; ou de espaços mais focadas na comunidade e eventos com workshops, talks e encontros, como por exemplo as livrarias ou algumas lojas de desporto; também customização e serviços diferenciados ao cliente; e flagships icónicas, com statement da marca;
Não estamos a falar de mais ou menos lojas, a palavra certa é ‘diferente’. Mesmo marcas que eram apenas digitais estão a abrir no formato físico precisamente porque o físico acrescenta dimensão que o digital não consegue. As lojas são mais pensadas e cada abertura é muito trabalhada.
Os retalhistas tradicionais estão a fechar lojas underperformance e a reinvestir em flagship stores renovados, com experiências premium e nas melhores localizações.
Olhando para o pipeline de projetos, sente-se uma maior cautela na decisão de avançar com novas construções, ou o mercado continua a encontrar formas de contornar esse risco?
Há efetivamente maior prudência nas decisões de investimento, mas o mercado mantém-se ativo e seletivo.
A construção especulativa diminuiu significativamente. Os promotores procuram maior segurança através de contratos de pré-arrendamento antes de avançar com a construção. O faseamento dos projetos é feito de forma mais cautelosa, com as fases seguintes dependentes do sucesso da comercialização das fases anteriores, por exemplo.
O próprio mercado tem encontrado diferentes estratégias para gerir os riscos: construção de ativos institucionais de qualidade que tendem a ser mais líquidos; joint ventures entre promotores e investidores institucionais para partilhar risco e capital; construção à medida de clientes específicos com contratos garantidos; etc.
Continua a haver desenvolvimento em logística, onde a procura estrutural se mantém forte face à oferta disponível; em escritórios de qualidade superior em localizações core; e em residencial, onde existe procura fundamental.
O mercado adotou uma postura mais seletiva. Nem todos os projetos avançam com a mesma facilidade de anos anteriores, mas projetos bem estruturados, em boas localizações e com capitais adequados continuam a encontrar caminho para execução.
Por fim, se tivéssemos de olhar para os próximos três a cinco anos, qual é a mudança estrutural que vai mesmo redefinir o imobiliário em Portugal — e que hoje ainda não está a ser discutida com a seriedade devida?
Diria que a transição gradual mas consistente para padrões de sustentabilidade mais elevados.
A regulação europeia está efetivamente a apertar requisitos de eficiência energética e reporte de sustentabilidade. Isto não será uma disrupção dramática mas a evolução gradual dos padrões irá premiar ativos e players bem posicionados e irá penalizar quem não se adaptar.
Diria que as empresas e investidores que anteciparem estas tendências e se posicionarem adequadamente terão vantagem competitiva. Quem não considerar estas mudanças enfrentará desafios crescentes sim mas que serão superáveis. Diria que o ideal é a adaptação gradual em vez da transformação disruptiva.
