Por Maria João Correia, arquiteta e fundadora do Segmento Urbano
Esta semana uma mediadora imobiliária perguntou-me onde podia aprender a vender terrenos. A minha primeira reação foi: onde é que, em Portugal, alguém aprende a vender terrenos?
Pensei durante alguns segundos. A resposta inquietou-me. Não sei.
Existe formação para mediação imobiliária, crédito habitação e avaliação de imóveis. Até para fotografia imobiliária. Mas para interpretar territórios? Para ler um Plano Diretor Municipal (PDM)? Para distinguir a classificação fiscal de um prédio do seu verdadeiro potencial urbanístico? Procurei. Não encontrei.
Um arquiteto estuda cinco anos para aprender a intervir no território e um jurista para interpretar a lei. A leitura de um terreno exige isso, e ainda (no mínimo): cartografia, topografia, infraestruturas, ordenamento, condicionantes, impacto ambiental, servidões, regulamentos urbanísticos. E ainda assim, o mercado decidiu que era suposto os mediadores saberem também tudo isto.
Esta mediadora tinha angariado um terreno numa excelente localização, feito o seu estudo de mercado e colocado-o à venda por 2,35 milhões de euros.
Mais tarde descobriu que o terreno estava integrado numa Unidade Operativa de Planeamento e Gestão — sujeita a cedências, perequações e regras urbanísticas que alteravam a sua viabilidade e valor.
Não foi um erro de avaliação. Foi um erro de leitura: de um sistema que lhe pediu para interpretar algo complexo sem lhe fornecer nenhuma ferramenta. E o proprietário? Deveria saber? Na maior parte dos casos, não sabe.
A cadeia começa aí: um proprietário que não sabe o que vende, um mediador sem ferramentas para o descobrir, um comprador que decide com informação incompleta.
Quando um mediador angaria um apartamento, recebe informação estruturada: desde a área certificada à licença de utilização.
Liga ao proprietário. Pede a caderneta. Consulta o PDM. Contacta entidades competentes. Pergunta a um arquiteto, a um engenheiro, a um colega. Cada um responde uma coisa diferente.
O mediador sintetiza como pode. Estima um valor. Coloca à venda. E torce para não ter cometido um erro que só vai descobrir mais tarde.
Há nos anúncios imobiliários uma expressão que merece ser lida com mais atenção: “Projeto aprovado”. Parece uma garantia, mas responde apenas a uma pergunta: pode fazer-se isto? Nunca responde à questão que deveria vir antes: é isto o melhor que se pode fazer aqui?
Um projeto aprovado pode ser a decisão mais inteligente para aquele terreno. Ou pode ser uma resposta a perguntas que nunca foram feitas, e que agora condicionam tudo o que vem a seguir.
O anúncio não diz qual dos dois é. E o comprador raramente pergunta. Isto não é uma falha de profissionais. É uma falha de sistema.
Durante anos repetimos que o fator mais importante no imobiliário era a localização. Mas é apenas o ponto de partida. Um terreno bem localizado com uma leitura errada pode destruir um investimento, já um aparentemente secundário, corretamente interpretado, pode ser o ativo mais rentável de uma carteira. A diferença não está no lugar. Está no que foi lido.
O mercado imobiliário português sofisticou-se em quase tudo: dos produtos à própria comunicação, mas a forma como lemos um terreno continua a ser a mesma de há trinta anos. Informal e fragmentada.
Talvez o problema nunca tenha sido a forma como avaliamos terrenos, mas como nunca criámos uma forma normalizada de os ler. E enquanto não o fizermos, continuaremos a tomar decisões de milhões de euros com a mesma informalidade com que pedimos indicações a um desconhecido na rua.
Cada um aponta numa direção. E torce para ter acertado.