Casas em leilão: como comprar, quando, onde e porquê

Sonha em ter uma casa, mas acha que os preços são demasiado elevados? Já considerou procurar casas em leilão? Estas podem custar menos 40% do que uma habitação nova e ainda consegue ter vantagens específicas no crédito à habitação para casas em leilão.

De certeza que já viu algum leilão (nem que tenha sido num filme) e perguntou-se como seria possível alguns bens serem vendidos a um preço tão acessível. Na realidade, as casas são colocadas em leilão porque os antigos proprietários deixaram de pagar à entidade em questão e, consequentemente, entraram em incumprimento e tiveram de entregar o imóvel a essa mesma entidade.

Desta forma, as casas em leilão acabam por ser vendidas a um preço de licitação bastante inferior ao valor médio praticado pelo mercado. Para quem está interessado em adquirir casas em leilão, explicamos tudo o que deve saber.

Quem vende casas em leilão?

A venda de casas em leilão pode ser realizada por diversas entidades.

Em primeiro lugar, as instituições financeiras possuem diversos bens penhorados porque os clientes entraram em incumprimento no pagamento do crédito à habitação e, como consequência, estes foram-lhes retirados. Desta forma, os bancos acabam por dispor de vários imóveis para venda.

Quando não conseguem vender estas habitações, as instituições bancárias colocam-nas em leilão, através de uma empresa privada, por forma a escoar os imóveis que detêm em sua posse. Nestas situações, os bancos até chegam a oferecer condições especiais de financiamento que podem chegar aos 100% do valor da casa ou um spread mais atrativo.

As Finanças são outra entidade que detém casas em leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as suas dívidas ao Fisco, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, realizam leilões. Estes podem assumir três modalidades distintas: online, proposta em carta fechada e negociação particular.

A Segurança Social tem igualmente, em sua posse, imóveis para venda. Entre duas a três vezes por ano, esta entidade pública vende casas em leilão através de um concurso público. Neste definem-se valores base para a venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior.

Também as Câmaras Municipais fazem leilões de imóveis municipais. Estes leilões são realizados em hasta pública e permitem adquirir habitações a preços mais reduzidos.

Por fim, a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) também é outra das entidades que dispõe de várias casas em leilão. Através da plataforma e-leilões procede-se à venda de bens penhorados por via de leilão eletrónico. Os interessados devem realizar a sua proposta no website através de um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Como se realizam os leilões de imóveis penhorados?

Antes de decidir adquirir um imóvel em leilão, deve escolher a localização, a tipologia, os acessos e outros aspetos relevantes. Depois, é importante procurar em diversas leiloeiras a casa que se enquadra nas suas necessidades.

O interessado deve, posteriormente, registar-se na plataforma na qual a casa escolhida está a ser leiloada. Necessitará do seu documento de identificação (Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte ou Cartão de Cidadão), de depositar uma caução (cujo montante varia conforme a leiloeira) e de assinar uma declaração de aceitação.

Caso não adquira nenhum dos bens penhorados, a caução é devolvida ou, caso adquira, é deduzida no pagamento do sinal da habitação.

Deve então, no decurso do leilão, licitar o valor que considera justo e, caso ganhe a licitação, deve proceder ao Contrato-Promessa Compra e Venda com o vendedor.

Neste momento, deverá então proceder ao pagamento do sinal, que varia consoante o que for estabelecido pelo proprietário.

Financiamento para casas em leilão

Para saber se realmente compensa, ou não, comprar casas em leilão, é importante analisar todos os fatores – cada casa é um caso.

Se o valor de uma casa nova, situada na mesma zona e com caraterísticas semelhantes à que está penhorada, for igual ou inferior ao valor total do custo do imóvel que poderá adquirir no leilão (considerando impostos, eventuais remodelações e outros custos que poderá ter), então provavelmente não compensa.

Por outro lado, se a habitação que desejaria está em leilão a um preço realmente acessível e, com todos os custos associados, o desconto for competitivo, não hesite em comprar a casa dos seus sonhos a um valor muito mais reduzido.

Por fim, é muito importante perceber se tem capacidade para pagar uma habitação, mesmo que de um valor mais reduzido. Em primeiro lugar, perceba qual a sua taxa de esforço e saiba que esta não deve ser muito elevada.

De seguida, analise as suas poupanças. Tal como na compra de uma habitação nova, as casas em leilão requerem um pagamento de uma entrada inicial que corresponde a 10% do valor do imóvel. Caso não disponha de um montante suficientemente grande para dar como entrada inicial, poderá optar por um crédito pessoal para que consiga pagar após a licitação.

Para a compra de casas em leilão, deve ainda ponderar um crédito à habitação. Embora não saiba ao certo qual o imóvel que vai conseguir comprar (pois trata-se de um leilão e nem sempre é possível adquirir a casa desejada), saberá certamente o valor médio das casas que são do seu agrado (tendo em conta a localização, a tipologia e outros fatores relevantes). Desta forma, poderá procurar qual a melhor oferta e optar por pedir uma pré-aprovação do crédito.

Cuidados a ter na aquisição de imóveis penhorados

Comprar casas em leilão pode, de facto, originar um bom negócio, mas todos os cuidados a ter são poucos. Desde logo, antes de comprar um imóvel penhorado deve verificar se o mesmo não possui um arrendatário com direito de preferência ou alguém que esteja a habitar a casa e possua um direito de usufruto.

Há que ter ainda atenção ao direito de remição. Se houver herdeiros do proprietário de um imóvel, estes podem comprá-lo pelo preço a que este foi arrematado em leilão.

Convém verificar também se a casa que porventura quer adquirir num leilão de um banco, por exemplo, não se encontra penhorada por dívidas fiscais. Deve consultar a Certidão de Teor para este efeito, que, entre outros aspetos, indica se o imóvel em questão possui encargos associados, tais como hipotecas ou penhoras.

É de extrema importância que consulte este documento antes de adquirir casas em leilão. Pode fazê-lo numa Conservatória do Registo Predial ou no site do Registo Predial Online. Ambas as opções têm um custo, mas mais vale prevenir do que remediar. E deve fazer isto poucos dias antes da licitação ou de assinar o contrato.

É também importante considerar o valor de mercado do imóvel, para perceber se o preço a que está a ser vendido é justo. Se o valor de venda for relativamente inferior ou até igual ao de mercado, poderá não compensar adquirir a habitação em leilão.

Por fim, o interessado na compra de casas em leilão deve considerar ainda, para o custo total da habitação, o pagamento dos impostos – Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto do Selo.