Apoio ao crédito habitação: como funciona a nova moratória?

A partir de novembro, quem tem um crédito à habitação poderá reduzir a prestação do empréstimo e garantir uma taxa de juros fixa por um período de dois anos. Este apoio ao crédito habitação, proposto pelo governo, permite dar mais estabilidade aos agregados familiares com créditos habitação, aumentar a liquidez a curto prazo e ainda baixar a despesa total de juros, mesmo que as taxas de juro subam. Saiba mais sobre a nova moratória neste artigo.

Quais as novas medidas do governo para apoio ao crédito habitação?

O acentuado aumento das taxas de juro do Banco Central Europeu no último ano tem sido especialmente sentido pelas famílias que contrataram créditos à habitação há dois ou mais anos, quando as taxas Euribor estavam negativas. Isso é evidente na evolução das prestações da casa desde então.

A recente moratória para o crédito à habitação foi apresentada pelo ministro das Finanças a 21 de setembro. Este apoio ao crédito habitação pretende atenuar o impacto do aumento das taxas de juro nas famílias, especialmente daquelas com elevados encargos mensais e dificuldades de liquidez.

Basicamente, trata-se de uma reestruturação de timing do contrato de crédito habitação. Ou seja, agora a prestação mensal será reduzida durante dois anos. Após isto, o valor absoluto dos juros será repartido sobre a prestação da casa ao longo da vigência do contrato, quatro anos após o término da moratória. No entanto, as famílias poderão pagar o capital diferido antes desse período, sem qualquer encargo.

Como funciona o apoio ao crédito habitação?

A moratória pode proporcionar uma poupança imediata para todas as famílias que possuem crédito habitação. De acordo com a proposta do Governo, a prestação da casa permanecerá constante e inferior à atual durante dois anos, a partir de novembro.

Há substituição do indexante do empréstimo por um indexante correspondente a 70% da Euribor a 6 meses. Assegura-se ao mesmo tempo que o montante em dívida não aumenta. Dessa forma, a moratória pode ser utilizada pelas famílias que, mesmo não enfrentando dificuldades financeiras, desejem reduzir a dívida do crédito à habitação, poupando para amortizar a sua dívida.

Quem pode aceder às novas medidas do governo?

Esta medida está disponível para todas as famílias que contraiam créditos para aquisição de habitação própria e permanente com taxa de juro variável ou taxa mista (em período de taxa variável). Este apoio pode ser pedido desde que os contratos tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 e apresentem um prazo residual igual ou superior a cinco anos.

Quem tem contrato de crédito habitação com taxa de juro variável passa a poder determinar a revisão da sua prestação. Este apoio é válido tanto para contratos de aquisição como para construção, assim como para obras, de habitação própria permanente. Além disso, esta moratória pode ainda ser acionada para todos os contratos de transferência de crédito, independentemente da data de celebração.

Antes de optar por uma das novas medidas de apoio do Governo, pode considerar ainda a transferência de crédito habitação. Esta opção pode fazê-lo poupar muito mais do que está à espera.

Qual o impacto do apoio ao crédito habitação?

A diminuição que poderá ter no valor da prestação mensal do crédito habitação varia consoante alguns fatores. Estes são o spread, o indexante contratado e ainda a maturidade do contrato de crédito habitação.

De forma geral, conclui-se que:

1. Quanto menor for o spread do contrato, maior será a poupança gerada por este novo apoio do governo;
2. A poupança aumenta com a extensão do prazo do contrato.
3. A taxa Euribor está diretamente relacionada à poupança obtida, ou seja, contratos indexados à Euribor a 12 meses tendem a gerar maior poupança atualmente, visto que esta está a negociar em níveis superiores.
4. A quantia em dívida do crédito à habitação, em termos percentuais, não influencia a poupança mensal gerada pela moratória.

Existe ainda um limite máximo deste apoio do governo: só pode diminuir até 30%, face à prestação atual. Assim, a moratória do Governo permite poupar tanto a curto como a longo prazo. Além disso, a diferença de poupança entre aderir ou não à moratória será ainda maior se as taxas de juro subirem, em vez de baixarem.

Exemplo de poupança

Considerando as taxas de juro atuais, esta medida permitiria uma poupança de 14,3%. Esta é equivalente a 77,5 euros por mês durante dois anos na prestação da casa para cada 100 mil euros de financiamento. Estas condições são válidas para um crédito a 30 anos indexado à Euribor a 12 meses com um spread de 1%.

Como aproveitar o apoio para reduzir a dívida do crédito habitação

O Governo pretende ainda dar liberdade às famílias para, durante os dois primeiros anos da moratória, alternarem entre a taxa oferecida (70% da Euribor a 6 meses) e a taxa de juro do seu atual contrato, consoante seja mais económico. Quem adira a este apoio do governo pode assim solicitar a sua cessação assim que a taxa de juro do empréstimo habitação seja inferior à taxa com o apoio. Caso, após anular a moratória e regressar às condições iniciais do crédito à habitação, as taxas de juro voltarem a subir, as famílias podem voltar a acionar a moratória. Claro que desde que isto aconteça durante o período dos dois anos iniciais do apoio.

Mas é preciso ter atenção antes de optar por esta medida, pois o que não for pago agora será pago a curto ou médio prazo, e poderá mesmo acabar por pagar juros sobre juros. Desta forma, recorrer à nova moratória deve ser uma decisão muito ponderada. Trata-se de uma solução de último recurso. Apenas se estiver a sentir dificuldades no pagamento da prestação atual do seu crédito habitação, e não conseguir baixá-la através de uma renegociação com o seu banco ou através da transferência do crédito, deve dar este passo.