No mercado da habitação, como argumentámos no último texto neste espaço, cada localização concreta é um monopólio, e, por isso, a sua oferta é fixa (e precisamente igual a um). Surpreendem, portanto, as análises que concluem que o recente aumento extraordinário dos preços das casas se deve à escassez de oferta, como se esta se tratasse de uma novidade, e pudesse, com a tecnologia actual, ser outra coisa senão isso mesmo, escassa.
Assim, o fenómeno do crescimento dos preços em Portugal não pode senão ser a válvula de escape da pressão da procura, sendo extraordinária a sua evolução desde 2015, e continuando sem sinais de abrandamento (segundo o IINE, os preços das casas aumentaram quase 18% de 2024 para 2025).
De acordo com o Eurostat, quando comparado o quarto trimestre de 2025 com 2015, os preços das casas em Portugal quase que triplicaram, tendo aumentado 180%, o segundo maior aumento entre os 25 países da União Europeia para os quais há dados disponíveis. Uma casa que em 2015 custava 100 mil euros, custa hoje, em média, 280 mil euros, sendo que, de acordo com o INE, actualmente, o salário médio mensal líquido em Portugal não chegará a 1 500 euros.
Ainda de acordo com o INE, em Lisboa, com base nos preços das casas vendidas em 2025, o preço mediano atingiu os 4 875 euros por metro quadrado, fazendo com que uma casa de 70m2, minimamente adequada para uma família de 3 pessoas segundo o Regulamento Geral das Edificações Urbanas e o Guia Prático das Habitações do IRHU, custe mais de 340 mil euros. Em Lisboa, e arredores, já não é uma raridade, pelo contrário, falar dos preços das casas não em milhares, mas em milhões (“por aquela, estão a pedir meio milhão”).
Como se chegou aqui?
Portugal enfrenta pelo menos quatro frentes de pressão do lado da procura, em simultâneo.
Primeiro, o turismo e o alojamento local. Segundo a CNN, a Comissão Europeia identificou Portugal como o país da UE onde o turismo teve o maior impacto nos preços da habitação, em particular através da expansão do alojamento local (AL). Segundo dados da Statista, Lisboa tinha, no final de 2024, a maior densidade destes alojamentos em plataformas tipo Airbnb na Europa, com quase 50 ALs por cada 1 000 habitantes e cerca de 24 000 alojamentos, perfazendo quase 10% do parque habitacional da cidade. Não admira, numa cidade que em 2024 registou quase 16 milhões de dormidas turísticas, segundo a Pordata/INE.
Segundo, Portugal tornou-se um dos destinos mais atractivos da Europa para reformados, graças a uma combinação de clima, acesso a cuidados de saúde, normas ambientais exigentes e regimes de residência — como os Vistos Gold — e tratamento fiscal favorável. Segundo a Euronews, Portugal foi considerado, em 2025, “o melhor destino do mundo para os reformados estrangeiros”, estando “no topo da lista dos regimes de vistos de reforma mais favoráveis do mundo”.
Terceiro, segundo o Relatório AIMA, em sete anos, desde 2017, a proporção da população residente estrangeira teve, em Portugal, um dos crescimentos mais rápidos da UE, tendo quadruplicado, e representando, em 2024, 15% da população residente. Crucialmente, há aqui duas forças que exercem pressão na procura por habitação: por um lado, uma imigração laboral que, embora de menores rendimentos, é numerosa, e, por outro, uma imigração de rendimentos muito elevados. A título de exemplo, segundo o jornal Público, o número de norte-americanos a viver no país aumentou sete vezes desde 2017, segundo dados da AIMA, e 19% dos empréstimos a estrangeiros para aquisição de segundas habitações foram concedidos a cidadãos dos EUA, segundo dados do Banco de Portugal.
Quarto, o capital estrangeiro no imobiliário. Em 2025, segundo dados do Banco de Portugal, quase metade de todo o investimento directo estrangeiro em Portugal foi canalizado para o imobiliário (cerca de 46%), uma proporção líder na UE e uma ruptura estrutural face ao passado (dez anos antes, situava-se em menos de 20%, segundo o Expresso). A habitação reforçou, sem sombra de dúvida, o seu estatuto de activo financeiro.
Em suma, Portugal está não só perante uma crise de oferta, mas também perante uma crise de concorrência entre procuras profundamente desiguais. Bem entendido, a exclusão em função do rendimento sempre existiu: mesmo entre residentes nacionais, o mercado da habitação sempre distinguiu quem podia e quem não podia viver em certas zonas. Com todas as implicações daí decorrentes, desde logo na qualidade da educação das crianças residentes em diferentes bairros.
A novidade, actualmente, é que uma parte crescente da procura por habitação passou a ser determinada por rendimentos, patrimónios e capitais oriundos de mercados de trabalho externos. Uma mesma casa, numa mesma rua, é hoje disputada por uma família que depende de rendimentos gerados em Portugal, por um reformado estrangeiro, por um investidor internacional, ou por um operador turístico.
Quando estas pressões explosivas convergem sobre localizações cuja oferta é, por natureza, limitada, o resultado é não apenas a valorização dos imóveis. É também o agravar — e a internacionalização — de um mecanismo de exclusão.