A proposta do Governo para rever o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) prevê mudanças significativas nas regras que regulam os contratos de arrendamento em Portugal. Entre as medidas em cima da mesa estão o fim do limite atualmente aplicado às rendas dos novos contratos, a possibilidade de exigir até três rendas antecipadas, o fim do limite às cauções, alterações às regras de renovação dos contratos e procedimentos de despejo mais rápidos em caso de incumprimento.
A proposta de lei já deu entrada na Assembleia da República, depois de ter sido aprovada pelo Governo em Conselho de Ministros, mas ainda terá de ser discutida e votada pelos deputados. Por isso, as regras poderão sofrer alterações antes de uma eventual entrada em vigor.
Segundo o Governo, a revisão pretende reforçar a oferta de habitação, a autonomia contratual entre proprietários e inquilinos e a confiança no mercado de arrendamento. A DECO PROteste, por seu lado, alerta para algumas mudanças que considera poderem reduzir a proteção dos arrendatários.
Fim do limite de 2% nas rendas dos novos contratos
Uma das alterações com maior impacto poderá ser o fim do atual limite aplicado às rendas dos imóveis que voltam ao mercado.
A proposta prevê que, nos novos contratos de arrendamento, a renda deixe de estar condicionada ao valor da renda anterior e possa ser definida livremente pelas partes. Na prática, caso a alteração seja aprovada, o proprietário poderá estabelecer um novo valor com o futuro inquilino, sem ficar sujeito ao limite atualmente previsto.
A proposta prevê ainda o descongelamento das rendas relativas a contratos celebrados antes de 1990, embora a atualização dependa das características do arrendatário, nomeadamente da idade e dos rendimentos.
Os inquilinos com mais de 65 anos e rendimento anual inferior a 64.400 euros poderão manter a renda estabelecida no contrato anterior a 1990. Já os arrendatários com rendimentos superiores poderão ver a renda atualizada para um valor correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel.
Senhorios poderão exigir três rendas antecipadas
Outra mudança relevante diz respeito ao dinheiro que o inquilino terá de disponibilizar no momento da assinatura do contrato.
Atualmente, o proprietário pode exigir até duas rendas antecipadas. A proposta do Governo aumenta esse limite para três rendas.
Num contrato com uma renda mensal de 2.300 euros, por exemplo, o arrendatário poderia ter de pagar antecipadamente 6.900 euros, apenas a título de rendas.
A proposta mexe também nas cauções. O limite atualmente fixado em duas rendas poderá desaparecer, permitindo que os senhorios estabeleçam uma caução sem limite máximo definido na lei.
A DECO PROteste considera esta alteração problemática e classifica-a como “um claro retrocesso”, lembrando que o limite foi criado precisamente para impedir exigências consideradas excessivas, como uma caução equivalente a um ano de renda.
A organização de defesa do consumidor aponta ainda para a possibilidade de reforçar o recurso a seguros de renda como alternativa às garantias exigidas pelos proprietários. Segundo a DECO PROteste, estes seguros continuam a ter pouca expressão em Portugal.
Renovação dos contratos pode ficar mais flexível para os senhorios
A proposta prevê igualmente uma alteração nas regras de renovação automática dos contratos.
Atualmente, o senhorio pode opor-se à renovação do contrato após três anos da sua celebração. Com o novo regime proposto, poderá passar a recusar a renovação automática através de comunicação prévia, sem o atual limite temporal de três anos.
Para a DECO PROteste, esta alteração poderá traduzir-se numa menor estabilidade para os inquilinos.
Apesar das mudanças previstas para a renovação, o Governo não propõe alterar a duração mínima e máxima dos contratos com prazo certo. Estes continuarão a ter de respeitar um período mínimo de um ano e máximo de 30 anos.
Direito de preferência só depois de três anos
Também o direito de preferência dos inquilinos poderá ser alterado.
Atualmente, um arrendatário pode beneficiar do direito de preferência na compra do imóvel onde reside quando este está arrendado há mais de dois anos.
A proposta do Governo aumenta esse período para três anos. Assim, apenas quem viva na casa arrendada há mais de três anos poderá exercer o direito de preferência caso o proprietário decida vender o imóvel.
Despejos podem avançar mais cedo em caso de incumprimento
Uma das medidas mais relevantes para os proprietários está relacionada com o despejo por falta de pagamento de rendas.
A legislação atual permite avançar para a resolução do contrato quando o atraso no pagamento atinge pelo menos três meses. A proposta reduz esse período para dois meses de incumprimento.
Também serão alteradas as regras relativas a atrasos superiores a oito dias.
Atualmente, o senhorio pode recorrer ao despejo quando esses atrasos acontecem mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, durante um período de 12 meses. A proposta passa a permitir a resolução do contrato quando se verificarem atrasos superiores a oito dias mais de três vezes num período de 12 meses ou mais de quatro vezes durante 18 meses.
Outra alteração prevista diz respeito ao prazo para exercer o direito de resolução. Atualmente, este caduca após três meses; a proposta prevê o alargamento para seis meses.
O procedimento especial de despejo continuará a depender da existência de um contrato de arrendamento e do cumprimento das obrigações fiscais associadas, nomeadamente o pagamento do imposto do selo.
Fundo de emergência pode apoiar famílias que ficam sem casa
A revisão está também associada à criação de um fundo de emergência habitacional, pensado para evitar que pessoas em situação de vulnerabilidade fiquem sem alojamento na sequência de um despejo.
Embora a proposta de lei que entrou na Assembleia da República não faça referência direta a este mecanismo, o Governo já tinha avançado com a intenção de criar o fundo.
A medida pretende apoiar pessoas que percam a habitação por incumprimento do contrato de arrendamento ou devido a situações de violência doméstica.
O fundo deverá ser gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em articulação com a Segurança Social, a Entidade do Tesouro e Finanças, a Autoridade Tributária e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género.
O apoio poderá acumular com outras prestações sociais destinadas ao arrendamento e será dirigido a agregados com rendimentos inferiores a três vezes o salário mínimo nacional, valor que corresponde a 2.760 euros em 2026.
Segundo o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, o apoio para despesas de alojamento, até ao limite de uma renda de 2.300 euros, poderá chegar ao valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), que em 2026 é de 537,13 euros, durante um período máximo de seis meses.
O que muda nas principais regras do arrendamento
A proposta estabelece diferenças significativas face às regras atualmente em vigor. Nos novos contratos, as rendas poderão deixar de estar limitadas ao valor da renda anterior; o máximo de rendas antecipadas poderá passar de duas para três e a caução poderá deixar de ter um limite legal.
Na renovação dos contratos, o senhorio poderá passar a opor-se à renovação automática mediante comunicação prévia, enquanto o prazo para que o inquilino tenha direito de preferência na compra da casa aumenta de dois para três anos.
Nos casos de incumprimento, o despejo poderá ser desencadeado mais cedo: o prazo de atraso passa de três para dois meses e também serão apertadas as regras relativas à repetição de atrasos superiores a oito dias.
Já a duração dos contratos com prazo certo permanece inalterada, entre um e 30 anos.
Proposta ainda pode sofrer alterações no Parlamento
Apesar da dimensão das mudanças previstas, nenhuma destas regras está ainda definitivamente em vigor. A proposta aprovada pelo Governo terá de passar pelo processo legislativo na Assembleia da República, onde será discutida e votada pelos partidos.
O texto poderá, por isso, ser alterado durante a discussão parlamentar antes de uma eventual aprovação final.
A revisão do arrendamento surge depois de o Governo ter aprovado também um pacote de medidas fiscais destinado a estimular a oferta de habitação, que inclui, entre outras medidas, uma redução do IRS aplicável aos senhorios e uma isenção de mais-valias em determinadas situações de reinvestimento em arrendamento acessível.
