Por Cláudio Sousa e Pedro Alferes, Maxfinance PontoCrédito
Poucos temas têm ganho tanta relevância social, económica e política nos últimos tempos como o setor imobiliário. Crítico e decisivo para o bem-estar da comunidade, o imobiliário assume um papel central, com impacto profundo nas famílias e em todos os agentes económicos.
Assim sendo, propomos, num contexto caracterizado pela “escassez de oferta imobiliária”, analisar o investimento imobiliário fora dos centros urbanos.
A procura nacional de habitação, estimulada pelo pacote de apoio à aquisição de habitação para jovens até 35 anos, somada à procura crescente por estrangeiros, turistas e imigrantes, tem potenciado a tensão no mercado imobiliário, transferindo o poder negocial para a oferta, com os preços a baterem recordes sucessivos.
Com mais famílias a acederem ao mercado imobiliário e num contexto marcado pela recente descida das Euribor, a subida generalizada dos preços da habitação, especialmente nos “grandes centros urbanos” como Lisboa, Porto, Algarve e Madeira, impõe desafios significativos aos compradores. Os orçamentos familiares estão cada vez mais pressionados pelos custos com a habitação, levando muitos a enfrentarem o dilema: o que comprar e, sobretudo, onde comprar?
Chegados aqui, permitem-nos questionar: “dentro ou fora dos centros urbanos?” e refletir sobre a definição de distância nas suas diferentes medidas (habitualmente metros/quilómetros).
Podemos (e devemos) considerar a distância-tempo (minutos, horas…), a distância financeira (custo) e a distância emocional (aquela que nos liga às pessoas, à história, às rotinas).
De acordo com a relevância que cada família atribui às diferentes definições de distância referidas, obtemos o conceito de distância ideal, aquela em que conseguimos projetar a zona ideal para viver (que pode variar ao longo do tempo).
Comprar um imóvel em distância mais próxima (quilómetros) não significa estar na distância ideal.
Se atendermos à distância-tempo (minutos) e financeira (custo do imóvel e custo da deslocação), a título de exemplo, na zona envolvente ao eixo do Oeste, Bombarral, Cadaval e Caldas da Rainha (perdoem todas as outras localizações não mencionadas) encontramos preços de habitação inferiores e alternativas efetivas ao automóvel, pela utilização de transportes coletivos, ferroviários e rodoviários (operadores públicos e privados), sem prejudicar a distância-tempo à zona metropolitana, neste caso, de Lisboa.
Devemos, pragmaticamente, assumir a dimensão do nosso território. Na verdade, todo o nosso país “é logo ali”.
O trade-off dentro ou fora dos centros urbanos resulta da distância ideal para cada família.
Num país geograficamente pequeno, devemos promover uma mudança de mindset.
Na distância ideal, podemos ter preços de aquisição, construção, remodelação ou reparação menos pressionados e alternativas ao uso individual do automóvel, com uma qualidade de vida tão boa ou melhor do que a que conhecemos.
Alguns projetos estruturantes poderão acelerar esta mudança, promovendo o aumento do stock de imóveis no país, tanto novos como usados. Entre eles, destaca-se a necessidade de agilizar os processos de licenciamento, realocar o stock de imóveis do setor público estatal, adotar e promover novos processos e métodos construtivos, assim como atrair e formar mão de obra qualificada para o setor da construção. Importa ainda implementar alterações na fiscalidade, como a redução do IVA na construção, a revisão das mais-valias (nomeadamente no caso dos contribuintes seniores) e a diminuição dos encargos fiscais na aquisição de habitação, independentemente do critério etário.
Paralelamente, uma rede ferroviária em renovação, uma rede escolar reforçada e alargada com foco no pré-escolar, um ensino politécnico e superior próximo e presente em todo o país, o desenvolvimento de parques industriais e tecnológicos, bem como a promoção de um turismo integrado, são igualmente fatores que contribuem para essa transformação.
Assim, as alterações verificadas com a possibilidade crescente do teletrabalho, a segurança, os equipamentos sociais nas diferentes dimensões (educação, saúde, justiça, cultura, desporto…), o equilíbrio entre a vida pessoal e profissional e os custos implícitos associados à vida nas “grandes” cidades apelam a novas escolhas na habitação.
Neste esforço de mudança, a banca, a mediação imobiliária e a intermediação de crédito assumem também um papel relevante.
A intermediação de crédito, estando na dupla antecâmara de entrada no mercado imobiliário e no sistema bancário, deverá recentrar-se num onboarding efetivamente centrado nos clientes e nas suas necessidades/distância ideal, despertando-os para todas as dimensões que a decisão de aquisição de habitação e financiamento terá no seu projeto de vida e orçamento familiar.
O país “é logo ali”. O investimento imobiliário fora dos grandes centros urbanos é uma oportunidade.
