Obras em casa ou no condomínio? Veja como evitar problemas

Comprar, arrendar ou reabilitar? Às duas opções clássicas para ter casa junta-se, hoje, a que tem ajudado o setor da construção a sair da difícil conjuntura em que mergulhou nos anos da crise: a reabilitação urbana.

Muitas empreitadas estão hoje livres de formalidades que antes eram obrigatórias. Não precisa de autorização para deitar uma parede interior abaixo. Mas há que ser responsável e não pôr em causa a estrutura do prédio.

Confira as situações em que é preciso pedir autorização à câmara para fazer obras e quais os passos a dar na autarquia.

Alterar a fachada do prédio

Modificar a fachada de um prédio, aumentando-a, por exemplo, implica licenciamento camarário. Se o condomínio quiser pintar o edifício de uma cor diferente da original, a câmara também tem de autorizar. Pintar do mesmo tom não exige formalidades.

Deitar paredes interiores abaixo

Desde que a demolição não ponha em causa a estabilidade da fração ou do edifício (não afete pilares, vigas, lajes ou paredes de suporte), nem implique modificar a altura da casa ou dos seus pisos, ou a forma das fachadas ou do telhado, não é necessário avisar a câmara. Consulte sempre um técnico. Tratando-se de um prédio, há que colocar um aviso de realização de obras.

Reconstruir uma ruína

Tem de ter uma licença camarária se o imóvel estiver situado numa zona de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação ou se da obra resultar um aumento da altura da fachada ou do número de pisos. De outro modo, não é necessário. As coimas, por falta de licença, variam entre 500 euros e 200 mil euros.

Pintar a casa por dentro e mudar os azulejos da cozinha

Para este tipo de obras não precisa de comunicar à câmara municipal, a não ser que a sua casa esteja classificada ou em vias de classificação (se for um edifício de interesse municipal, por exemplo). Nesse caso, necessita de licença camarária.

Arranjar o telhado ou colocar painéis solares
Se, no fim da obra, o telhado estiver em condições idênticas às da sua construção e os painéis fotovoltaicos não excederem a área de cobertura do edifício nem ultrapassem a sua altura em um metro, não são exigidas formalidades.

Fechar uma varanda

Em muitos municípios é obrigatório ter licença camarária, mas noutros basta fazer uma comunicação prévia à câmara. Veja com a autarquia em que caso se enquadra. Tratando-se de um prédio em propriedade horizontal, e uma vez que a linha arquitetónica do edifício pode estar em causa, o condomínio tem de autorizar a obra por maioria de dois terços. O mesmo é válido para a colocação de proteções nas varandas.

Andaimes, lixo e contentores

Se vai necessitar de um destes três elementos para fazer a sua obra, é possível que tenha de pedir uma licença de ocupação de via pública, de modo que o lixo produzido pela obra possa ser devidamente recolhido. Pergunte na câmara que destino dar ao entulho gerado. Quanto ao ruído, só em dias úteis, das 8 às 20 horas.

Passos a dar na câmara

Para apresentar um pedido tem de fazer um requerimento ou uma comunicação à câmara. No mesmo têm de constar a identificação e a morada do requerente, a qualidade de titular (proprietário ou usufrutuário do imóvel), bem como os trabalhos a realizar, o período de execução e a localização do imóvel. Estes documentos têm de ser entregues ao presidente da câmara municipal.

O presidente da câmara toma uma decisão preliminar. Pode rejeitar o pedido, caso entenda que este viola a lei ou o regulamento municipal, ou extinguir o procedimento se a obra não exigir licença ou comunicação prévia. Pode ainda solicitar que o interessado aperfeiçoe o pedido (na falta de um documento legalmente exigível, por exemplo). Esta primeira decisão tem de ocorrer em 8 dias.

Se o pedido não for rejeitado pelo presidente da câmara ou não for solicitada qualquer informação, presume-se que o requerimento ou a comunicação prévia estão corretamente instruídos. Nesse caso, as obras que exijam apenas comunicação préviapodem iniciar-se logo que o proprietário pague as taxas municipais.

A câmara tem de se pronunciar sobre os pedidos de licenciamento num prazo que varia entre 30 dias, para a generalidade das obras, e 45 dias, para as de maior envergadura (reconstruções das quais resultem aumentos da fachada ou do número de pisos, por exemplo). Concedida a autorização para a obra, peça a emissão do alvará e pague as taxas devidas no município.

Documentos para começar as obras

Para que tudo corra bem, tenha em conta estes princípios.

• Escolha um empreiteiro certificado. Consulte o portal do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção e confirme se o técnico que elegeu tem alvará ou certificado de empreiteiro.
• Redija um contrato. As obras particulares acima de € 16 600 obrigam mesmo à sua elaboração. Do documento devem constar a identificação das partes, os alvarás, os trabalhos a realizar e materiais a utilizar, o valor da obra, o prazo da sua execução e ainda as penalizações em caso de atraso. Embora a lei não obrigue, deve-se incluir a obrigatoriedade de o empreiteiro contratar um seguro de responsabilidade civil. Abaixo daquele orçamento, não é obrigatório fazer um contrato, mas é aconselhável. O documento é um importante meio de prova se quiser acionar a garantia.
• Informe-se. Há obras que estão isentas de controlo prévio, outras em que é preciso fazer uma comunicação à câmara e outras que estão sujeitas a licenciamento.
• Pediu azulejos exclusivos e pintados à mão e o empreiteiro pôs-lhe uns comprados numa grande superfície? Neste caso, a obra é considerada defeituosa, já que não se pode alterar nada sem autorização do dono da obra. Tem 30 dias para reclamar junto do empreiteiro. Se o estrago não for reparado, pode pedir uma redução do preço ou pôr fim ao contrato. Mas atenção ao “legalês”: desde que os defeitos tornem a obra inadequada ao seu fim. O trabalho atrasou? Tem direito à penalização prevista no contrato.

– Para mais informações consulte este link