O que esperar do mercado imobiliário e da habitação em 2024? Eis o que dizem os executivos

Portugal atravessa atualmente uma grave crise de habitação, com os preços do mercado imobiliário em alta e a inflação a tornar mais difícil o acesso a uma casa. No entanto, no fim do ano, o que podemos esperar para 2024?

A Executive Digest auscultou executivos deste setor para perceber quais as previsões para o mercado imobiliário e de habitação em 2024.

Rui Torgal, CEO da ERA Portugal

Num contexto económico mais incerto, como o atual, estou convicto que o mercado imobiliário em 2024 terá dois momentos distintos caracterizados por velocidades assimétricas: primeiro, uma maior lentidão a marcar o 1º semestre, devido à prudência imposta pela conjuntura; e um 2º semestre dominado por uma retoma da confiança e um consequente maior dinamismo.

Julgo, por isso, que vamos assistir a critérios de avaliação de risco mais apertados por parte dos bancos, especialmente no 1º semestre do ano. Mas considero que estamos longe de vir a assistir a um travão generalizado e ainda mais distantes de uma crise similar à do subprime.

Além disto, perspetivo ainda um ano de correções ao nível do preço médio de venda das casas que, no entanto, continuará a subir, mas a um ritmo mais moderado. E, fruto do contexto, poderá verificar-se algum arrefecimento da procura e a um aumento do tempo médio de venda, sobretudo no 1º semestre do ano.

Ainda assim, com a estabilização da inflação ao longo dos primeiros seis meses e o previsível decréscimo das taxas de juro a partir do 2º semestre, assumindo que nada mais se altera, antecipo que o volume de transações se mantenha semelhante ao de 2023.

A nível de arrendamento, em 2023 o preço esteve artificialmente controlado com medidas impostas pelo Governo que impediram o aumento das rendas acima dos 2%. Esta decisão teve, contudo, o efeito perverso de afastar a oferta ao invés de a estimular e, em simultâneo, contribuiu de forma muito significativa para a subida das rendas através de novos contratos de arrendamento. Em 2024, ao que tudo indica, o Governo deixará cair esta norma e, assim sendo, é expectável que a confiança dos investidores retome e se registe um potencial crescimento da oferta. Todavia, considerando o reduzido número de casas disponíveis para arrendamento no mercado nacional, é muito provável que se verifiquem novos aumentos do preço médio

Manuel Alvarez, Presidente da RE/MAX Portugal

Em 2022 o mercado imobiliário português refletiu os efeitos da instabilidade internacional provocada pelo conflito armado no leste europeu, e que, acarretou, como todos sabemos, um aumento dos preços das matérias primas, da energia e de muitos outros produtos, e em última instância, da inflação e das taxas de juro. Por outro lado, a oferta continuou a não acompanhar a procura, pelo que foram naturais os aumentos sucessivos dos preços, sobretudo os de habitação.

No entanto, este cenário começou a mudar aos poucos em 2023, pelo que temos assistido a descidas do preço do metro quadrado num número cada vez maior de concelhos do país. Para tal tem contribuído um incremento das baixas de preço, o aumento do número de fogos licenciados, o aumento do número de habitações concluídas e a desaceleração dos preços dos materiais de construção, todos com impacto direto na oferta e consequentemente na evolução dos preços. O que temos, pois, constatado nos últimos meses é um ajuste natural (entenda-se da lei da oferta e da procura) dos valores praticados, ajuste esse que continuará em 2024.

Assim, apesar das incertezas provocadas pela instabilidade internacional, as perspetivas para o mercado imobiliário em 2024 são positivas, com a concretização das previsões de descida das taxas de juro de referência, a descida da inflação e consequente subida do poder de compra dos portugueses, um ligeiro arrefecimento da procura e um maior dinamismo da oferta. Mas é também certo que esta evolução não será uniforme em todos os concelhos do país, por conta das realidades específicas de cada região e do comportamento das diversas entidades nela intervenientes.

Em suma, 2024 será um ano de desafios, mas como sempre existirão imensas oportunidades de crescimento e desenvolvimento a que não devemos estar alheios e apesar da escassez da oferta (em número e diversidade), destacamos um conjunto de indicadores positivos que permitem ao setor imobiliário reforçar a confiança e prever uma evolução positiva.

Patrícia Santos, CEO da ZOme

O mercado imobiliário português deverá registar uma desaceleração em 2024, em linha com a evolução da economia nacional e internacional. As principais tendências são:

Desaceleração do crescimento dos preços: antecipa-se uma desaceleração no crescimento dos preços imobiliários em 2024. Embora o índice de preços da habitação tenha aumentado 8,7% no 2º trimestre de 2023, de acordo com dados do INE, espera-se que o ritmo desacelere devido ao esgotamento das medidas de estímulo fiscal, taxas de juro elevadas, redução do rendimento familiar e menor acesso ao financiamento. Essa desaceleração será mais notável nas áreas urbanas.

Retração do número de transações: principalmente devido à escassez de oferta. No primeiro semestre de 2023, houve uma redução de 21,8%, com 68.117 habitações transacionadas. Esta tendência é impulsionada pela conjuntura económica e política, com a falta de oferta incapaz de acompanhar a procura, um cenário que provavelmente persistirá.

Crescimento da procura por imóveis sustentáveis: impulsionada pela crescente consciência dos impactos ambientais e sociais nas decisões de consumo. Há uma preocupação crescente em escolher propriedades que reduzam a pegada de carbono e otimizem o conforto e bem-estar.

Digitalização e inovação: estão a remodelar a interação de compradores e vendedores no mercado imobiliário. Plataformas online, visitas virtuais e processos de compra digitalizados exemplificam como a tecnologia facilita acesso à informação, avaliação, gestão de riscos, negociação e financiamento de imóveis.

É expectável que, apesar do ritmo mais moderado de crescimento nos preços e da diminuição nas transações, o mercado imobiliário continuará a ser dinâmico e competitivo. Os profissionais do setor precisam ajustar-se às tendências emergentes, concentrando-se na inovação, diferenciação e estratégias fundamentadas na qualidade do serviço, proximidade e acompanhamento ao cliente, formação contínua, adoção de tecnologias avançadas e na criação de valor para todas as partes envolvidas. Nesse contexto, continuaremos a reforçar a nossa estratégia de impulsionar a inovação e humanização, para encontrar soluções para os clientes e para criar uma experiência única e memorável.

Patrícia de Melo e Liz, CEO, Savills Portugal

A trajetória do mercado da habitação em Portugal em 2024 apresenta um misto de promessas e desafios, influenciado pela dinâmica interna e pelas incertezas globais. O segmento residencial está a assistir a forças divergentes com impacto em diferentes vertentes, refletindo tanto oportunidades como desafios.

O interesse por parte dos investidores estrangeiros em desenvolver projetos em Portugal persistirá. No entanto, a crise habitacional que afeta as classes sociais com menores rendimentos continua a ser um problema significativo. Neste cenário, ainda incerto em relação à estabilização das taxas de juro e das tensões geopolíticas na Ucrânia e no Médio Oriente, prevê-se que o primeiro semestre de 2024 seja marcado por uma tomada de decisão cautelosa por parte dos investidores.

Por outro lado, a evolução do panorama político e legislativo em Portugal apresenta incertezas assim como potencialidades. Embora as oscilações governamentais possam perturbar os investidores, existe uma oportunidade para reconsiderar as políticas, particularmente no que respeita ao Regime de Residentes Não Habituais (RRNH). Há um apelo para que o governo reconheça o segmento imobiliário como um motor económico vital e não como uma fonte de problemas sociais, apelando a uma abordagem estratégica dos incentivos e da regulamentação.

No mercado residencial de luxo, os projetos em Lisboa apontam para um cenário robusto, com inúmeros empreendimentos em curso. No entanto, este segmento deverá registar um aumento moderado de 2% em 2024, traduzindo um cenário pautado pela escassez de oferta e pela liquidez dos compradores, menos dependentes do crédito.

Globalmente, o mercado imobiliário português poderá registar uma desaceleração do aumento dos preços devido ao impacto da inflação na procura. Esta tendência contrasta com a resiliência registada no segmento residencial prime.

A experiência no mercado da habitação em 2024 exigirá um equilíbrio entre a abordagem dos desafios sociais, a promoção da continuada confiança dos investidores e a utilização estratégica de incentivos. A colaboração entre as partes envolvidas é fundamental para abordar as questões prementes que afetam os vários estratos sociais e orientar o mercado para uma resposta equilibrada.

Sylvia Bozzo, Marketing Manager do Imovirtual

No Imovirtual, assim como em qualquer Portal, temos acesso aos preços anunciados dos imóveis, não aos preços finais de venda. Com base nisso, o que tem acontecido e que deve se manter para 2024 é um abrandamento, mas ainda um ligeiro crescimento dos preços a nível nacional. Este muito mais influenciado pelo interior e pelas regiões vizinhas aos grandes centros. Estas, apesar de terem espaço para aumentar os preços, continuam a ter valores absolutos muito mais competitivos. Já em grandes centros como Lisboa e Porto acredito que vá estabilizar.

Em relação ao arrendamento, acredito que vai continuar a aumentar, mas a um nível muito menor do que em 2023, algo em torno de 6 a 8%. Isso por dois fatores. Um porque já estamos num patamar alto das rendas. Outro é que com a tendência de estabilização da taxa de juros, a procura para arrendamento pode abrandar por haver uma migração para a compra, que volta a ser mais atrativa.

O Banco Central Europeu (BCE) nas 2 últimas reuniões manteve estável a taxa de juros com o máximo de 4%, o que é uma melhoria perante as taxas que estavam a crescer consecutivamente desde meados de 2022. As discussões agora estão sobre a ótica de quando começam a baixar. De qualquer forma, acredito que 2024 será um ano mais promissor para o mercado imobiliário com custos de empréstimo um pouco mais atrativos, o que pode ajudar aumentar o número de transações.