Habitação: Preço das casas, arrendamento, taxas de juro… o que esperar deste novo ano?

Taxas de juro na habitação: cortes na segunda metade do ano?

O mercado tem vindo a antecipar as primeiras descidas das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE) já para o ano de 2024, no entanto, o portal imobiliário idealista não antecipa que “a acontecer seja de forma significativa”.

“Nas últimas semanas, o índice registou uma ligeira diminuição, contudo, isso não representa necessariamente uma mudança de tendência. O mercado ainda enfrenta diversas incertezas que não sustentariam uma diminuição iminente do índice, tais como a persistência da inflação em níveis elevados, a situação geopolítica, a chegada do inverno e o consequente aumento na procura de energia, os aumentos salariais ou as medidas adotadas pelos diferentes governos para contrariar o impacto da inflação”, explica.

A especialista antevê, no melhor cenário possível, que poderíamos assistir a um certo alívio durante a segunda metade do ano, “o que implica que as famílias com crédito habitação com taxa variável devem planear as suas finanças considerando que é pouco provável que vejam reduzir significativamente as suas prestações de crédito habitação até, pelo menos, 2025. Se houver uma diminuição, provavelmente será mínima (sem descer abaixo dos 3%), a menos que a Europa entre numa recessão mais acentuada que afete o emprego, obrigando o BCE a agir de forma célere”.

Já Sylvia Bozzo, Marketing Manager da Imovirtual, acrescenta que “as discussões agora estão sobre a ótica de quando começam a baixar. De qualquer forma, acredito que 2024 será um ano mais promissor para o mercado imobiliário com custos de empréstimo um pouco mais atrativos, o que pode ajudar aumentar o número de transações”.

“Em meados do ano, prevê-se que o BCE e a Fed anunciem o primeiro corte, que deverá ser de 25 pontos base. No caso do Banco Central Europeu, este corte deverá ser anunciado aquando da reunião de 6 de junho. Para além deste horizonte é complicado fazer previsões. Muito dependerá dos dados que forem saindo com a inflação, o crescimento (PIB), e emprego e salários a serem fundamentais para futuras tomadas de decisões sobre a política monetária”, afirma Ricardo Evangelista, Diretor Executivo da ActivTrades Europe.

Henrique Tomé, analista da XTB, concorda que a evolução dos juros continua muito dependente da trajetória da inflação na Zona euro, no entanto não espera novos aumentos dos juros, isto se a inflação continuar a dar sinais de abrandamento.

“Num cenário em que a inflação deverá continuar a abrandar, não haverá necessidade de existir novos aumentos dos juros, até porque esses aumentos ainda não se refletem na economia real, dado que o seu impacto tende a levar 12-18 meses”, explica.

Por sua vez, David Brito, Diretor-Geral da Ebury, David Brito, Diretor-Geral da Ebury, sublinha que talvez exista nos mercados demasiado entusiasmo na flexibilização das políticas monetárias e redução de taxas em 2024. “No entanto, é evidente que taxas de juro mais baixas estão a chegar à Europa para os próximos doze meses. As surpreendentes e altas taxas de inflação são agora uma coisa do passado e o processo desinflacionista parece estar bem encaminhado.”

Já Carlos Rodrigues, Presidente da Maxyield, considera que se aproxima o fim do ciclo de subida das taxas de juro, e que esta política monetária vai contribuir para o abrandamento do crescimento da atividade económica, que deverá atenuar-se com o início do ciclo de descida das taxas de juro no limiar do 2º semestre de 2024.

“O primeiro semestre será influenciado pelos efeitos restritivos e o 2º semestre beneficiará do efeito previsivelmente expansionista da política monetária com início da inversão do contexto de abrandamento económico”, sublinha.

O Banco Central Europeu (BCE) nas 2 últimas reuniões manteve estável a taxa de juros com o máximo de 4%, o que é uma melhoria perante as taxas que estavam a crescer consecutivamente desde meados de 2022.

Preços das casas abrandam

Nos últimos meses do ano tem-se assistido a um abrandamento do preço das casas, e os especialistas apontam para a continuidade da descida do valor de venda dos imóveis.

Sylvia Bozzo, Marketing Manager da Imovirtual, explica que, com base nos preços anunciados dos imóveis, não aos preços finais de venda, “que tem acontecido e que deve se manter para 2024 é um abrandamento, mas ainda um ligeiro crescimento dos preços a nível nacional”.

Este abrandamento será muito mais influenciado pelo interior e pelas regiões vizinhas aos grandes centros. Estas, apesar de terem espaço para aumentar os preços, continuam a ter valores absolutos muito mais competitivos. Já em grandes centros como Lisboa e Porto acredito que vá estabilizar.

Já o idealista explica à Executive Digest que “as esperadas reduções nos preços, amplamente previstas para este ano, não se concretizaram, resultando em um aumento de 4,6% no custo de aquisição de uma habitação em Portugal nos últimos doze meses”.

Assim, consideram que, para o ano de 2024, a perspetiva sugere uma continuidade dessa tendência, pois não há indícios de uma súbita disponibilidade de grandes volumes de imóveis nas zonas de maior procura.

“No entanto, é possível que, ao longo do próximo ano, parte da procura que se havia retraído na expectativa de uma queda expressiva nos preços, a qual não se materializou, seja reativada. Isso poderia intensificar a pressão no mercado e impulsionar os preços para cima com mais força”, alertam.

Rendas continuam a bater no teto

O Governo não colocou qualquer travão à atualização das rendas para 2024: os senhorios vão poder subir as rendas até 6,94%, de acordo o indicador da inflação, e aplica-se aos contratos em curso. No entanto, o OE prevê um aumento de 4,94% o valor do subsídio de renda atribuído às famílias cuja renda represente uma taxa de esforço superior a 35%.

Um exemplo: uma renda de 700 euros serão somados 48,58 euros, passando a totalizar 748,58 euros. Para saber qual o valor que vai pagar em 2024, com base no coeficiente de atualização anual, multiplique o valor da renda atual por 1,0694.

Para quem já recebe subsídio de renda em 2023, a atualização do subsídio é feita de forma automática no próximo ano. No entanto, se ultrapassar essa taxa após a atualização da renda, terá de requerer a atribuição do subsídio mensal.

O OE propõe ainda que, a partir de janeiro, a dedução das rendas no IRS passe a ter o limite anual de 600 euros, em vez dos 502 euros em vigor.

O imovirtual acredita que o preço do arrendamento vai continuar a aumentar, embora a um nível muito menor do que em 2023. “Isso por dois fatores. Um porque já estamos num patamar alto das rendas. Outro é que com a tendência de estabilização da taxa de juros, a procura para arrendamento pode abrandar por haver uma migração para a compra, que volta a ser mais atrativa”, explicam.

Por sua vez, o idealista acrescenta que, em 2023, face aos já elevados preços, acresceu a notável escassez de oferta, originando uma crescente preocupação entre aqueles que procuram casa para arrendar.

Recorda ainda que o mercado de arrendamento em Portugal, no final do mês de novembro, testemunhou um aumento de 23,4% em comparação com o ano anterior, fixando-se nos 15,3 euros/m².

Entretanto, acrescenta, “observamos uma estabilização nos preços nos últimos três meses, o que pode indicar que o mercado de arrendamento atingiu o seu ‘teto’ máximo”. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que a renda mediana dos 23.717 novos contratos de arrendamento em Portugal atingiu 7,25 euros/m2. Este valor representa um crescimento homólogo de 10,5%. Relativamente ao trimestre anterior, a renda mediana do terceiro trimestre de 2023 diminuiu ligeiramente em 0,3%.

“Os próximos meses serão cruciais para determinar se os preços do arrendamento continuarão a estabilizar-se em 2024 ou se assistiremos a uma variação nos valores das rendas em Portugal, seja por aumento ou diminuição”, sublinha.

E que apoios existem ao arrendamento? O Governo vai comparticipar mais de dois terços (4,94%) do aumento da renda dos agregados com rendimentos até ao sexto escalão do IRS em vigor e taxas de esforço superiores a 35%. Na prática, significa que estas famílias suportarão apenas 2% do acréscimo (6,94% – 4,94%). É, assim um reforço ao apoio extraordinário à renda.

Por exemplo, no caso de  um agregado familiar com uma renda de 800 euros por mês e um salário de 1.600 euros, este recebe, no máximo, um apoio extraordinário à renda de 200 euros por mês. A partir de janeiro de 2024, com a aplicação do coeficiente de atualização anual, a renda aumentará em 55,52 euros por mês para 855,52 euros por mês, ao que se acresce um apoio adicional de 39,5 euros por mês, recebendo assim 239,5 euros por mês.

Já os agregados que atualmente não recebem o apoio extraordinário à renda mas que, com a atualização em janeiro passam cumprir os requisitos, podem solicitar um apoio financeiro correspondente à aplicação de um coeficiente de 1,0494 sobre o valor da renda mensal previamente à atualização, pedido esse que deve ser efetuado junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

IMI não sofre alterações

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), não deve sofrer qualquer alteração em 2024. A confirmação foi dada pelo secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Nuno Félix, que garante que nem o Orçamento do Estado para 2024 nem o Programa de Estabilidade 2023-2027 preveem um agravamento do imposto.