Explicador: Porque é que os preços das casas sobem mais em Portugal do que em Espanha?

Entre 2014 e 2023, os preços das casas avançaram a um ritmo de 6% ao ano em Portugal, mas apenas 3% ao ano em Espanha. Mas, o que diferencia os dois países? Rita Lourenço, Afonso Moura e Paulo Rodrigues, economistas do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal, explicaram, artigo publicado na Revista de Estudos Económicos de outubro, o que os leva a concluir que o mercado imobiliário português está sobrevalorizado e qual das forças – oferta ou procura – está a contribuir mais para isso.

A análise identificou os principais choques da oferta e da procura que têm influenciado as dinâmicas de preços e quantidades em ambos os países.

Os resultados do estudo indicam que os choques da procura, como a maior procura de habitação associada ao crescimento económico, à mobilidade populacional e ao financiamento acessível, têm sido mais intensos em Portugal do que em Espanha. No caso espanhol, embora também haja um aumento na procura, a oferta de habitação tem sido mais capaz de acompanhar as necessidades do mercado, resultando num aumento mais modesto dos preços.

A elasticidade da procura, que mede a sensibilidade dos preços às variações na procura, foi estimada em -0,6 para Portugal, o que sugere que uma pequena variação na procura pode causar grandes flutuações nos preços. Em contraste, a elasticidade da oferta em Portugal (0,84) é relativamente mais alta, mas ainda insuficiente para mitigar o aumento da pressão sobre os preços. Em Espanha, a elasticidade da oferta parece ser mais equilibrada com a procura, ajudando a controlar o crescimento dos preços.

Outro fator-chave identificado no estudo é a escassez de oferta de novas habitações em Portugal. A falta de construção nova e a dificuldade em aumentar rapidamente a oferta para acompanhar a procura têm alimentado o aumento dos preços. Em Espanha, apesar de uma recuperação mais lenta após a crise imobiliária de 2008, a oferta tem sido mais responsiva, o que ajudou a moderar o aumento dos preços.

A análise também mostrou que, enquanto os choques da oferta têm impacto sobre as quantidades construídas, o efeito sobre os preços é muito mais limitado. Ou seja, em Portugal, mesmo com o aumento da oferta em alguns segmentos do mercado, a procura continua a ser o fator determinante para a subida dos preços.

A pesquisa sublinha a importância de políticas públicas que não apenas aumentem a oferta de habitação, mas que também considerem a dinâmica da procura. Para que os preços das casas em Portugal estabilizem, será necessário um esforço mais significativo na construção de novas habitações, particularmente em áreas onde a procura é mais intensa.

O estudo sugere que, em Portugal, as políticas de habitação devem focar-se em resolver a desajustamento entre oferta e procura, enquanto em Espanha, embora a oferta também deva ser fortalecida, o mercado parece já mais equilibrado.