Guia para senhorios: como calcular o preço certo da renda

Os valores das casas para arrendar têm demonstrado uma tendência crescente no último ano, consequência sobretudo da elevada procura. Mas quando se arrenda um apartamento, impõem-se as questões: é muito caro, é muito barato? Qual será afinal a renda ideal?

Se, por um lado, os senhorios querem fazer um valor ajustado ao mercado que lhes garanta lucro, os inquilinos procuram, por outro, ofertas com o valor mais em conta possível.

Quais são os fatores que definem o valor de uma renda?

Perante a necessidade de se definir a renda certa, há que ter primeiramente em conta as despesas que lhe são inerentes:

  • Imposto Municipal Sobre Imóveis;
  • Imposto sobre rendas;
  • Quotas de condomínio;
  • Seguro multirriscos.

Para além destes encargos, é recomendável que o senhorio tenha uma poupança de parte, tanto para eventuais despesas de manutenção, como também para assegurar que não existe prejuízo. A estes encargos acrescerá, se for o caso, a prestação mensal do crédito à habitação.

As despesas de manutenção, de pintura e de reparação podem ser deduzidas no IRS, assim como os gastos de iluminação e aquecimento central. Também o IMI e encargos com seguros são dedutíveis.

Crédito à habitação destinado a casas para arrendar

Sendo o crédito à habitação o elemento mais importante no processo de compra de casa (pois raros são os casos em que se tem o valor total para pronto pagamento), o cliente tem de informar o banco sobre o propósito da solicitação do crédito.

Ou seja, se sabe de antemão que a casa que quer comprar será para arrendamento, o contrato contemplará essa situação, tanto em termos das condições, como do spread proposto pelo banco.

Se, por outro lado, decidir arrendar a sua habitação no decorrer do crédito, não há problema. Contudo, é obrigado a notificar o banco dessa intenção. Nestes casos, o banco geralmente renegocia o spread.

Ainda assim, existem naturalmente exceções: se a decisão decorrer do facto de um dos elementos do agregado familiar estar desempregado ou se o local de trabalho se alterar para outro local, pelo menos a 50km de distância da habitação, o banco não irá renegociar o spread.

Perante a decisão de alterar a finalidade do crédito, se as condições propostas pela instituição financeira não forem do seu agrado, poderá sempre recorrer a uma transferência do crédito para outra entidade bancária que apresente uma melhor proposta. O Bankinter, por exemplo, suporta os encargos com a transferência até 1,25% do capital transferido.

O mesmo se aplica aos seguros subscritos, existindo sempre a possibilidade de mudar para uma seguradora que contemple uma oferta com valores mais em conta e/ou condições mais apelativas. O proprietário da habitação terá custos com o seguro multirriscos e o seguro de vida que, apesar de propostos pelo banco, poderão ser contratados externamente e diretamente através de qualquer seguradora.

Como chegar ao valor ideal da renda

A Ana e o Carlos são um casal jovem que adquiriu um T2 em Lisboa por 140 mil euros com a finalidade de arrendamento. Para tal, recorreram a um crédito à habitação cuja prestação mensal é de 400 euros. A esta prestação, somemos o IMI, o imposto de renda, os seguros, o condomínio, bem como a poupança para dois meses de desocupação por ano. Bem feitas as contas, o casal terá de cobrar, pelo menos, cerca de 740 euros para não ter prejuízo.

Este valor pode ser alterado anualmente, mas há que ter atenção às diretrizes sobre a atualização dos valores rendas (saiba mais sobre a atualização dos valores das rendas para 2018 aqui).

Eis os cálculos:

Exemplo prático de cálculo do valor da renda
Tipo de encargos com o imóvel Valor mensal Subtotal
IMI (140.000€ x 0,3% / 12) 35€ 35€
Seguro multirriscos (150€ / 12) 12,5€ 47,5€
Seguro de vida (300€ / 12) 25€ 72,5€
Prestação mensal do crédito à habitação 400€ 472,5€
Despesas de condomínio 10€ 482,5€
Acréscimo de poupança para dois meses de desocupação anual (482,5€ x 2 = 965€) 96,5€ 579€
Acréscimo de imposto de renda (28% x 579€) 162,12€ 741,12€
Valor final da renda 741,12€
  • Nota: Valores meramente referenciais a título exemplificativo.

É importante lembrar que, se por acaso o casal já tivesse terminado de reembolsar o crédito à habitação, a margem de lucro resultaria mais alta. Caso contrário, a chave está na comparação do mercado e, de seguida, na escolha da oferta de crédito mais vantajosa.

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