As vítimas de um mega esquema de fraude imobiliária no concelho de Palmela, atualmente sob investigação do DIAP de Setúbal, alertam que o caso expõe falhas estruturais graves do regime legal da habitação e do urbanismo, que devem servir de exemplo quando o Governo prepara alterações profundas ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).
Segundo o Relatório de Insolvência do Administrador Judicial do processo, estão em causa prejuízos globais superiores a 26 milhões de euros, envolvendo cerca de 120 famílias, nos empreendimentos como Palmela Dreams I, II e III, Alcaide Villas, ADL e Santa Teresinha.
Os lesados defendem que a dimensão do esquema não resulta apenas da atuação individual de um promotor, mas foi possível devido a brechas no modelo legal vigente, apontando, entre outras, a inexistência de registo obrigatório dos contratos-promessa, a ausência de contas fiduciárias obrigatórias para os montantes entregues e um modelo de comunicação prévia sem controlo preventivo efetivo.
É ainda criticada a ausência de interoperabilidade entre sistemas públicos, com municípios, conservatórias, Autoridade Tributária, reguladores do setor imobiliário e supervisores financeiros a operarem “como ilhas”, sem partilha eficaz de informação que permita travar operações fraudulentas.
Alerta surge em contexto da revisão do RJUE
O alerta surge num momento em que o Governo anunciou uma revisão do RJUE orientada para a generalização da comunicação prévia, o reforço da autorresponsabilização dos promotores e a redução do controlo prévio municipal.
Para as vítimas, esta orientação legislativa, se não for acompanhada de mecanismos robustos de fiscalização, bloqueio automático e proteção do comprador, poderá potenciar riscos sistémicos semelhantes aos que estão agora sob investigação criminal.
Os lesados defendem que o caso de Palmela deve ser encarado como um “caso-teste nacional”, apelando à abertura de um debate público sobre o regime dos contratos-promessa, da mediação imobiliária, da circulação de capitais e da articulação entre o sistema fiscal e a tutela do direito à habitação.
Segundo os subscritores, está em causa um caso real, extensamente documentado, cujo impacto social envolve centenas de pessoas, incluindo famílias com menores, situações de rutura financeira e exclusão habitacional, com efeitos diretos na confiança dos cidadãos no mercado da habitação e nas instituições públicas”.
Nesse sentido, estão a solicitar audiências urgentes ao Ministro das Infraestruturas e da Habitação, ao Procurador-Geral da República e grupos parlamentares para apresentação formal deste caso, que deverá ajudar a ponderar a alteração ao RJUE.
Como funcionava o mecanismo da burla
De acordo com os elementos sob investigação do Ministério Público, o esquema assentou num padrão reiterado que incluía:
• a celebração de múltiplos Contratos-Promessa de Compra e Venda (CPCV) sobre as mesmas moradias ou lotes, com vendas duplicadas, triplicadas e, em alguns casos, quadruplicadas;
• a cobrança de sinais e reforços de sinal de valor elevado, frequentemente superiores a 100 mil euros por família, sem qualquer mecanismo de proteção fiduciária;
• a não execução, paralisação ou abandono de obras em vários empreendimentos, sem Comunicação de Início de Trabalhos (CIT), sem livro de obra e sem vistorias municipais regulares;
• a alienação global de um dos principais lotes a uma terceira empresa, “livre de ónus e encargos”, apesar da existência de dezenas de contratos-promessa ativos, inviabilizando a tutela real dos compradores;
• tentativas de intervenção de terceiros alegadamente alheios aos contratos iniciais, incluindo iniciativas para promover registos de propriedade horizontal sem suporte legal ou assumir obras sem legitimidade urbanística.
Impacto fiscal agrava situação das vítimas
Os lesados alertam igualmente para uma consequência fiscal que agrava de forma significativa a situação financeira das vítimas, relacionada com a exigência de pagamento de mais-valias em operações que nunca se concretizaram materialmente.
Segundo explicam, apesar de terem ficado sem casa e sem os montantes entregues, continuam expostos a exigências fiscais associadas a transmissões formais ou a contratos que não chegaram a produzir qualquer benefício económico real, num quadro legal que não prevê mecanismos de suspensão, isenção ou salvaguarda para vítimas de fraude imobiliária.
Esta realidade representa uma “segunda penalização institucional”, evidenciando a falta de articulação entre o sistema fiscal e os mecanismos de proteção das vítimas no setor da
habitação.
