Por Alfredo Valente, CEO da iad Portugal
A decisão entre comprar ou arrendar é, provavelmente, uma das mais transversais a todos os portugueses. É económica, sim, mas é também profundamente emocional: envolve projetos de vida, estabilidade, mobilidade, expectativas futuras e a capacidade real de se fixar numa determinada zona. E, apesar de parecer um dilema simples, o contexto atual torna-o tudo menos óbvio.
Portugal continua a ser um país de proprietários. Cerca de 70% da população vive em casa própria, um número que revela muito mais do que uma preferência racional, mas sim cultural, identitária e até geracional. Comprar sempre foi sinónimo de segurança, enquanto o arrendamento permaneceu associado a soluções temporárias ou circunstanciais. Mas será que este paradigma ainda faz sentido?
Do ponto de vista financeiro, a equação mudou. As taxas de juro estabilizaram, mas continuam a ser um fator que pesa no orçamento mensal. O acesso ao crédito, embora facilitado por novos incentivos, sobretudo para jovens, continua condicionado pela necessidade de capital próprio e por critérios bancários rígidos. Para muitos, não se trata de escolher: trata-se de não conseguir comprar.
Há, por isso, perfis cada vez mais claros para quem arrenda: jovens com rendimentos ainda insuficientes para cumprir taxas de esforço exigidas pelos bancos, famílias em fase de transição, estrangeiros que não reúnem condições formais para crédito e uma faixa sénior que, nunca tendo comprado, enfrenta hoje rendas demasiado elevadas. Não é falta de vontade, é falta de alternativas.
E aqui emerge o verdadeiro problema: Portugal não tem um mercado de arrendamento à altura das necessidades. Não existe oferta suficiente, e a que existe está longe de ser acessível. Falta escala, falta planeamento e falta um enquadramento regulatório que permita desenvolver projetos pensados para arrendamento e não apenas edifícios inicialmente desenhados para venda e depois adaptados ao mercado de arrendamento.
O conceito de Build to Rent poderia ser parte da solução, mas ainda está longe de se concretizar de forma eficiente. Os custos de construção continuam altos, a legislação não distingue edifícios destinados ao arrendamento dos destinados à venda, e a rentabilidade não é suficientemente atrativa para muitos investidores. Resultado: um mercado subdesenvolvido que não acompanha uma procura que, ironicamente, só tende a aumentar.
Por outro lado, o argumento clássico de que “comprar compensa sempre a longo prazo” começa a ser questionado. A valorização rápida e expressiva dos últimos anos não é garantida no futuro. O mercado deverá manter-se estável, menos elástico, menos capaz de gerar as mais-valias que alimentaram a crença de que a casa própria é sempre um investimento sem risco. Não há sinais de desvalorização generalizada, mas também não há garantias de ganhos fáceis.
Então, o que escolher? Hoje, a resposta depende menos da teoria e mais da vida real de cada pessoa: estabilidade profissional, mobilidade, capacidade de endividamento, disponibilidade financeira imediata e, sobretudo, visão para o futuro. Arrendar faz sentido quando a vida ainda está a mexer, comprar faz sentido quando há enraizamento, capacidade financeira e um horizonte de longo prazo. Mas nenhuma das opções funciona se o país não oferecer condições para que a escolha seja livre e não apenas condicionada pela escassez.
O que o mercado português precisa não é apenas de mais casas. Precisa de produto diversificado, modelos flexíveis, incentivos à oferta e uma nova visão sobre o que é habitar. Porque comprar ou arrendar não devia ser um dilema imposto pelas limitações do sistema, mas sim uma escolha refletida, alinhada com o projeto de vida de cada pessoa.
E, neste momento, ainda estamos longe disso.
