Alojamento Local versus arrendamento de curta duração: Uma combinação de esforços para proprietários e investidores
Por Beatriz de Sousa Bartolomeu, Advogada Associada da MATLAW – Mestre Associate Lawyers, Sociedade de Advogados, SP, RL
Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem assistido a mudanças significativas, especialmente no que diz respeito à atividade de Alojamento Local (AL). A recente suspensão da emissão de novas licenças de AL para frações autónomas – como apartamentos e moradias em regime de propriedade horizontal – levantou questões importantes sobre as alternativas disponíveis para proprietários e investidores. Neste contexto, e sendo incerto o levantamento desta suspensão a breve trecho, bem como a possibilidade de os municípios manterem ou aumentarem as restrições através de cartas municipais de habitação, é essencial analisar as opções disponíveis, tanto alternativas como complementares ao AL.
Cenário atual: a proibição em vigor
Atualmente, a suspensão da emissão de novas licenças de AL impõe desafios significativos para quem possui imóveis habitacionais com o intuito de rentabilizá-los no mercado de arrendamento para fins turísticos. Nesta conjuntura, o arrendamento de curta duração surge como uma alternativa viável e legalmente segura. Embora regido por regras distintas das aplicáveis ao AL, esta forma de arrendamento permite aos proprietários continuar a gerar rendimento com estadas de curta duração, sem comprometer o seu direito de acesso e uso dos imóveis a médio e longo prazo, e adaptando-se às circunstâncias atuais do mercado.
Cenários futuros: a possibilidade de não levantamento e de levantamento da proibição
Se, no futuro, um município não levantar a suspensão de novas licenças de AL, o arrendamento de curta duração manter-se-á como uma opção essencial para os proprietários que desejam preservar a rentabilidade dos seus imóveis no curto prazo. Neste cenário, é fundamental que os proprietários compreendam as especificidades legais e contratuais associadas a este tipo de arrendamento, garantindo que todas as operações sejam realizadas de forma legal e com riscos mitigados.
Se o Governo levantar a suspensão de novas licenças de AL e os municípios não imponham novas restrições, com base em condicionalismos locais, o arrendamento de curta duração pode ser visto não apenas como uma alternativa, mas como um complemento estratégico ao AL. Durante os meses de menor fluxo turístico, o arrendamento de curta duração pode ajudar a mitigar a perda de rendimento. Com o crescimento do teletrabalho e o crescente número de nómadas digitais que optam por trabalhar a partir do nosso país, este mercado oferece oportunidades promissoras que os proprietários devem considerar.
Arrendamento de curta duração
É crucial sublinhar que o arrendamento de curta duração requer um fundamento específico e deve ser registado como tal junto da Autoridade Tributária (AT). Aconselha-se, por isso, a sua celebração por escrito e o seu registo junto da AT. Tal procedimento não só evita a presunção de atividade de AL – que pode ser inferida em arrendamentos inferiores a 30 dias que incluam serviços complementares, como limpeza – mas também assegura que o contrato seja legalmente válido e reconhecido.
Como se referiu, o contrato de arrendamento de curta duração deve ser fundamentado. Não é permitido arrendar um imóvel por curta duração sem uma justificação válida, que deve ser claramente especificada no contrato. Entre os motivos atendíveis incluem-se a habitação não permanente e fins especiais transitórios, como motivos profissionais, educativos, de formação ou turísticos.
A decisão entre optar por Alojamento Local ou arrendamento de curta duração deve ser ponderada com cuidado, especialmente à luz das novas regulamentações e da crescente autonomia municipal nas decisões relacionadas com o AL. Para proprietários e investidores, o arrendamento de curta duração oferece não só uma alternativa viável nas atuais condições de proibição, mas também uma forma de complementar a atividade de AL durante períodos de menor procura, explorando mercados emergentes como os nómadas digitais.
Em tempos de incerteza e mudança legislativa, o aconselhamento jurídico especializado torna-se indispensável. É crucial assegurar que todas as transações e contratos sejam realizados em conformidade com a lei, protegendo assim os interesses de proprietários e investidores no longo prazo.