Comprar ou arrendar casa: O que compensa mais num mercado a ferver?

Quer comprar ou arrendar casa mas não sabe qual é a opção mais vantajosa? Essa é uma dúvida que persiste junto de muitos portugueses. A euforia no mercado imobiliário tem causado os seus danos. Os preços sobem, quer para quem compra quer para quem arrenda. É um movimento que não é apenas confinado a Lisboa e Porto mas que se alastra para outras áreas, pelo que, antes comprar ou arrendar apartamento ou moradia, é fundamental que conheça os valores de referência da realidade imobiliária em que se insere, ou que pretende investir. E é isso que lhe vamos dizer nas próximas linhas.

Segundo um estudo da Century 21, em todos os concelhos do País, a aquisição de habitação implica sempre um menor esforço financeiro das famílias do que a opção de arrendamento. “Adquirir uma casa de 90 m² implica um encargo mensal entre 14% a 61% inferior ao valor mensal do arrendamento praticado na mesma zona, incluindo em mercados muito valorizados, como Lisboa e Porto”, esclarece a imobiliária.

Mas vamos por partes…quanto custa comprar uma casa?
O estudo da Century 21 começou por identificar quais os mercados mais, e menos, valorizados para adquirir 90 m², considerando que uma habitação com esta área seria a opção adequada para um agregado familiar médio.
As conclusões revelam que em 13, das 18 capitais distritais, adquirir uma casa de 90 m² fica abaixo de 90.000 €, variando entre os 53.855€ da Guarda e os 86.485€ de Setúbal. Évora, Coimbra, Faro, Porto e Lisboa são as exceções, mas enquanto nas três primeiras, a compra dessa casa oscila entre 100.000€ e 130.000€, no Porto tem um valor de 164.714€ e em Lisboa de 305.429€.
Dentro das áreas metropolitanas, o quadro é diferente. No Algarve, apenas Portimão fica abaixo do preço da capital distrital (125.444€), enquanto Tavira e Lagos se situam em torno dos 165.000 €, e Loulé fica em 172.566 €.
Na Área Metropolitana de Lisboa, a capital é líder isolada, mas Cascais está já acima dos 225.000 € e Oeiras perto dos 195.000€, embora concelhos como o Barreiro, Seixal Montijo, a Sul, e Sintra, a Norte, se situem ainda abaixo dos 100.000€ (a partir dos 75.000€). A AM Porto é a região metropolitana com os preços mais baixos. Para além do Porto, apenas Matosinhos supera a barreira dos 100.000 €, com os preços médios dos imóveis em Valongo e Gondomar a situarem-se mesmo entre os 70.000€ e os 77.000€.

E em quanto fica a prestação a pagar ao banco?
Quando se analisou qual a prestação para a compra de 90 m² e qual a diferença face ao orçamento limite, conclui-se que em Lisboa a prestação média para aquisição deste tipo de casa ronda os 1.011 €. A capital do País volta a apresentar uma diferença abissal em relação a todas as outras capitais de distrito, onde a mensalidade varia entre um mínimo de 182€ na Guarda e um máximo de 564€ no Porto.
Para adquirir uma casa de 90 m², a maioria das capitais apresenta prestações mensais entre os 200€ e os 300 €. Acima deste patamar, destacam-se também Coimbra (366€), Évora (339€), e Faro (439€). Não obstante, apenas em Lisboa e Porto esse encargo é superior à capacidade financeira das famílias – equivalente a um terço do rendimento disponível por mês – mas enquanto na capital essa diferença é de 77%, no Porto mantém-se nos 5%.
Na AM Lisboa, Cascais também está 33% acima das possibilidades das famílias, enquanto Loures, Odivelas e Oeiras superam ligeiramente o limite aconselhado, entre 1% e 3%. Na AM Porto, todos os concelhos estão abaixo das possibilidades (entre -20% e -41%) com exceção do Porto, ao contrário do Algarve, onde a mensalidade em Faro ainda se mantém abaixo do limite (-4%), mas os restantes mercados estão quase ao nível de Lisboa face à desadequação aos rendimentos locais, com gaps acima dos 45% e quase nos 60%%. A exceção é Portimão (9%). Évora e Coimbra, apesar dos preços mais elevados, ainda permitem às famílias ter uma margem em torno dos -30% face ao limite. Nas restantes capitais, este gap situa-se entre os -40% e -60% sendo a linha do interior, sem surpresas, a que apresenta os diferenciais mais confortáveis.

Quais são os concelhos que exigem maior (e menor) esforço na aquisição de uma habitação?
O estudo avaliou também a taxa de esforço, para tentar perceber qual a percentagem de concelhos em que a taxa de esforço está acima do desejável para comprar. Neste contexto, apenas Lisboa (58%) e Porto (35%) superam a taxa de esforço aconselhada pelo Banco de Portugal (33%), embora Faro esteja já a tocar no limite (32%). Nas capitais de distrito, adquirir uma casa de 90 m² permite taxas de esforço abaixo dos 25%, com o mínimo de 13% a registar-se em Bragança. Destaque para Braga, Leiria e Aveiro, onde a taxa de esforço para aquisição se situa mesmo abaixo dos 20%.
Entre as áreas metropolitanas, os mercados algarvios são os que exigem maior esforço, dado que todos superam a capacidade máxima aconselhada, com taxas entre os 36% e os 52% (Lagos, Loulé e Tavira), sendo precisamente Faro o único caso onde isso não acontece (32%).
Na AM Lisboa, os mercados na Margem Sul estão ainda todos abaixo da taxa de esforço ideal – entre os 18% e os 27% – enquanto na Margem Norte, Sintra é o concelho mais favorável com 23%. Amadora e Loures estão já no limite com 31% e 33% respectivamente, com os restantes concelhos a exigirem mais esforço das famílias, com especial destaque para os 44% de Cascais. No Grande Porto, ainda todos os mercados apresentam taxas de esforço inferiores a 33%, predominantemente em níveis de cerca de 20%.

“Quanta” casa se consegue comprar com um salário médio?
Quando se avaliou onde é possível comprar mais m² com 33% de taxa de esforço e em que percentagem de concelhos é possível aumentar, ou baixar, a área da habitação, chegou-se à conclusão que excluindo Lisboa, Porto e Faro, no limite da capacidade financeira das famílias é possível adquirir mais de 125 m² em todas as capitais de distrito, e em dois terços delas essa área é mesmo superior a 150 m², aproximando-se ou superando os 200 m² em Castelo Branco e Guarda.
Faro fixa-se nos 90 m² e Porto fica nos 80m², enquanto em Lisboa seria possível comprar apenas 50m². Apenas no Porto e Lisboa é necessária a revisão de área em baixa, para garantir que o encargo mensal com a habitação não supere a capacidade limite das famílias.
Nas restantes capitais, a área poderia aumentar entre os 35 e os 120 m². No contexto da AML, além de Lisboa, as condições obrigam a uma redução de área de 5m2 em Loures, Odivelas e Oeiras, e em Cascais a área diminui 25 m². No entanto, nos restantes mercados ainda é possível comprar uma casa maior, entre 5 a 65 m². Apenas a Amadora fica abaixo dos 100 m² enquanto no Barreiro vai até aos 155 m².
Na AMP, com exceção da capital, adequar a prestação ao capital permite comprar mais área em todos os mercados – entre 15 a 50 m²- destacando-se Gaia (+40 para 130 m²) e Maia (+50 para 140 m²).No Algarve acontece precisamente o contrário, pois o capital está ajustado aos 90 m², mas em todos os restantes mercados, adequar o rendimento implica prescindir de áreas entre 10 e 35 m², com Lagos, Loulé e Tavira a permitirem a compra de apenas 55 m².

E arrendar, quanto custa? Onde é que os preços são mais, e menos, elevados?
As rendas nas capitais de distrito variam entre os 13€/m² de Lisboa e os 3,8€/m² da Guarda, embora a maioria – 14 das 18 capitais- situe as rendas abaixo dos 6€/m². Coimbra, com 6,3/m², e Faro, com 6,6€/m², são as outras duas capitais que estão acima desse valor, e Setúbal está no limite dos 6,0€/m².
No contexto da AM Lisboa, todos os concelhos se posicionam acima dos 6,0€/m² e a maioria dos que rodeiam Lisboa – incluindo Almada- está acima dos 8,0€/m², sendo o valor máximo de 10,6€ registado em Oeiras. Na AM Porto, os concelhos apresentam rendas entre 4,8€ e 7,3€, enquanto no Algarve se situam entre 6,3€ e 8,3€.
O estudo procurou ainda identificar qual a renda mensal para 90 m² e qual a diferença face ao orçamento limite. Neste âmbito, Lisboa, com uma renda média de 1.170 €, destaca-se do Porto, nos 810 €, enquanto todas as outras capitais de distrito registam rendas médias abaixo dos 600 €, num mínimo de 339€ na Guarda. Com as
assimetrias nos valores das rendas face à taxa de esforço aconselhável conclui-se que, em oito das capitais distritais, o preço médio de arrendamento supera a mensalidade aconselhada – 105% em Lisboa e 51% no Porto- e noutras quatro fica apenas entre 2% e 6% abaixo do valor limite. A maior margem situa-se na Guarda, nos -26%.
Nas áreas metropolitanas não é possível arrendar casa de 90 m² sem superar o orçamento ideal, sendo o gap mais baixo de 2% encontrado em Alcochete (AML) e os 4% de Valongo (AMP). Contudo, em Albufeira e Loulé, no Algarve, esse diferencial é quase o dobro (106% e 91%), Já na AM Lisboa, Cascais e Amadora apresentam rendas 87% e 71% acima do recomendado. No Porto, Matosinhos é o mercado com maior gap, nos 35%, mas tem à sua frente 12 concelhos no Algarve e Lisboa.

Em que municípios é possível arrendar mais m² com o mesmo esforço?
Apurou-se, igualmente, qual a percentagem de concelhos em que a taxa de esforço está acima do desejável para arrendar. Neste contexto, em oito das 18 capitais, a taxa de esforço para arrendamento está acima da desejável, variando entre os 34% de Coimbra, Évora e Braga, e os 68% de Lisboa. No Porto é de 50%. Já Leiria, Aveiro, Viana do Castelo e Beja, embora ainda abaixo dos 33%, mantêm-se em patamares acima dos 30%. A mais baixa observa-se na Guarda, nos 24%. Nas áreas metropolitanas, arrendar ficará sempre acima da taxa de esforço desejável, variando entre os 68% de Albufeira e os 34% observados em Alcochete e Valongo.
Quando se questiona onde é possível arrendar mais m² com 33% de esforço e em que percentagem de concelhos isso permite aumentar, ou baixar a área, da habitação, confirma-se que em oito capitais, arrendar uma casa adequada ao rendimento implica ter que prescindir de área, que pode variar entre a perda de 50 m² de Lisboa (para um casa de apenas 40 m²) e os 5m² de Évora, Coimbra e Braga.
No Porto reduz-se 35 m² (para 55 m²) e em Faro 25 m² (para 65 m2), destacando-se Bragança, onde a renda atual implica perder 15 m², mais que os 10 m² registados em Setúbal. Em quatro outras – Leiria, Viana de Castelo, Aveiro e Beja- a renda está adequada ao rendimento máximo, sem revisão da área, e noutras seis existe margem para aumentar a área entre 5 e os 25 m² na Guarda.
Nas áreas metropolitanas, todos os mercados implicam rever área para arrendar adequada à capacidade financeira. Albufeira implica o mesmo que Lisboa (menos 50 m²) e nos outros concelhos do Algarve esta redução varia entre os 35 e os 45 m². Em Lisboa, varia entre a revisão de -45 m² em Cascais e os -5 m² de Alcochete, e no Porto entre os -25 m² de Matosinhos e os -5 m² de Valongo.

COMPRA VERSUS ARRENDAMENTO

Quais os concelhos com maior e menor rendimento disponível?
Nas capitais de distrito, o rendimento médio disponível varia entre os 1.733 € mensais de Lisboa e os 1.272 € de Viana do Castelo, com o gap entre as capitais a situar-se nos 461€ e a maioria das capitais a apresentar um rendimento de 1.350€ a 1.550€. No Porto é de 1.622 €, ligeiramente abaixo dos €1.685 de Coimbra.
O Algarve é a região metropolitana com menor rendimento, com os diferentes concelhos entre os 1.090€ e os 1.180€, e Faro fixa-se em 1.391€. Já em Lisboa, os rendimentos das famílias variam entre os 1.352 € de Loures e os 1.919 € de Oeiras, acima dos 1773 € de Lisboa. Na AM Porto, o rendimento médio disponível está entre os 1.501 € da Maia e os 1.192€ da Póvoa de Varzim, e na maioria dos concelhos entre 1.200 € e 1.350 €.

Qual a amplitude das taxas de esforço na compra e no arrendamento para 90 m²?
Na compra, a taxa de esforço fica entre 58% e 13% nas capitais de distrito – e na maioria abaixo dos 20% – com a taxa limite de 33% superada apenas em Lisboa e no Porto. No arrendamento varia entre 68% e 24%, ultrapassando os 33% em oito capitais e ficando entre 30% e 32% noutras quatro.
Nas áreas metropolitanas, comprar na região do Porto fica sempre entre 19% a 27% abaixo da taxa de esforço recomendada. Em Lisboa, apesar de Cascais atingir 44%, nos restantes mercados da margem Norte fica apenas nos 34%, ligeiramente acima do limite, enquanto nos concelhos da Margem Sul se situa no patamar dos 20%, atingindo os 18% no Barreiro.
No Algarve, pelo contrário, comprar supera – entre os 36%, em Portimão, e os 52% em Tavira, Lagos e Loulé – a taxa de esforço recomendada, com exceção de Faro que fica nos 32%. Arrendar cumprindo a taxa de esforço recomendada é bastante mais difícil, com este indicador a superar o limite em todas as áreas – desde 34% em Alcochete (AML) e Valongo (AMP) a 68% em Albufeira (Algarve). O Porto é, ainda assim, a região com maior conforto, com taxas de esforço para arrendar 90 m² quase sempre inferiores a 45%.

Com um rendimento de 33% consigo comprar mais ou arrendar mais? Quanto mais e onde é que existe o maior gap?
Em todas as capitais consegue-se comprar sempre maior área – entre 10 a 110 m²- do que arrendar, com uma mensalidade equivalente a um terço do rendimento disponível e, em cidades como Castelo Branco e Bragança, isso significa mesmo mais que duplicar a área comprada face à arrendada. Em Lisboa, consegue comprar-se mais 10 m² do que arrendar com o mesmo orçamento e no Porto e Faro essa diferença é de 25 m².Na AM Lisboa, comprar no Barreiro mais que duplica a área arrendada de 65 para 115m², e mesmo em Cascais e Oeiras, mercados muito valorizados, a aquisição permite ganhar cerca de 20 e 25 m². No Porto, esse gap varia entre os 35 m² de Vila de Conde e os 60 m² de Gaia