Por Miguel Bento Ribeiro, Advogado e Managing Partner da BRF Legal
A entrada em vigor do pacote fiscal para a habitação é um avanço positivo, mas deve ser encarado com realismo. Apesar de não solucionar, por si só, os problemas do setor habitacional, envia uma mensagem clara: em Portugal, o aumento da oferta deve ser acompanhado por uma carga fiscal mais equilibrada do lado de quem cria e disponibiliza habitação ao mercado.
A questão do tempo é, talvez, uma das mais determinantes. A crise da habitação em Portugal não se resolve ao ritmo dos calendários políticos, nem com medidas pensadas apenas para produzir efeitos imediatos. Colocar uma casa no mercado é um processo moroso. Por isso, mesmo medidas fiscais bem intencionadas, podem estar condenadas ao insucesso se forem acompanhadas por burocracia excessiva, instabilidade legislativa e mudanças sucessivas de orientação política nestas matérias.
Durante demasiado tempo, a discussão sobre a habitação ficou presa entre dois extremos. De um lado, a ideia de que o mercado resolve tudo. Do outro, a convicção de que o Estado deve controlar quase tudo. A realidade é mais simples e menos ideológica: sem oferta, os preços não descem. E sem condições para que essa oferta apareça, a crise agrava-se.
Vamos por pontos. A redução do IVA na construção de 23% para 6% pode ter um impacto significativo. Num sector em que os custos de construção, financiamento, licenciamento e mão-de-obra já pressionam fortemente os projetos, a carga fiscal tem um peso muito importante. Pode ser o crivo entre uma obra avançar ou ficar na gaveta. Pode também abrir espaço para que mais projetos cheguem ao mercado com preços compatíveis com a capacidade das famílias portuguesas.
Convém evitar ilusões. A descida do IVA não significa automaticamente casas mais baratas. Para que esse benefício chegue às famílias, é preciso que haja concorrência, previsibilidade e fiscalização adequada. Se a medida apenas melhorar margens sem aumentar a oferta real, o objetivo falha por completo.
O mesmo se aplica ao mercado de arrendamento. A diminuição da carga fiscal em IRS e IRC sobre as rendas, dentro de determinados limites, poderá significar um estímulo atrativo para a disponibilização de mais imóveis secundários no mercado. É uma medida positiva, sobretudo num país onde muitos imóveis permanecem vazios por receio, inércia ou falta de confiança. A fiscalidade é apenas uma parte do problema. O arrendamento precisa de estabilidade, rapidez na resolução de conflitos e regras que sejam claras para senhorios e inquilinos.
A proposta para resolver bloqueios em heranças indivisas também merece atenção. Há património parado por falta de acordo entre herdeiros, por processos arrastados ou por ausência de mecanismos práticos de decisão. Num país com tanta pressão habitacional, deixar imóveis bloqueados durante anos é um desperdício económico e social. Libertar esse património pode ser tão importante como incentivar nova construção.
O aumento do IMT para estrangeiros não residentes levanta uma questão diferente. O investimento estrangeiro não é, por si só, o problema da habitação. O problema está no desequilíbrio entre procura e oferta, na concentração territorial dessa procura e na falta de casas disponíveis para quem vive e trabalha em Portugal. Desde a crise de 2011 que a construção de nova habitação desacelerou e nunca mais conseguiu acompanhar a procura que tem continuado progressivamente a aumentar. Penalizar investimento sem distinguir corretamente os casos irá afastar capital importante, sem resolver o essencial. Já para não falar da potencial ilegalidade desta regra por violação do direito europeu.
Este pacote fiscal tem mérito porque parte de um princípio essencial, sem estímulos à oferta, não existe uma política de habitação eficaz. No entanto, continua a faltar assegurar a sua concretização in loco. As medidas precisam de ser claras, simples e fáceis de aplicar, para que tanto o mercado como as famílias saibam com o que podem contar.
A redução da carga fiscal pode contribuir positivamente. Ainda assim, o verdadeiro critério de sucesso será outro, aumentar o número de habitações disponíveis a preços ajustados aos rendimentos reais das famílias. Até que isso aconteça, estamos longe de uma solução definitiva.