Por Diogo Oliveira Santos e Natacha Branquinho, co-fundadores da Orien – Law Firm
A recente reconfiguração fiscal em matéria de habitação, que vai do IRS ao IVA, passando por regimes simplificados, ambiciona estimular oferta e moderar preços. Porém, no seu desenho atual, partilha fragilidades estruturais que podem produzir o efeito inverso: acelerar a escalada de preços, com fraca consulta e envolvimento dos municípios e pouca ancoragem em dados locais.
A tributação autónoma em IRS a 10% para rendas enquadradas na chamada renda moderada (até 2.300€) constitui um desagravamento muito expressivo face à taxa fixa vigente de 25%. Sem granularidade territorial, corre o risco de servir de piso de rentabilidade garantida em mercados já pressionados, incentivando aumentos em vez de moderação. Em paralelo, o limite da dedução de rendas no IRS para arrendatários – 700€ em 2025, 900€ em 2026, 1.000€ em 2027 -, não acompanha proporcionalmente a descida da tributação, nem preserva a progressividade dos escalões do Código do IRS, comprometendo a equidade e o efeito redistributivo que justifica a despesa fiscal.
Também as medidas propostas em sede de IVA suscitam reservas. A taxa reduzida de 6% para construção ou reabilitação a preço moderado ou renda moderada, bem como o regime de restituição parcial de IVA para habitação própria e permanente esbarram, no nosso entendimento, em três fragilidades estruturais: o teto de “preço moderado” de 660.982€, a dependência de data de submissão do procedimento urbanístico e a exigência de restituição via Autoridade Tributária (AT), em vez da aplicação direta da taxa reduzida na fatura.
Analisando de perto, entendemos que o limite de preço fixado revela-se desajustado em grande parte do território e pode gerar efeitos inflacionistas. A vinculação à data de licenciamento ou comunicação prévia introduz assimetrias arbitrárias e penaliza projetos em zonas onde os prazos administrativos são mais longos, como é o caso de regiões do interior. Já o modelo de restituição impõe um ónus financeiro e burocrático desnecessário às famílias. A prioridade deveria ser a aplicação direta da taxa reduzida nas operações elegíveis e a consagração de um regime estável de áreas de reabilitação urbana, dentro e fora das zonas ARU.
Tal como estão desenhados, estes benefícios correm o risco de ser capturados por dinâmicas especulativas. A ausência de verdadeira governação local agrava o problema: os tetos de renda e preço deveriam ser territorializados, com participação municipal e referência às medianas por região e tipologia divulgadas pelo INE, acompanhados por mecanismos de monitorização de desvios relevantes. Sem esta calibragem, medidas transversais, indiferenciadas e sem flexibilidade ignoraram realidades locais muito distintas, gerando desequilíbrios e oportunidades de aproveitamento indevido.
Quanto ao regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), apesar da louvável intenção, o incentivo pode ser eclipsado se a renda moderada, combinada com taxas fiscais mais baixas e limites máximos elevados, se revelar financeiramente mais atrativa para os proprietários. Neste cenário, parte da oferta poderá ser desviada do RSAA, esvaziando o regime de arrendamento acessível e contribuindo, paradoxalmente, para uma maior pressão sobre os valores das rendas.
Por fim, importa referir a proposta de aplicação de uma taxa fixa de 7,5% para não residentes. Apesar de bem-intencionada, a medida revela-se desproporcionada. Trata-se de uma taxa próxima de patamares historicamente associados a jurisdições de risco, sem aplicação direta de eventuais isenções e com reembolsos dependentes de procedimentos junto da AT, frequentemente morosos. O resultado pode ser a penalização do investimento legítimo, a criação de fricção administrativa adicional e o afastamento de capital que poderia ser canalizado para oferta habitacional estável. O equilíbrio deveria residir em mecanismos eficazes de prevenção de abuso, numa calibragem territorial dos incentivos e na aplicação imediata das reduções fiscais, evitando sistemas assentes em restituições posteriores.
Em síntese, um quadro fiscal menos oneroso pode ser positivo, mas só produzirá efeitos se for equilibrado, proporcional e ajustado às realidades locais. Sem dados do INE como referência operativa, sem a participação municipal na conformação dos tetos aplicáveis e sem simplificação procedimental, nomeadamente através da aplicação direta no IVA e progressividade preservada no IRS, o pacote corre o risco de reforçar e amplificar comportamentos especulativos e reduzir a acessibilidade.
A habitação decide-se nos mercados concretos de cada território; é aí que as políticas públicas devem ser desenhadas e avaliadas.
