Por Carlos Lourenço, Professor do ISEG
Há grandes equívocos na ciência económica que, em larga medida por força do estatuto que esta conserva, acabam por produzir equívocos não menores na sociedade e no discurso oficial. E não são fáceis de desfazer.
Além da contenda sobre se o capital, mesmo o financeiro, é ou não acumulação de trabalho — sendo de esperar que fosse consensual que aquele se destina a substituir este —, há a dificuldade em lidar com esta particularidade: a de que só há uma terra. Como a terra disponível é fixa, desaparece na matemática e tende a ser ignorada.
Talvez por isso haja tão frequentemente a tentação de pensar o mercado imobiliário, em particular do lado da oferta, como se ele não diferisse de qualquer outro mercado. Mas difere. Para uma dada localização, assumida uma determinada dimensão de construção e excluída a possibilidade de a deslocar para outro sítio, a oferta esgota-se assim que esse espaço é ocupado. Se, no topo de um promontório onde apenas cabe uma casa, ali se construir uma, bastará que, por alguma razão — por mais extravagante que seja —, aumente a procura por aquele topo para que a casa se valorize e o seu preço suba. Não por acaso chamamos “imóveis” às casas: a palavra limita-se, afinal, a enunciar o essencial — e o óbvio. E essa imobilidade tem implicações profundas.
Primeiro, cada construção edificada constitui um monopólio espacial ou geográfico, mesmo quando se constrói em densidade, isto é, em altura (embora a localização tenha dessa forma um maior potencial comercial, mesmo num prédio próximo de uma zona costeira pode acontecer que os inquilinos do rés-do-chão, por exemplo, não tenham vista para o mar). Com excepção das ditas casas móveis — uma espécie de caravanas populares nos Estados Unidos, por exemplo —, não é possível deslocar em massa uma área residencial de uma cidade em declínio para outra em expansão, ou vice-versa. A construção está presa ao lugar, e o lugar não é replicável.
A segunda implicação decorre da impossibilidade de produzir mais terra. A oferta de terra é perfeitamente inelástica; a de habitação, embora não o seja no mesmo grau, é também rígida. Daqui resultam rendas económicas, ou ricardianas, em homenagem a David Ricardo. À medida que vão sendo ocupadas as melhores localizações do ponto de vista da eficiência de construção, aos construtores resta senão dirigirem-se para áreas com menor eficiência de construção e, portanto, mais caras. O custo marginal da construção sobe não apenas por razões técnicas, mas porque a base territorial sobre a qual a actividade assenta não é expansível.
Terceiro, existem fortes barreiras à entrada, devido aos elevados custos afundados. Porque são imóveis, ligados literalmente à terra, e requerem capitais avultados, os projectos de construção são investimentos arriscados e de baixa liquidez. Se uma economia local afundar numa recessão — porque, afinal, um aeroporto próximo de uma qualquer localização já não avança, por exemplo —, a partir do momento em que a primeira pedra é lançada, por assim dizer, é praticamente impossível reconverter esse investimento noutro.
Quarto, os produtos imobiliários são não transaccionáveis: não podem ser exportados, nem para país nenhum nem para o vizinho do lado. Como já mencionado, no limite existe um mercado em qualquer parcela de terra que goze da emissão de uma licença de construção. Isto faz com que uma empresa altamente eficiente num determinado território não o seja necessariamente noutro mais distante ou estrangeiro, até por causa dos chamados custos de estaleiro, o que reduz fortemente as economias de escala. Veremos, contudo, se a construção em fábrica, ou modular, permitirá o surgimento de empresas de construção à escala mundial.
Por fim, e talvez mais importante, um imóvel assemelha-se mais a um activo financeiro do que a um bem de consumo. Um imóvel, casa ou terreno, pode valorizar-se simplesmente pelo que acontece em seu redor, sem qualquer investimento nem mérito do seu proprietário. Uma nova estrada, uma escola, uma estação, uma vizinhança cuidada, silenciosa e segura — tudo isso pode elevar o valor do imóvel sem que o dono tenha feito mais do que esperar. O imóvel beneficia, assim, de externalidades positivas que resultam frequentemente de investimento público ou de comportamentos colectivos.
É este último ponto, gerador de desigualdade, que nos leva a pensar no desajuste existente na actual arquitectura fiscal em torno dos imóveis. No próximo texto daremos conta de uma outra forma de pensar os impostos sobre os imóveis e sobre o uso da terra em geral.
Num contexto em que a procura, no caso português, tem sido empurrada para níveis disfuncionais pela pressão combinada do turismo, da imigração, da fixação de reformados estrangeiros, da instalação de nómadas digitais e do investimento externo, a proposta que apresentaremos poderá não só corrigir desigualdades, como também poderá contribuir para aliviar a rigidez da oferta — embora esta, pela sua própria natureza, nunca possa desaparecer.
