O Presidente da República promulgou o decreto-lei do Governo que concretiza o chamado “choque fiscal” para a habitação, permitindo a entrada em vigor de um conjunto alargado de benefícios fiscais destinados a estimular a oferta de casas para venda e arrendamento. Falta apenas a publicação em Diário da República para que as novas regras produzam efeitos.
Numa nota divulgada no site da Presidência, pode ler-se que “o Presidente da República promulgou o diploma do Governo que, no uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação”. O decreto reduz o IVA da construção para 6% em determinadas situações e baixa a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% quando estejam em causa rendas consideradas moderadas.
Fique a conhecer no explicador abaixo todas as principais alterações.
O que é o novo pacote fiscal para a habitação?
Trata-se de um conjunto de medidas de desagravamento fiscal, anunciado pelo Governo em setembro do ano passado, com o objectivo de aumentar a oferta de habitação para compra e arrendamento. O diploma deu entrada no Parlamento em dezembro sob a forma de pedido de autorização legislativa, aprovado em fevereiro graças à abstenção do Chega. A autorização foi promulgada e publicada em março, mas o decreto-lei de regulamentação ainda não tinha sido publicado, impedindo a aplicação prática das medidas — situação agora ultrapassada com a promulgação presidencial.
O pacote assenta num novo conceito criado pelo Governo: o de “preço moderado”, que serve de referência para a aplicação dos benefícios fiscais.
O que é considerado preço ou renda moderada?
No caso da venda, será considerado “moderado” o preço até 660.982 euros. Este valor corresponde ao limite superior do 2.º escalão do IMT para habitação própria e permanente e ficará indexado às tabelas do imposto, que são actualizadas anualmente. Quando as medidas foram apresentadas, em 2025, o tecto rondava os 648 mil euros, mas a actualização das tabelas elevou o limite para mais de 660 mil euros antes mesmo da entrada em vigor do regime.
No arrendamento, será considerada renda moderada aquela que não ultrapasse 2,5 vezes o salário mínimo nacional em 2026, fixado em 920 euros. Na prática, o limite situa-se nos 2.300 euros mensais. Este valor poderá ser revisto por portaria dos ministérios das Finanças e da Habitação, tendo em conta o coeficiente anual de actualização das rendas previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Que benefícios fiscais passam a aplicar-se aos senhorios?
A principal medida é a redução da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para quem pratique rendas até 2.300 euros mensais, independentemente de se tratar de contratos novos ou já existentes. A taxa reduzida aplica-se até 31 de dezembro de 2029.
No caso de empresas e empresários em nome individual com contabilidade organizada, apenas 50% das rendas habitacionais será considerado para efeitos de tributação em IRC ou na categoria B de IRS, também até ao final de 2029.
Está ainda prevista isenção de mais-valias em IRS na venda de habitação, desde que o valor obtido seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento até 2.300 euros mensais. Se os imóveis forem detidos por empresas, metade dos rendimentos prediais conta para tributação em IRC.
O que muda no IVA da construção?
A taxa de IVA baixa para 6% nas obras de construção de imóveis destinados a venda por preço até ao limite de “preço moderado” (actualmente 660.982 euros) ou a arrendamento até 2.300 euros mensais.
Para beneficiar da taxa reduzida na venda, o negócio deve concluir-se no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização ou de documentação equivalente que permita o início da utilização do imóvel.
É ainda criado um regime de restituição parcial de IVA para pessoas singulares, fora do âmbito da sua actividade profissional, que realizem obras em habitação própria e permanente entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 31 de dezembro de 2032.
Há vantagens para inquilinos?
Sim. O limite da dedução anual das rendas em sede de IRS, actualmente fixado em 700 euros, aumenta para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027.
Mantém-se a possibilidade de dedução das rendas pagas ao abrigo de contratos de arrendamento habitacional, desde que devidamente registados. Desde 1 de agosto de 2025, os arrendatários podem comunicar à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento caso o senhorio não o tenha feito dentro do prazo legal.
O que muda no IMT e noutras áreas?
Para não residentes que adquiram imóveis destinados a habitação, a taxa de IMT passa a ser fixa nos 7,5%, sem isenções ou reduções.
Está igualmente prevista a redução da taxa sobre dividendos de fundos de investimento criados para construção de imóveis até ao limite de preço moderado, descendo de 25% para 5%.
Na primeira compra de habitação própria e permanente de custos controlados, poderá existir isenção de IMT, bem como dedução adicional em Imposto do Selo.
Quando entram em vigor as medidas?
Com a promulgação presidencial, o diploma fica pronto para publicação em Diário da República, último passo formal antes da entrada em vigor. Vários dos benefícios têm natureza temporária, nomeadamente até 31 de dezembro de 2029, tornando determinante o momento da decisão para comprar, vender, arrendar ou realizar obras.
O Governo pretende, com este pacote fiscal, estimular a oferta de habitação, incentivar o arrendamento moderado e aliviar a carga fiscal associada à compra e construção de casa, numa resposta directa à crise habitacional que afecta o país.
