O mercado imobiliário em Portugal continua pressionado pela escassez de oferta, pela subida dos preços e pelas dificuldades de acesso à habitação, sobretudo entre os mais jovens.
Em entrevista à Executive Digest, a CEO da Century 21 Arquitectos, Joana Resende, analisa os principais desafios do setor, as mudanças no comportamento dos compradores e as oportunidades num mercado cada vez mais competitivo e segmentado.
Nos últimos anos tem-se discutido muito o problema do acesso à habitação em Portugal. Na sua perspetiva, quais são hoje os principais entraves para compradores, sobretudo os mais jovens?
Estudos recentes feitos em Portugal demonstram que o problema dos jovens no acesso à primeira habitação não é apenas financeiro, no sentido clássico, mas estrutural: existe uma clara falta de oferta adequada ao seu poder de compra. Hoje, uma parte muito significativa da oferta habitacional nas principais áreas urbanas está posicionada acima dos 300 mil euros, enquanto a maioria dos jovens não consegue aceder a esse nível de preço.
Isto gera uma situação particularmente crítica no sentido em que há procura, e até uma forte intenção de emancipação, mas ela está bloqueada. Muitos jovens querem sair de casa dos pais, mas uma parte relevante não acredita que consiga comprar casa nos próximos anos.
Com efeito, o esforço financeiro exigido é elevado. Uma grande percentagem dos jovens destina entre 30% a 40% do rendimento à habitação, o que reduz a capacidade de poupança e atrasa ainda mais a entrada no mercado de compra. Em muitos casos, o acesso à habitação depende também de apoio familiar, o que introduz desigualdades adicionais.
Por fim, importa sublinhar que este não é apenas um problema de preços, mas também de estrutura de mercado uma vez que, durante anos, a produção habitacional não acompanhou a procura, sobretudo nos segmentos mais acessíveis. Como resultado, temos hoje um mercado com oferta insuficiente e desajustada, o que agrava ainda mais a dificuldade de acesso, especialmente para os mais jovens.
O mercado imobiliário continua a apresentar um desequilíbrio entre oferta e procura. Que mudanças têm observado ao nível do tipo de imóveis mais procurados?
Na prática, assistimos a uma mudança relevante no comportamento do consumidor. Se, há alguns anos, o principal desafio era encontrar o imóvel certo, hoje o maior bloqueio é o preço. Isso faz com que o comprador esteja mais disponível para ajustar expectativas, seja ao nível da tipologia, do estado do imóvel ou da localização.
Por exemplo, é cada vez mais frequente vermos compradores que inicialmente procuram um T3 acabarem por adquirir um T2 ou que privilegiam imóveis usados e com necessidade de obras, precisamente para conseguirem encaixar a compra no seu orçamento. Ou seja, o critério financeiro passou a sobrepor-se ao ideal de produto.
Ao mesmo tempo, há uma clara tendência de deslocação da procura para zonas periféricas ou mercados secundários, impulsionada pela necessidade de encontrar preços mais acessíveis. Esta maior flexibilidade geográfica é uma das mudanças mais visíveis dos últimos anos e está também associada a uma maior aceitação de mobilidade e novas formas de trabalho.
Em termos de tipologia de produto, observamos também uma evolução nas preferências: há uma procura crescente por moradias e imóveis com espaços exteriores, uma tendência que se consolidou no pós-pandemia, ainda que muitas vezes limitada pelo orçamento disponível.
Por outro lado, os dados mostram que o mercado está hoje mais segmentado. A evolução dos preços tem sido muito desigual entre zonas e segmentos, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, o que faz com que diferentes perfis de compradores procurem soluções muito distintas dentro do mesmo mercado.
Em suma, os imóveis mais procurados hoje não são necessariamente os ideais, mas sim aqueles que melhor equilibram preço e utilidade: tipologias intermédias, muitas vezes em localizações periféricas ou com necessidade de adaptação, que permitem aos compradores responder às suas necessidades dentro das suas limitações financeiras.
O segmento de obra nova continua a ganhar peso em algumas regiões. Esta tendência deverá manter-se nos próximos anos?
A tendência deverá manter-se, mas com limites claros do lado da execução. Hoje já não estamos a discutir se há procura para obra nova, já que essa procura existe e é consistente. O verdadeiro tema está na capacidade de transformar projetos em construção efetiva.
Dados recentes mostram que uma parte significativa dos projetos, mesmo já licenciados, não chega a avançar, o que evidencia um bloqueio relevante entre a intenção e a execução. Isto acontece porque, ao longo do processo, surgem fatores como o aumento dos custos de construção, a incerteza e o risco, que acabam por travar muitas decisões de investimento.
Ou seja, há intenção de construir e há mercado para absorver esse produto, mas a capacidade de concretização continua limitada por entraves administrativos, custos de construção e alguma instabilidade regulatória.
Como avalia o atual momento do financiamento imobiliário em Portugal?
Apesar da melhoria nas condições de financiamento, o acesso ao crédito continua condicionado por um fator estrutural: a taxa de esforço exigida às famílias mantém-se elevada, especialmente nos principais centros urbanos. Como vimos, em muitos casos, o custo com habitação ultrapassa níveis considerados sustentáveis, o que limita a capacidade de endividamento.
Por outro lado, verifica-se que o crédito está hoje mais seletivo. A banca mantém critérios rigorosos na avaliação de risco, num contexto em que há maior sensibilidade à estabilidade dos rendimentos e à capacidade de suportar variações futuras das taxas. Em paralelo, os próprios compradores estão mais prudentes, mais conscientes do impacto das prestações no orçamento familiar e menos disponíveis para assumir níveis elevados de esforço financeiro.
Um ponto particularmente relevante é que, mesmo com condições de financiamento mais favoráveis, a acessibilidade não melhorou de forma significativa. Isto porque o crescimento dos rendimentos continua a ser insuficiente face ao nível de preços da habitação. Ou seja, há crédito disponível, mas a capacidade real de compra permanece limitada.
Em síntese, o financiamento deixou de ser o principal bloqueio do mercado, mas também não é, por si só, a solução. O verdadeiro constrangimento continua a ser a acessibilidade, num contexto em que preços elevados e rendimentos limitados mantêm a pressão sobre as famílias, sobretudo nos segmentos mais jovens e nos principais centros urbanos.
Qual o impacto que prevê para o mercado com a recente subida da Euribor?
A subida da Euribor reflete o atual contexto de incerteza económica e geopolítica, com impacto direto na inflação e, consequentemente, nas decisões do BCE. Para as famílias, traduz-se num aumento das prestações e numa maior pressão sobre a taxa de esforço, num momento em que a acessibilidade à habitação já está bastante condicionada, sobretudo nos grandes centros urbanos.
Ainda assim, não estamos perante um cenário comparável a crises anteriores. O crédito tem sido concedido com critérios mais exigentes, os níveis de endividamento são mais controlados e os compradores estão hoje mais conscientes do risco e mais prudentes nas suas decisões. No mercado imobiliário, o principal efeito deverá ser um abrandamento do ritmo de transações, maior seletividade e algum adiamento de decisões de compra, especialmente nos segmentos mais sensíveis ao preço, como os jovens e os compradores de primeira habitação.
Importa também sublinhar que, mesmo com este aumento do custo do financiamento, o principal constrangimento do mercado continua a ser a acessibilidade. Ou seja, o problema não é apenas o crédito, mas o desalinhamento entre preços e rendimentos, que já vinha de trás. Num mercado com escassez estrutural de oferta, a subida da Euribor tende a filtrar a procura, mas dificilmente terá impacto suficiente para alterar o desequilíbrio de base ou provocar uma correção significativa dos preços.
Quais são, na sua opinião, os principais desafios que o setor imobiliário em Portugal terá de enfrentar nos próximos anos?
O principal desafio do setor imobiliário em Portugal continua a ser estrutural: aumentar a oferta de forma efetiva, sustentada e, sobretudo, alinhada com a capacidade financeira das famílias. Hoje sabemos que existe um défice acumulado muito relevante, estimado em cerca de 300 mil habitações, e que, para reequilibrar o mercado, seria necessário praticamente triplicar o ritmo de construção anual.
Mas este desafio não é apenas quantitativo, é também qualitativo. Não basta construir mais. É fundamental garantir que a nova oferta responde à procura real, nomeadamente da classe média e dos jovens. Atualmente, uma parte significativa da oferta está posicionada em níveis de preço inacessíveis para a maioria da população, o que cria um bloqueio evidente no acesso à habitação.
Para que isso aconteça, é necessário resolver constrangimentos muito concretos: processos de licenciamento ainda lentos, custos de construção elevados, preço do solo, carga fiscal e, sobretudo, falta de previsibilidade regulatória. Estes fatores continuam a atrasar projetos e a limitar a entrada de nova oferta no mercado.
Em paralelo, há um segundo grande desafio que é a acessibilidade. Mesmo com alguma melhoria nas condições de financiamento, o desalinhamento entre preços e rendimentos mantém-se como o principal bloqueio do mercado. Isso está a gerar fenómenos como o adiamento da compra, o aumento do arrendamento e a deslocação da procura para zonas periféricas ou mesmo para o interior do país.
Um terceiro desafio relevante é a crescente desigualdade territorial, com um país cada vez mais “a duas velocidades”: os grandes centros urbanos tornam-se inacessíveis para a maioria das famílias, enquanto a acessibilidade se desloca para zonas mais periféricas, com impacto direto na mobilidade, qualidade de vida e organização do território.
Por fim, há também uma transformação do lado da procura. O consumidor está hoje mais informado, mais prudente e mais exigente, o que obriga o setor a evoluir em termos de transparência, eficiência e profissionalização. Ao mesmo tempo, vemos um comprador mais racional, que ajusta expectativas e toma decisões muito condicionadas pelo orçamento disponível.
Em síntese, o setor enfrenta um triplo desafio: aumentar a oferta, torná-la acessível e adaptar-se a um novo perfil de consumidor. E tudo isto num contexto económico ainda marcado por incerteza e pressão sobre os rendimentos.
E quais são as maiores oportunidades para as empresas que operam neste mercado?
As maiores oportunidades estarão nas empresas que consigam adaptar-se a um mercado mais exigente, mais segmentado e com um cliente mais racional, antecipando a procura em vez de reagirem a ela.
Do ponto de vista da angariação, isso implica uma mudança clara: deixar de depender da oferta disponível e passar a trabalhar de forma estratégica, identificando produto alinhado com a realidade do mercado, sobretudo no segmento acessível, que é hoje onde existe maior procura reprimida. Num contexto em que há escassez de oferta adequada, quem conseguir captar imóveis bem posicionados em preço terá uma forte vantagem competitiva.
Ao nível dos compradores, a grande oportunidade está numa abordagem verdadeiramente consultiva. O cliente atual está mais informado, mas também mais condicionado pelo financiamento, pela taxa de esforço e pela incerteza. As empresas que conseguirem integrar serviço (desde o enquadramento financeiro e intermediação de crédito até ao acompanhamento jurídico e processual) vão conseguir reduzir fricção, acelerar decisões e aumentar taxas de conversão.
Há também uma oportunidade relevante na leitura territorial do mercado. Com a deslocação da procura para zonas periféricas e secundárias, as empresas que se posicionarem cedo nesses territórios e acompanharem essa dinâmica vão capturar crescimento antes da concorrência.
Por fim, a profissionalização é um fator crítico. Num mercado onde o preço é o principal bloqueio e o cliente tem de tomar decisões mais complexas, o papel do consultor ganha relevância. Equipas bem preparadas, com conhecimento de mercado, financiamento e negociação, serão decisivas para criar confiança e gerar valor real.
Que perspetivas tem para o mercado imobiliário português em 2026 e 2027?
A minha perspetiva para 2026 e 2027 é a de um mercado mais moderado no ritmo, mas ainda resiliente nos fundamentos. A procura deverá manter-se ativa, embora mais seletiva, num contexto em que a acessibilidade continua pressionada e o financiamento, apesar de mais estável, não resolve por si só o desalinhamento entre preços e rendimentos. Ao mesmo tempo, os dados mais recentes continuam a mostrar um mercado com forte tensão do lado dos preços: no 3.º trimestre de 2025, Portugal registou a segunda maior subida homóloga de preços da habitação na UE, com +17,7%.
Há, no entanto, um ponto novo e relevante: o enquadramento político e fiscal mudou de forma bastante clara no sentido de estimular a oferta. O Governo aprovou um pacote que combina simplificação de licenciamentos com forte desagravamento fiscal, incluindo IVA a 6% na construção de habitação para venda a preços moderados ou para arrendamento moderado até 2029, redução da taxa de IRS sobre rendas moderadas de 25% para 10%, aumento das deduções de rendas em IRS, isenção de mais-valias quando o valor da venda é reinvestido em imóveis para arrendamento a valor moderado, e isenção de AIMI em habitações colocadas nesse mercado.
Estas medidas dificilmente terão impacto material no curtíssimo prazo, porque a resposta da oferta é sempre mais lenta e depende de licenciamento, solo, financiamento, construção e execução. Ainda assim, o sinal para o mercado é positivo. Pela primeira vez em algum tempo, o enquadramento público aponta de forma mais consistente para a viabilização da promoção imobiliária orientada para a classe média e para o arrendamento a preços moderados, em vez de se centrar apenas em medidas de contenção da procura. Isso pode ajudar a mudar o paradigma no médio e longo prazo, sobretudo se houver estabilidade regulatória e capacidade de execução.
Por isso, para 2026 e 2027, não antecipo uma correção estrutural de preços. O mais provável é que os preços continuem a crescer, mas a um ritmo menos acelerado do que o observado recentemente, porque a procura continua presente e a oferta nova demorará tempo a chegar ao mercado em escala suficiente. Esse ajustamento deverá acontecer mais pela via de menor velocidade de transação, maior seletividade dos compradores e maior segmentação do mercado do que por uma descida generalizada de valores.
Em síntese, 2026 e 2027 deverão ser anos de normalização: menos exuberância, mais critério, preços ainda em crescimento, mas com desaceleração, e um mercado cada vez mais dependente da capacidade de transformar estes incentivos à oferta em produto efetivamente acessível para a classe média.
