A crise imobiliária tornou-se um problema estrutural na União Europeia, segundo um relatório partilhado esta quarta-feira pelo Conselho da UE. O documento, que servirá de base à primeira discussão formal sobre habitação no Conselho Europeu, revela aumentos médios de 60,5% nos preços da habitação entre 2015 e 2025, com subidas recorde na Hungria (237%), Lituânia (147%) e Portugal (147%). Itália e Finlândia são as exceções, com ligeiras quedas de 1% e 0,4%, respetivamente.
Em 2024, as famílias europeias destinaram 19,2% do rendimento disponível à habitação, e quase 10% dos residentes urbanos gastaram mais de 40% da sua renda em rendas ou hipotecas. O aumento das taxas de juro, a escassez de oferta e os custos energéticos agravaram a situação, levando uma em cada dez famílias a falhar pagamentos de renda ou crédito. Lisboa destaca-se como uma das cidades onde o peso do alojamento é mais elevado: arrendar um apartamento no centro poderá custar até 116% do salário médio em 2025, segundo o relatório.
As desigualdades territoriais também estão a aumentar. O Conselho aponta que 83% dos europeus viverão em áreas urbanas até 2050, enquanto as zonas rurais perdem população — cerca de oito milhões de habitantes desde 2014. Já as cidades ganharam dez milhões. Esta concentração agrava as pressões sobre o mercado urbano e encarece o acesso à habitação.
A escassez é evidente: a UE enfrenta um défice de quatro milhões de casas acessíveis. Paralelamente, há uma subutilização do parque habitacional — 33,1% dos europeus vivem em casas demasiado grandes — e apenas 8% do total corresponde a habitação social, com grandes discrepâncias entre países.
O Banco Europeu de Investimento estima que um milhão de novas habitações seriam necessárias para equilibrar o mercado. No entanto, o investimento em construção caiu mais de 2% em 2024, após uma subida pós-pandemia. Os custos de construção aumentaram 56% desde 2010, com picos de 159% na Hungria e 136% na Bulgária. Além disso, 85% do parque habitacional europeu foi construído antes de 2000, sendo responsável por 40% do consumo energético e 25% das emissões de CO₂ na UE.
Outro fator que pressiona o setor é o papel dos fundos de investimento. Estes detêm quase metade das novas casas na Irlanda, 24% das rendas privadas na Suécia e 40 mil milhões de dólares em ativos imobiliários em Berlim, o que contribui para a gentrificação e o aumento dos preços. Também os aluguéis de curta duração, como os do Airbnb, deverão atingir 152 milhões de pernoitas em 2024, reduzindo a oferta para arrendamentos de longo prazo.
O relatório alerta que esta crise está a afetar a competitividade económica — o setor representa 5,3% do PIB da União Europeia — e a limitar a mobilidade laboral e a produtividade. Os jovens e trabalhadores de baixos rendimentos são os mais penalizados, e o aumento dos preços tem alimentado a desigualdade e a polarização política, associadas ao crescimento de movimentos populistas.
Bruxelas defende que não existe uma solução única. Cada Estado-Membro deverá adaptar as respostas à sua realidade, equilibrando medidas como subsídios, controlos de rendas ou incentivos à reabilitação energética para evitar bolhas e efeitos adversos. O Conselho sublinha que a habitação deve ser vista não apenas como um bem social essencial, mas também como um fator decisivo de coesão e competitividade dentro da UE.
“As questões de habitação situam-se na intersecção das prioridades locais, regionais, nacionais e europeias”, reconhece o documento, que adverte para a urgência de respostas coordenadas. A poucos dias de a Comissão Europeia apresentar o seu plano de habitação acessível, o tema ganha centralidade política e económica no início do segundo mandato de Ursula von der Leyen.
