A Península Ibérica consolidou em 2025 uma posição destacada no mapa europeu do investimento turístico, numa fase em que Portugal e Espanha aceleram a recuperação pós-pandemia e aprofundam modelos assentes em maior valor acrescentado, forte procura internacional e aposta crescente em segmentos premium.
Segundo indica comunicado da CBRE, o mercado ibérico captou 19% de todo o investimento hoteleiro europeu nos primeiros nove meses de 2025, superando economias tradicionalmente dominantes como o Reino Unido ou França.
De acordo com os indicadores analisados, o investimento hoteleiro na Europa aumentou 1,2 mil milhões de euros face ao período homólogo, atingindo 16 mil milhões de euros. Dentro deste total, a Península Ibérica foi responsável pela maior fatia — 19% —, seguida pelo Reino Unido (16%) e França (13%). Esta deslocação do eixo de investimento traduz uma transformação profunda no setor turístico português e espanhol, onde a retoma já ultrapassou os níveis pré-pandemia e se orienta agora para produtos de maior sofisticação, incluindo luxo, lifestyle e experiências de bem-estar.
Portugal registou aumentos expressivos tanto no Preço Médio Diário (ADR) como na Receita por Quarto Disponível (RevPAR), com subidas de 39% e 44%, respetivamente, quando comparado com 2019. Resultados semelhantes foram observados em Espanha, onde o ADR cresceu 37% e o RevPAR 44%. Esta dinâmica confirma a atratividade crescente da Península Ibérica entre viajantes internacionais.
José Maria Moutinho, Head of Research da CBRE Portugal, sublinha que esta evolução é alimentada sobretudo pela transformação do perfil do turista: “Um dos principais motores desta valorização é a alteração estrutural do perfil do visitante, com destaque para o crescimento acentuado do turismo proveniente dos EUA, que aumentou 91% face a 2019.” Segundo o responsável, o segmento de luxo, preferido pelos turistas norte-americanos, tem contribuído decisivamente para elevar preços e qualidade, embora ainda exista margem para crescer, nomeadamente em Lisboa, onde o RevPAR permanece 18% a 25% abaixo de Barcelona.
Luxo domina o investimento em Portugal
Entre janeiro e novembro de 2025, o investimento hoteleiro em Portugal atingiu 341 milhões de euros, tornando este setor o segundo mais relevante do imobiliário comercial nacional, apenas atrás do retalho. A composição dos investidores distingue-se da realidade espanhola: enquanto em Espanha predominam as cadeias hoteleiras (41%), em Portugal o mercado é liderado por investidores institucionais (59%), com family offices e privados a representarem 31% e as cadeias apenas 10%.
De acordo com Duarte Morais Santos, Hotels Director da CBRE Portugal, a estratégia é inequívoca: “O foco dos investidores em Portugal é claro: apostar no luxo.” Nos primeiros três trimestres do ano, 81% do volume transacionado dirigiu-se a hotéis de cinco estrelas. Geograficamente, o Algarve concentrou 52% do investimento dos últimos cinco anos, seguindo-se Lisboa (18%) e Porto (12%).
Lifestyle e bem-estar ganham expressão no mercado
O segmento lifestyle deixou de ser uma tendência de nicho para se assumir como uma categoria central de valor no setor hoteleiro. Em Lisboa, um hotel de quatro estrelas com posicionamento lifestyle pode atingir tarifas médias diárias de 260 euros, quase o dobro dos 137 euros de um hotel convencional da mesma categoria — um prémio de cerca de 90%.
A par deste movimento, o bem-estar (wellness) e a restauração (F&B) tornaram-se elementos estruturantes na criação de receita. As gerações Z e Millennials desempenham um papel determinante: 60% planeiam viagens com foco explícito no bem-estar e gastam, em média, mais 177% do que o turista típico. Nas áreas de restauração hoteleira, as receitas por quarto ocupado estão a crescer em todos os segmentos (luxo +3,2%, upscale +5,3%), enquanto os restaurantes de hotel reforçam o papel de polos sociais abertos à comunidade.
Alojamento local mantém papel essencial na capacidade de Lisboa
Em 2024, o Alojamento Local representou 46% das camas e 44% das dormidas na cidade de Lisboa, gerando receitas superiores a 531 milhões de euros. Sem esta oferta, a capital necessitaria de construir mais de 10.000 quartos adicionais — o equivalente a 50% da área residencial do Parque das Nações — para responder à procura atual.
Contrariando perceções instaladas, a expansão da oferta turística em Lisboa desde 2019 deve-se sobretudo à hotelaria e aos apartamentos turísticos, enquanto o Alojamento Local permaneceu estável.
Para José Maria Moutinho, o otimismo mantém-se: “As previsões apontam para que 2025 encerre com um crescimento do número de hóspedes na Península Ibérica.” Até setembro, Portugal registava um aumento de 3% e Espanha de 1,7%. O mercado deverá continuar a evoluir através de novas tendências de consolidação, como o crescimento das branded residences e dos serviced apartments de luxo, acompanhando uma procura cada vez mais sofisticada.
O analista destaca ainda a aproximação estrutural entre hotelaria e Alojamento Local, prevendo uma maior profissionalização e integração, com grupos hoteleiros a entrar no arrendamento de curta duração e operadores de AL a aproximarem-se dos padrões formais da hotelaria.
