Por Miguel Mascarenhas, CEO da Imovendo
Comprar casa própria sempre foi um dos maiores desafios para os jovens portugueses, e nos últimos anos esta realidade tornou-se ainda mais difícil. Com preços inflacionados, salários que não acompanham o custo de vida e exigências bancárias cada vez mais apertadas, a ideia de ter um imóvel próprio parece, para muitos, ainda um sonho distante.
O Governo implementou a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos, uma medida que prometia aliviar parte do peso financeiro da compra de casa. Desde agosto de 2024, quase 26 mil jovens já usufruíram deste benefício, ultrapassando os 3,4 mil milhões de euros no mercado imobiliário, mas será que esta medida está realmente a resolver o problema do acesso à habitação? Ou trata-se apenas de um alívio momentâneo para um problema estrutural?
É inegável que a isenção fiscal veio amenizar uma parte do peso financeiro associado à compra de casa. Para um jovem que adquire um imóvel de 200 mil euros, o valor da isenção de IMT pode ultrapassar os 5.500 euros, o que representa um alívio considerável na fase inicial de aquisição. Além disso, o facto de a medida abranger imóveis até 316.772 euros – ou até 633.453 euros com isenção parcial – coloca um número razoável de opções ao alcance dos jovens compradores.
Contudo, a questão que se impõe é: até que ponto esta isenção está realmente a facilitar o acesso à habitação? Os dados revelam que o valor mediano dos créditos à habitação em 2024 foi de apenas 130 mil euros, enquanto o valor médio das aquisições feitas com isenção ronda os 189 mil euros. Esta discrepância sugere que, apesar do benefício fiscal, o acesso ao financiamento bancário continua a ser um obstáculo significativo para muitos jovens.
A distribuição dos créditos reforça esta leitura. Cerca de 62% dos contratos envolveram valores até 150 mil euros, o que significa que uma parte significativa dos jovens compradores ainda está limitada por condições de crédito pouco favoráveis. Apenas 28% dos contratos se situaram entre 150 mil e 250 mil euros, precisamente a faixa que cobre a maior parte das transações feitas com isenção. Isto sugere que o benefício fiscal está a ser mais útil para um grupo restrito de jovens que já dispõe de alguma capacidade financeira, deixando de fora os que enfrentam maior precariedade económica.
Além disso, o problema do custo elevado das casas mantém-se como uma barreira estrutural. A isenção de IMT pode facilitar o processo inicial de aquisição, mas não resolve o desafio de reunir o valor da entrada inicial, nem compensa a falta de oferta de habitação acessível. Os jovens continuam a enfrentar rendimentos baixos e situações laborais instáveis, o que dificulta o acesso ao crédito e, consequentemente, à compra de casa.
Outro ponto que merece atenção é a ausência de critérios de rendimento para acesso à isenção. Embora esta característica torne a medida mais abrangente, levanta também questões sobre a sua verdadeira eficácia em apoiar os jovens com menor capacidade financeira. A falta de uma política mais direcionada pode significar que o benefício fiscal está a ser aproveitado por quem já teria condições para comprar casa, em vez de funcionar como um verdadeiro mecanismo de inclusão no mercado imobiliário.
O mercado imobiliário deve ser mais acessível, transparente e eficiente, além disso, tem-se verificado um aumento na procura por imóveis abaixo dos 300 mil euros, o que reforça a importância de oferecer soluções que se adaptem à realidade financeira desta nova geração.
Se o mercado não se transformar, a isenção de IMT corre o risco de ser apenas um paliativo temporário – útil para alguns, mas incapaz de responder às verdadeiras necessidades da maioria. O desafio não está apenas em facilitar o acesso inicial à compra de casa, mas em criar um ambiente em que os jovens consigam financiar-se de forma sustentável e encontrar imóveis ajustados à sua realidade financeira.
