As escrituras de compra e venda de terrenos para construção e de imóveis já edificados ou em construção vão passar a ter de indicar expressamente se existe, ou não, título urbanístico válido, ou se o vendedor apenas declara a sua existência sem o apresentar. A medida visa reforçar a proteção do comprador, permitindo-lhe anular mais facilmente o negócio caso a informação prestada não se venha a confirmar.
Em causa está uma proposta de alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação e ao Simplex Urbanístico, que entrou em vigor há dois anos e está agora em revisão. A iniciativa legislativa será debatida esta sexta-feira no Parlamento e integra o pacote de medidas para a habitação, que inclui também reduções de IRS sobre rendas e a aplicação de IVA a 6% na construção de habitação, segundo o ‘Jornal de Negócios’.
De acordo com o preâmbulo do diploma, o objetivo é assegurar uma “aquisição consciente e informada” dos imóveis. Para o bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva, a alteração vem clarificar as transações e reforçar a proteção de quem compra. “Com esta alteração, tudo fica mais claro e há uma maior proteção para quem está a comprar”, sublinha.
A mudança surge depois de, com o pacote Mais Habitação, ter deixado de ser obrigatória a apresentação da ficha técnica da habitação e da licença de utilização no momento da escritura, na sequência da eliminação da autorização de utilização. Embora a venda de casas sem licença nunca tenha sido legalizada, passou a caber aos notários apenas advertir o comprador de que o imóvel poderia não estar licenciado, ficando a decisão final do lado de quem comprava, explica o bastonário.
Na prática, esta flexibilização acabou por expor os compradores a vários riscos. Um imóvel pode não ter licença de utilização, pode ter sido ampliado sem autorização municipal ou pode manter uma licença de comércio ou serviços apesar de ser vendido como habitação. Em contexto de escassez de oferta, muitos compradores acabam por assumir estes riscos de boa-fé, sem plena consciência das consequências legais.
A especialista em direito do urbanismo Fernanda Paula Oliveira reconhece que a venda de imóveis com ilegalidades não é necessariamente problemática, desde que quem compra saiba exatamente o que está a adquirir. Há situações em que o comprador pretende demolir o imóvel ou concluir uma obra ainda em construção. O problema, alerta, é quando pessoas mais vulneráveis compram casas ilegais por serem mais baratas, sem capacidade financeira ou técnica para as legalizar, ficando expostas a riscos elevados.
A proposta do Governo introduz uma mudança relevante no regime de proteção jurídica. Se a informação sobre a existência ou inexistência de título urbanístico não constar expressamente da escritura, o comprador poderá invocar a anulabilidade do negócio. Segundo Manuel Alexandre Henriques, especialista em imobiliário da Sérvulo, isso permitirá anular a escritura no prazo de um ano a contar da data da sua celebração, tratando-se de uma alteração com impacto substancial na prática do mercado.
Atualmente, quem se sente enganado pode recorrer aos tribunais, mas cabe-lhe o ónus da prova. Com a nova redação da norma, essa responsabilidade passa para o vendedor, tornando o regime mais favorável ao comprador, sublinha Jorge Batista da Silva. Ainda assim, Fernanda Paula Oliveira avisa que a alteração não elimina totalmente os riscos para os compradores mais frágeis, lembrando que, embora a demolição seja uma solução extrema, continua a ser juridicamente possível.
