Há um preconceito enraizado na cultura financeira portuguesa: a verdadeira segurança imobiliária só se constrói com a compra direta de propriedades.
Durante gerações, fomos ensinados que a aquisição de um imóvel físico é o caminho mais fiável para o chamado “rendimento passivo”. A romantização da figura do senhorio tradicional esconde todo um processo complexo, cheio de ineficiências e custos que diminuem não só a rentabilidade, mas também a qualidade de vida do investidor. Quem deposita grande parte do seu dinheiro num único apartamento periférico para arrendar descobre, rapidamente, que o “rendimento passivo” é, na prática, um segundo emprego repleto de consequências. Ao iniciar a atividade, os senhorios em Portugal deparam-se com a obrigatoriedade de pagar o Imposto de Selo e, depois têm de suportar anualmente o IMI. O processo inicial acaba assim por muitas vezes esgotar a liquidez das famílias.
O verdadeiro teste do investimento imobiliário não está na escritura, mas no dia-a-dia. Na prática, o proprietário transforma-se num administrador refém de impostos e imprevistos. Uma simples infiltração basta para esgotar, num só dia, os lucros de um ano. A rentabilidade teórica de 5% ou 6% é rapidamente esmagada pelo IRS, seguros e condomínios. A isto soma-se o risco humano: em Portugal, quase 24% dos senhorios enfrentam incumprimentos.
A alternativa a esta saturação é a democratização do investimento. Em vez de imobilizar verbas num apartamento e nos respetivos impostos, o investidor pode investir montantes acessíveis em fundos imobiliários. Isto permite-lhe deter frações de portfólios diversificados — desde centros logísticos a edifícios comerciais pela Europa — delegando a gestão, a manutenção e a burocracia a equipas especializadas.
Este risco, de depositar as poupanças de uma vida, num único imóvel e dependente de um inquilino, seria considerado imprudente em qualquer outra classe de ativos financeiros, mas continua a ser o precedente no imobiliário direto. Devido a este cenário e à saturação do setor imobiliário residencial, assiste-se a uma transição nos mercados financeiros através da democratização do acesso ao “imobiliário em papel”. A consolidação dos fundos imobiliários permitiu a normalização de algo que antes era exclusivo a investidores institucionais, a fragmentação de propriedade comercial de grande escala.
Ser proprietário no tempo que corre é, fundamentalmente, um ato de alocação inteligente de capital. É ver os ativos diversificados a trabalhar por si, reconquistando o bem mais escasso de todos: o tempo pessoal. E deixando, de uma vez por todas, a troca de lâmpadas para os profissionais.
