Num desenvolvimento que parece quase miraculoso, o mercado de arrendamento na Argentina tem passado por uma transformação significativa desde a aprovação do Decreto de Necessidade e Urgência (DNU) em dezembro de 2023. Esta mudança de legislação, promovida pelo presidente Javier Milei, desencadeou uma onda de oferta de imóveis para alugar e um ajuste nos preços, que pode estar a sinalizar o início de uma nova era para o setor imobiliário argentino.
O DNU de dezembro de 2023 marcou o fim de uma lei de arrendamento que impunha severas restrições aos proprietários, incluindo prazos mínimos de contrato e tetos de preços. Essas regras resultaram na diminuição da oferta de imóveis para arrendamento em grandes cidades como Buenos Aires, uma vez que muitos proprietários consideravam mais vantajoso manter suas propriedades desocupadas do que enfrentar o risco de uma rentabilidade reduzida.
A desregulação promovida por Milei trouxe uma mudança radical. A oferta de imóveis para alugar em Buenos Aires disparou em 195,23% desde a entrada em vigor do DNU, de acordo com o Observatório Estatístico do Mercado Imobiliário do Colegio Inmobiliario (CI). Este aumento significativo na oferta reflete uma nova dinâmica no mercado imobiliário da capital argentina.
Sob as novas normas, os contratos de arrendamento permitem maior liberdade para as partes envolvidas estabelecerem as condições do contrato. O novo decreto determina que a duração dos contratos será acordada entre arrendador e arrendatário. Caso contrário, o contrato terá a duração de dois anos, substituindo o prazo mínimo imposto anteriormente pelo governo.
Outra inovação importante é a flexibilidade no ajuste de preços. Agora, arrendadores e inquilinos podem negociar o reajuste do valor dos alugueres sem a necessidade de recorrer a índices como o Índice de Contratos de Locação ou o Índice de Casa Própria. O acordo pode ser feito com qualquer índice, público ou privado, conforme a preferência das partes.
Além disso, a nova legislação reduz a intervenção judicial, permitindo que os juízes não modifiquem a forma de pagamento ou a moeda acordada, podendo ser dólares, pesos ou euros. No entanto, ainda é possível para os magistrados controlar cláusulas abusivas.
Os dados mais recentes mostram que a oferta de imóveis para arrendamento na Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) alcançou níveis históricos. A Universidade de San Andrés e a plataforma Mercado Livre Inmuebles reportam que o número de imóveis disponíveis para locação duplicou nos últimos 12 meses, totalizando 20.700 propriedades. O Observatório Estatístico do Mercado Imobiliário confirma que, após a implementação do decreto, a oferta de imóveis para arrendamento em Buenos Aires atingiu o ponto mais alto dos últimos anos.
Miguel Chej Muse, coordenador do Observatório, destaca que o bairro de Palermo se destacou com um crescimento de 7,10% na oferta de imóveis apenas no último mês. Em geral, a oferta de aluguel na cidade cresceu 1,63% no último mês, refletindo uma tendência positiva na disponibilidade de imóveis.
Chej Muse atribui o crescimento à desregulação: “Este aumento indica um processo de rápida recuperação na oferta de imóveis para arrendamento após a desregulação, confirmando que muitos proprietários, sem a Lei de Aluguel, retornaram ao mercado.”
Apesar do aumento na oferta, os preços das rendas continuam a subir, refletindo a inflação anual superior a 200% na Argentina. No entanto, alguns indicadores sugerem que, ao avançar mais lentamente do que a inflação, os preços reais dos alugueres (descontando a inflação) começaram a mostrar uma tendência de queda. A Universidade Francisco Marroquín e o Instituto Juan de Mariana observam que a derrogação da Lei de Aluguel contribuiu para um aumento de quase 200% na oferta de imóveis e uma redução de 20% no preço real dos alugueres.
Este fenómeno pode ser visto como uma vitória parcial para a desregulação, uma vez que os dados mostram uma resposta positiva do mercado à nova legislação. No entanto, é importante considerar que a inflação continua a influenciar o mercado, e o verdadeiro impacto a longo prazo da nova política ainda está para ser completamente avaliado.
O “milagre” promovido pela administração de Milei no mercado de arrendamento argentino é um exemplo notável de como mudanças legislativas podem ter um impacto profundo e rápido em um setor econômico. Com uma oferta de imóveis para alugar em ascensão e uma tendência de queda nos preços reais dos alugueres, a Argentina pode estar à beira de uma nova era para o mercado imobiliário. Contudo, como sempre, o tempo dirá se estes avanços são sustentáveis e se o mercado conseguirá manter o equilíbrio desejado entre oferta, demanda e preços.
