O problema da habitação de gravidade indiscutível ficou esquecido nas gavetas durante largos anos e por sucessivos governos.
Não estando na agenda mediática até parecia que não havia problema e o prolema foi crescendo até à situação de emergência que hoje se regista.
Para ultrapassar esta situação a primeira regra é reconhecer a gravidade do problema e todos os riscos que o mesmo envolve – podemos voltar a ter barracas se não criarmos soluções e a pressão continuar a aumentar.
Não interessa procurar culpados e inimigos para justificar o drama e tapar o sol com a peneira, os culpados não são os senhorios nem a lei das rendas.
Culpados somos todos nós e a nós cabe resolver o problema. A sociedade civil tem de fazer pressão e exigir soluções reais e concretas.
O que interessa é mobilizar os esforços conjuntos de todos os intervenientes no processo sem excluir ninguém, atraindo e incentivando e só no limite penalizando.
A solução básica passa por segmentar o problema:
- As casas e apartamentos topo de gama para os clientes nacionais e estrangeiros que procuram o luxo não são o problema e devem ser construídas pois são um excelente negócio para o país, atraindo investidores de alto poder económico.
Destinam-se a clientes com elevado poder aquisitivo que é importante atrair para Portugal: valorizam o destino turístico e residencial e atraem riqueza para o país, pois vão gerar maior consumo no país e alimentar o segmento luxo, que é também uma forma de promover o país.
Não são estas casas que vão agravar a oferta de casas para os segmentos médio e baixo, nem retirar capacidade construtiva.
Este mercado é para ser desenvolvido exclusivamente pelo sector privado em paralelo com o desenvolvimento dos outros segmentos e não precisa de incentivo do erário público.
- O segmento baixo inclui jovens e idosos e pessoas em geral com muito baixo poder aquisitivo, quer para comprar, quer para arrendar.
Este segmento tem de ser resolvido no essencial pelo Setor Público.
Com efeito, cabe à Administração Pública Central, Local e Regional, Autarquias e Organismos Específicos (IHRU), Instituições de Solidariedade, resolver este gravíssimo problema, ainda que com recurso à iniciativa privada em regime de parcerias público privadas ou por contratação do setor privado no regime de conceção / construção.
Cabe ao poder público suprir as carências dos mais desfavorecidos em matéria de habitação, aliás, em cumprimento do normativo constitucional.
A este segmento pode ser aplicável o regime de arrendamento e propriedade resolúvel ao fim de 25 anos do pagamento de renda e o Estado liberta-se da conservação e manutenção.
Nos bairros sociais para este segmento, é fundamental manter uma fiscalização cuidada da conservação e manutenção das casas e exigir o pagamento das rendas limitadas.
- Por fim temos,
O segmento médio, onde a situação é hoje também gritante, pois a classe média tem vindo a perder condições para adquirir ou arrendar casa face ao disparo explosivo dos valores destes ativos em contraponto com a reduzida evolução dos salários.
A solução deste problema deveria passar no essencial pelo setor privado e parecerias público privadas, mas com apoios e incentivos públicos desde logo disponibilizando o terreno a preços acessíveis e bonificando o crédito à construção e à compra.
Sem prejuízo do setor público poder também intervir como Regulador deste mercado, construindo soluções a preço económico acessível à classe média.
Os incentivos poderão ser crédito bonificado à Banca para a construção e para aquisição pelos compradores. Todo o processo é conduzido pela Banca que recebe uma bonificação pública.
Vamos todos levar a sério este plano de emergência de habitação evitando destabilização social desnecessária, mas que já se regista e está em crescimento e de riscos incontroláveis.
FUNDAMENTAL É CONSTRUIR
aumentando a oferta disponível a preços acessíveis controlando a especulação, e se possível:
Melhor;
Mais rápido;
Mais eficiência;
com recursos às soluções Pré-Fabricados;
para baixar o custo de construir, mas, sobretudo, é preciso dar espaço à iniciativa privada para poder empreender livremente agilizando os procedimentos.
Desde logo duas prioridades:
- É preciso baixar o preço dos terrenos, situação que constitui seguramente o principal gargalo em todo este problema.
Todo o processo inicia-se com a procura de terrenos em áreas que reúnam condições para construir habitação com boas acessibilidades e infraestruturas.
Para evitar a especulação e agilizar o processo, é indispensável que estes terrenos sejam expropriados e em que o Estado tome posse administrativa do terreno e o preço será pago à posteriori no processo judicial sem prejuízo de uma tentativa de acordo com os proprietários (evitando conflitualidades).
Nesta fase deve organizar-se uma revisão geral das áreas agrícolas e área de REN.
Como é sabido, estas áreas foram definidas à pressa e sem grande rigor e seguramente excessivas.
Estamos muitas vezes perante terrenos que nunca foram agrícolas, não são nem nunca serão agrícolas.
O interesse público de emergência justifica esta retirada de terrenos da reserva agrícola ou ecológica em situações bem ponderadas e justificadas e apenas para construção de casas nos segmentos baixo e médio.
Este levantamento reveste carácter de emergência. E para o efeito, é necessária a criação de uma comissão multidisciplinar com gente com larga experiência jurídica técnica e financeira e criar um Gabinete Jurídico com competência para resolver estes processos com a maior celeridade.
- A segunda prioridade é agilizar o gravíssimo problema dos licenciamentos.
Sempre foram um constrangimento sério ao desenvolvimento económico (talvez o maior).
Hoje a situação está pior que nunca. Há um receio generalizado e justificado de aprovar projetos (“É-se preso por ter cão e por não ter”).
É bem mais fácil indeferir do que aprovar.
A prioridade dos autarcas deveria ser organizar os serviços com regras claras, transparentes e eficazes para agilizar os licenciamentos.
Nem todos os pedidos têm de ser deferidos, mas todos merecem uma resposta rápida e fundamentada, positiva ou negativa.
A administração pública tem de confiar nos empresários, nos cidadãos e nos técnicos em geral e penalizar severamente os infratores.
Criação da figura do gestor de projeto, designado pela Administração Publica para agilizar os processos e gerar consensos entre todos os órgãos e serviços que tutelem esta área com eficácia e celeridade.
Revisão da legislação sobre esta matéria para o agilizar e simplificar.
Medidas a aplicar de imediato:
– Penalização com agravamento do IMI em 30% em todos os terrenos e prédios desocupados sem justificação aceitável (definir critério) salvaguardando a residência para férias.
– Em qualquer dos casos repete-se que hoje o fundamental é aumentar a oferta para normalizar o mercado e, para isso, é preciso:
CONSTRUIR MAIS E MELHOR
recorrendo às novas tecnologias, pré-fabricação total ou parcial e:
– TASKFORCE para despachar todos os processos pendentes de decisão que inundam os serviços do Estado e das Autarquias.
– Criação de um Conselho Decisivo de Emergência que reúna em conjunto todos os intervenientes, que devem vir preparados para decidir, evitando a troca de correspondência que enrola sem decidir.
– Criação de um sistema de informação sobre todas as áreas de terrenos que permita uma consulta fácil e objetiva sobre as condicionantes, limites e regras aplicáveis para viabilizar soluções eficazes (copiar sistema de Orlando, nos EUA, em que qualquer cidadão sem experiência pode ter acesso a uma completa e transparente informação sobre o potencial construtivo dos terrenos e sobre todas as obrigações e constrangimentos a que os mesmos estão sujeitos).
– Fomentar o fim da prática de criar dificuldades para vender facilidades.
– Criar soluções de propriedade resolúvel ao fim de 25 anos de pagamento de renda.
– Criar medidas rígidas para conservação e manutenção dos bairros sociais e cobrar as rendas baixas com rigor e eficácia para evitar abandalhamento, salvo justificação plausível.
– Incentivos às empresas para construírem casas para o seu pessoal, em regime de arrendamento ou compra e venda por preços controlados.
O incentivo poder ser redução da taxa de IRC, cedência de terrenos a preços acessíveis, redução de IVA, etc.
O sistema fiscal deve servir para premiar quem prossegue fins de interesse público e responsabilidade social.
– Fomentar as Cooperativas de Habitação que tiveram êxito em alguns períodos e corrigindo os defeitos do sistema.
– Criar modelos de negócio em que um grupo de pessoas contrata uma construtora para realizar um prédio coletivo em propriedade horizontal a preços controlados, com uma remuneração de 10% sobre os custos.
– Criar linhas bonificadas e de longo prazo de crédito para habitação.
– Combate eficaz à informalidade nos contratos de arrendamento.
– Recuperar património histórico nos centros das cidades e destiná-lo a habitação para jovens, como tem sido feito no concelho de Oeiras.
– Criação de soluções de realizar projetos no regime de concepção/construção.
– Mobilizar e envolver os Bancos, Fundos de Investimento, autarquias neste plano de emergência.
– Criar incentivos para os Senhorios apostarem no arrendamento.
– Considerando que hoje muita gente com as novas tecnologias pode trabalhar em casa, fora dos centros, é hoje uma ótima oportunidade para construir no interior casas a preços atrativos.
– Esta crise da habitação é uma oportunidade para fomentar o desenvolvimento do interior do país de que muito se fala e pouco ou nada se faz, com o fomento e incentivo à mudança das empresas para o Interior.
Criando escolas internacionais para atrair estudantes estrangeiros.
– A nível turístico, a Vila Galé tem vindo a apostar em projetos de alto nível e recuperação de património histórico no interior.
