Por Manuel Alvarez, Presidente da RE/MAX Portugal
O mercado imobiliário português continua a atravessar um ciclo de forte valorização. No terceiro trimestre de 2025, os preços da habitação cresceram 17,7%, com um valor médio por imóvel a rondar os 247 mil euros. Em Lisboa, os valores médios já ultrapassam os 400 mil euros, refletindo um mercado altamente competitivo, onde a tomada de decisão exige cada vez mais estratégia e informação qualificada.
É neste contexto que o novo pacote de habitação em discussão no Parlamento deve ser analisado. As recentes medidas anunciadas pelo Governo tiveram um papel relevante no enquadramento do setor e, em particular, a redução do IVA da construção para 6% é uma decisão estruturalmente acertada. Trata-se de uma medida com potencial para impactar diretamente os custos de produção e, consequentemente, o preço final da habitação.
No entanto, para que esta redução produza efeitos reais no mercado, é fundamental que tenha carácter retroativo. Caso contrário, o risco é claro: projetos ficam suspensos à espera de enquadramento legal, decisões de investimento são adiadas e a oferta abranda num momento em que é urgentemente necessária. Em simultâneo, este regime deve ser limitado no tempo (por exemplo, a um horizonte de cinco ou seis anos), e aplicado apenas a projetos enquadrados em critérios objetivos, nomeadamente com valores de venda definidos por um teto máximo. Só assim se garante que o benefício fiscal é efetivamente refletido no preço final dos novos imóveis.
A este conjunto de medidas falta, contudo, um elemento decisivo: a simplificação efetiva dos processos de licenciamento urbano para os diferentes tipos de imóveis. Apesar das sucessivas reformas anunciadas, incluindo o Simplex, a realidade no terreno continua marcada por morosidade administrativa, falta de uniformização de critérios entre municípios e elevados níveis de incerteza para promotores e investidores. Sem um licenciamento mais célere, previsível e tecnicamente claro, qualquer incentivo fiscal ou financeiro corre o risco de ter impacto limitado na resposta do lado da oferta. Para além disso, os Presidentes das Câmaras devem assegurar que têm capacidade de implementar efetivamente estas medidas.
A par destas medidas, a garantia pública do Estado para jovens até aos 35 anos representa um passo importante na redução das barreiras de acesso à compra de casa, num cenário em que o crédito à habitação e as avaliações bancárias registam crescimentos na ordem dos 18,4%. Também os incentivos fiscais associados ao IRS e às mais-valias criam um enquadramento mais favorável à mobilidade habitacional e ao investimento.
Num mercado marcado por preços elevados, elevada procura e maior complexidade regulatória, a mediação imobiliária profissional assume um papel determinante. Mais do que intermediar transações, é essencial garantir segurança, transparência e aconselhamento informado, ajudando famílias e investidores a tomar decisões sustentadas e ajustadas à sua realidade financeira.
O desafio da habitação não se resolve apenas com legislação. Resolve-se com oferta, com previsibilidade, com confiança e com profissionais preparados para acompanhar um mercado exigente. Nesse sentido, a RE/MAX e as imobiliárias profissionais continuam a posicionar-se como agentes ativos na construção de um mercado mais equilibrado, transparente e acessível, assegurando mediação qualificada, informação rigorosa e apoio consistente às famílias e aos investidores num contexto de elevada exigência e complexidade regulatória.
