Mais de metade dos municípios portugueses poderão ser classificados como áreas sob “pressão habitacional” à luz das novas regras propostas pela Comissão Europeia, uma classificação que poderá permitir às autoridades adotar medidas para aumentar a oferta de habitação acessível e impor restrições em áreas como o alojamento local ou a aquisição e utilização de determinados imóveis.

A proposta de Bruxelas pretende criar critérios comuns para que autoridades nacionais, regionais ou locais possam intervir nas zonas mais afetadas pela crise da habitação. O regulamento ainda terá de passar pelo Parlamento Europeu.

Segundo o Público, a nova definição de “pressão habitacional” assenta, entre outros elementos, na relação entre os preços das casas e o rendimento disponível das famílias. Aplicando de forma aproximada os critérios propostos aos dados existentes em Portugal, 161 municípios poderão já ultrapassar o limite definido por Bruxelas.

São mais de 53% dos municípios para os quais existem dados disponíveis.

Quando é que uma zona passa a estar sob “pressão habitacional”?

A proposta integra o Plano Europeu para a Habitação Acessível e pretende permitir respostas diretas à crise nas zonas onde exista um desequilíbrio significativo entre a oferta e a procura, dando prioridade ao aumento da disponibilidade de habitação a preços acessíveis.

Para uma autoridade poder aplicar as medidas previstas no regulamento, terá primeiro de demonstrar que determinada zona se encontra efetivamente sob “pressão habitacional”.

Um dos critérios definidos por Bruxelas é um rácio igual ou superior a oito entre o preço médio de venda de casas de dimensão média e o rendimento disponível líquido anual per capita.

Será também considerado o aumento desse rácio durante os últimos dez anos para os quais existam dados. Caso essa informação não esteja disponível, poderá ser feita uma análise que demonstre ser pouco provável que a pressão sobre a habitação diminua nos três anos seguintes, tendo em conta fatores como a evolução da população, da oferta e da procura.

Há, contudo, uma situação em que estes critérios adicionais deixam de ser necessários: quando o rácio entre os preços das casas e o rendimento disponível per capita ultrapassar 10.

161 municípios portugueses acima do limite

Os dados disponíveis do Instituto Nacional de Estatística permitem fazer apenas uma aproximação aos critérios apresentados pela Comissão Europeia.

Bruxelas propõe que seja utilizado o preço médio de venda, enquanto o INE disponibiliza, a nível municipal, preços medianos. No rendimento existem também diferenças: a proposta europeia refere o rendimento disponível anual líquido das famílias per capita, enquanto os dados nacionais disponíveis correspondem ao rendimento bruto declarado depois de deduzido o IRS liquidado por sujeito passivo.

Os dados mais recentes disponíveis são referentes a 2024.

Apesar destas limitações, a análise feita pelo Público permite perceber a dimensão potencial do impacto das novas regras em Portugal.

Dos 308 municípios portugueses, existem dados relativos a 303. Em 161, o rácio entre o preço das casas e o rendimento é igual ou superior a oito, correspondendo a mais de 53% do total analisado.

A situação é ainda mais significativa em 121 municípios, perto de 40% do total, onde o rácio ultrapassa 10. Nestes casos, segundo a proposta de Bruxelas, não seria necessário analisar a evolução dos dez anos anteriores para declarar a existência de “pressão habitacional”.

Algarve concentra os casos mais extremos

O Algarve destaca-se como a região onde a diferença entre preços da habitação e rendimentos é mais elevada.

De acordo com o Público, os cinco municípios portugueses onde o acesso à habitação se apresenta mais difícil segundo este indicador são Aljezur, Lagos, Loulé, Vila do Bispo e Tavira. Em todos, o rácio entre preços e rendimentos ultrapassa 20.

Lisboa e Porto apresentam também uma pressão elevada. Nos dois municípios, não existe uma única freguesia que escape à categoria de “pressão habitacional” segundo esta análise, sendo frequentes rácios superiores a 20.

O que poderá mudar nas zonas sob pressão?

A classificação de uma determinada área como estando sob “pressão habitacional” poderá abrir caminho a diferentes formas de intervenção das autoridades.

A proposta prevê a possibilidade de “restringir o acesso” à exploração de alojamento local em imóveis residenciais. Ficam excluídas desta medida as casas que constituam a residência principal de quem promove o alojamento local.

As autoridades poderão igualmente “restringir a aquisição ou uso de terrenos e imóveis residenciais que não sejam comprados ou utilizados com o propósito de residência principal”.

A Comissão Europeia pretende, desta forma, criar condições para que sejam aplicadas algumas limitações à propriedade nas áreas onde a crise habitacional seja comprovadamente mais grave.

Quotas de casas abaixo dos preços de mercado

Bruxelas publicou também uma recomendação dirigida aos Estados-membros com exemplos de medidas que poderão ser adotadas nas áreas já consideradas sob pressão ou que estejam em risco de atingir essa situação.

Uma das possibilidades é estabelecer localmente metas para quotas mínimas de habitações disponibilizadas por valores inferiores aos preços de mercado. O objetivo passa por promover a diversidade social e evitar fenómenos de segregação geográfica.

São também apontadas medidas relacionadas com o investimento em terrenos e imóveis, entre as quais restrições à revenda destes ativos, nomeadamente através da imposição de limites aos ganhos de capital.

Caso o regulamento seja aprovado, as novas regras não significam que estas restrições passem automaticamente a ser aplicadas nos 161 municípios identificados. Os dados portugueses permitem apenas uma aproximação aos critérios europeus e as autoridades terão de demonstrar que uma determinada área se encontra sob “pressão habitacional” antes de poderem recorrer às medidas previstas.