O prazo para o pagamento do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) de 2026 começa esta terça-feira, 1 de setembro, e prolonga-se até ao final do mês. Os sujeitos passivos singulares ou coletivos que, a 1 de janeiro de 2026, sejam titulares de prédios urbanos com afetação habitacional ou de terrenos para construção e que estejam abrangidos pelas regras deste imposto têm, assim, até 30 de setembro para regularizar o valor devido. As previsões e informações fiscais consideradas neste artigo têm como referência o enquadramento apresentado pelas fontes especializadas indicadas no texto, entre as quais o guia do Santander, a PwC Portugal, o Montepio e o Doutor Imóveis.
O AIMI é um imposto adicional ao IMI destinado a patrimónios imobiliários de maior valor e não é calculado simplesmente imóvel a imóvel. A sua base resulta da soma dos Valores Patrimoniais Tributários (VPT) dos prédios urbanos abrangidos que pertencem ao mesmo sujeito passivo, depois de aplicadas as deduções previstas. O valor final depende, por isso, não apenas do património imobiliário detido, mas também da natureza do titular, das deduções aplicáveis e dos escalões de tributação.
O que é o AIMI e quem está abrangido
O Adicional ao IMI incide sobre determinados imóveis urbanos situados em território português, nomeadamente prédios com afetação habitacional e terrenos para construção. A grande diferença face ao IMI está na forma como é determinada a matéria coletável: enquanto o IMI é calculado tendo por referência o VPT de cada imóvel, o AIMI considera a soma dos VPT dos imóveis abrangidos que pertencem ao mesmo sujeito passivo.
É essa concentração do património imobiliário que pode fazer surgir uma obrigação de pagamento. Um proprietário com vários imóveis pode, por isso, ficar sujeito a AIMI mesmo que nenhum dos imóveis, individualmente considerado, tenha um VPT particularmente elevado, uma vez que o que conta para este adicional é o valor patrimonial global dos imóveis elegíveis.
O imposto é devido por pessoas singulares, pessoas coletivas, heranças indivisas e entidades sem personalidade jurídica, incluindo condomínios nas condições previstas.
No caso das pessoas coletivas, existe ainda uma regra específica para imóveis afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos de administração, gerência ou fiscalização. Nestas situações, aplicam-se as taxas correspondentes às pessoas singulares.
Que imóveis não estão sujeitos ao AIMI
Nem todo o património imobiliário entra no cálculo do AIMI. Entre os imóveis que não estão sujeitos ao adicional encontram-se os prédios rústicos e os imóveis com afetação comercial, industrial ou para serviços.
Também ficam fora do âmbito do imposto os imóveis que estejam isentos de IMI no ano anterior, bem como o património pertencente ao Estado, às Regiões Autónomas e às autarquias.
O regime exclui ainda imóveis afetos à construção de habitação social ou a custos controlados, assim como imóveis propriedade de cooperativas de habitação ou de associações de moradores.
Existe igualmente uma regra aplicável a imóveis pertencentes a um condomínio: não são considerados para AIMI os casos em que o VPT de cada fração não ultrapasse 20 vezes o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), indicado no material de referência como 10.450 euros em 2025.
O valor patrimonial tributário é determinante
Para perceber se existe AIMI a pagar, é essencial conhecer o Valor Patrimonial Tributário dos imóveis. O VPT corresponde ao valor oficial atribuído pela Autoridade Tributária a cada prédio e serve de base a vários impostos relacionados com a propriedade imobiliária, entre os quais o IMI e o AIMI.
Este valor não corresponde necessariamente ao preço pelo qual o imóvel poderia ser vendido no mercado e, em regra, é inferior ao respetivo valor de mercado. Caso o proprietário considere que o VPT está desatualizado ou excessivamente elevado, existe a possibilidade de pedir uma segunda avaliação.
A análise do VPT assume particular importância no AIMI porque é a partir da soma dos valores dos imóveis abrangidos que se determina se o património ultrapassa os limiares previstos para efeitos deste imposto.
Pessoas singulares têm uma dedução de 600 mil euros
Para pessoas singulares e heranças indivisas, existe uma dedução de 600.000 euros ao valor patrimonial tributário global dos imóveis sujeitos a AIMI.
Na prática, isto significa que o imposto não incide sobre os primeiros 600.000 euros do património imobiliário elegível de um contribuinte singular. Apenas o montante que ultrapasse esse limiar entra no cálculo do adicional, de acordo com as regras e taxas aplicáveis.
Para casais que optem pela tributação conjunta, bem como para unidos de facto nas condições previstas, o limiar de isenção pode duplicar para 1,2 milhões de euros. Esta opção pode ter um impacto significativo no valor final do imposto, uma vez que aumenta o montante patrimonial que fica fora da incidência do AIMI.
Os valores de referência utilizados para determinar a incidência são os existentes a 1 de janeiro do próprio ano.
Como são aplicadas as taxas do AIMI
Depois de determinada a soma dos VPT e aplicadas as deduções correspondentes, é necessário calcular o imposto sobre o valor que permanece sujeito a tributação.
O material de referência apresenta, para 2026, uma estrutura de taxas marginais que contempla uma taxa de 1% até 1 milhão de euros de matéria coletável acima do limiar aplicável, passando para 1,5% sobre o montante que ultrapasse os 2 milhões de euros, com os limites correspondentes duplicados no caso de casais ou unidos de facto que beneficiem do regime de tributação conjunta.
Existe, contudo, uma diferença entre esta apresentação por escalões e outras fontes indicadas no próprio material, que referem uma taxa de 0,7% sobre o excedente para pessoas singulares, acrescida das taxas adicionais de 1% ou 1,5% para valores superiores. A fonte da PwC Portugal citada no texto apresenta de forma mais específica a estrutura por escalões para 2026.
Para pessoas coletivas, a regra indicada é diferente: aplica-se uma taxa de 0,4% sobre a totalidade do VPT dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção que lhes pertençam e que não estejam abrangidos por isenção.
Há, novamente, uma exceção para imóveis de sociedades afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, membros dos órgãos sociais ou responsáveis de administração, gerência ou fiscalização. Nesses casos, são aplicadas as taxas previstas para pessoas singulares.
Exemplo: como calcular o AIMI de um proprietário com três imóveis
O cálculo pode ser mais facilmente compreendido através do exemplo apresentado no material de referência.
Imagine-se um contribuinte singular que possui três imóveis: um apartamento com um VPT de 400.000 euros, uma moradia avaliada para efeitos fiscais em 300.000 euros e um terreno para construção com um VPT de 150.000 euros.
A soma dos três valores é de 850.000 euros. Esse é o património imobiliário sujeito a AIMI considerado para o exemplo.
A primeira operação consiste, portanto, em somar os VPT: 400.000 + 300.000 + 150.000 euros, num total de 850.000 euros.
De seguida, é aplicada a dedução de 600.000 euros. O valor que sobra é de 250.000 euros, correspondente ao montante sobre o qual é calculado o AIMI.
Aplicando a taxa de 0,7% indicada no exemplo, obtém-se um imposto de 1.750 euros. Assim, neste caso concreto, o AIMI seria de 1.750 euros.
Quando o valor sujeito a imposto ultrapassa os escalões seguintes, são aplicadas as taxas marginais correspondentes a cada escalão, de acordo com o enquadramento apresentado para 2026.
Casais podem beneficiar de um limiar mais elevado
A opção pela tributação conjunta pode ser particularmente relevante para casais ou unidos de facto com património imobiliário abrangido pelo AIMI.
Em vez da dedução base de 600.000 euros, o limiar pode atingir 1,2 milhões de euros quando estejam reunidas as condições para a tributação conjunta. Isso significa que uma parte maior do património pode ficar excluída da incidência do imposto.
A opção pode, em determinadas situações, reduzir significativamente o AIMI devido ou mesmo eliminar a obrigação de pagamento, dependendo do valor global dos imóveis abrangidos.
Também existem deduções à coleta
O cálculo do AIMI não termina necessariamente na aplicação das taxas ao património tributável. Existem deduções à coleta que podem reduzir o valor final a pagar.
Para pessoas singulares e heranças indivisas, a quota-parte do IMI pago pode ser deduzida ao AIMI devido, até ao limite do próprio AIMI. O objetivo desta possibilidade é evitar uma situação de dupla tributação sobre o mesmo património imobiliário.
A existência desta dedução torna ainda mais importante a análise do valor efetivamente liquidado e não apenas uma estimativa baseada na soma dos VPT e nas taxas.
Quando é feita a liquidação do AIMI
A liquidação do AIMI é realizada anualmente pela Autoridade Tributária e Aduaneira. A liquidação ocorre em junho, sendo o pagamento efetuado durante o mês de setembro.
É precisamente este período de pagamento que começa hoje, 1 de setembro, e se prolonga até 30 de setembro de 2026.
Os contribuintes abrangidos devem, por isso, verificar a respetiva situação tributária e consultar o valor de AIMI que lhes foi liquidado, evitando deixar o pagamento para os últimos dias do prazo.
Quem deve verificar a situação patrimonial
A obrigação de pagamento está diretamente relacionada com a composição do património imobiliário a 1 de janeiro. Por esse motivo, proprietários com vários prédios urbanos habitacionais ou terrenos para construção devem acompanhar anualmente os respetivos VPT e a titularidade dos imóveis.
Essa verificação pode também permitir identificar eventuais situações em que o valor patrimonial atribuído aos imóveis não corresponda à realidade fiscal que deveria ser considerada. Quando o proprietário entende que o VPT está desatualizado ou inflacionado, poderá recorrer aos mecanismos previstos para pedir uma segunda avaliação.
A gestão da titularidade dos imóveis e a forma como o património está organizado também podem ter consequências no enquadramento fiscal. O material de referência salienta, por isso, a importância de analisar a situação concreta antes de tomar decisões relacionadas com a estrutura patrimonial.
AIMI e IMI não são o mesmo imposto
Apesar de estarem diretamente relacionados, IMI e AIMI são impostos distintos.
O IMI é um imposto anual que tem como base o VPT dos imóveis e é calculado relativamente a cada propriedade. O AIMI, por sua vez, funciona como um adicional e considera, para os imóveis abrangidos, a soma dos VPT pertencentes ao mesmo sujeito passivo, depois das deduções e dos limiares previstos.
Assim, pagar IMI não significa automaticamente pagar AIMI. Um proprietário pode ter imóveis e cumprir a obrigação de IMI sem ultrapassar o limiar necessário para ficar sujeito ao adicional.
O AIMI surge quando o património imobiliário elegível ultrapassa os valores definidos pelo regime aplicável ao respetivo sujeito passivo.
O que deve fazer quem tem AIMI para pagar
Com o prazo a começar esta terça-feira, 1 de setembro, a principal preocupação dos contribuintes abrangidos deve ser confirmar a liquidação efetuada pela Autoridade Tributária e o montante que consta para pagamento.
O período disponível termina a 30 de setembro, pelo que o valor não deve ser confundido com o IMI regular. O AIMI tem uma liquidação própria e um prazo específico de pagamento.
Para quem possui vários imóveis, a verificação da composição do património, dos VPT considerados, das deduções e do regime de tributação aplicável pode ser particularmente importante, sobretudo nos casos em que exista património conjunto ou situações de titularidade diferenciada.
Em 2026, o calendário mantém assim uma regra simples para os contribuintes abrangidos: a liquidação é efetuada em junho pela Autoridade Tributária e o mês de setembro é dedicado ao pagamento. A partir de hoje, 1 de setembro, começa a contar o prazo que termina no último dia do mês.
