O preço das casas continua a aumentar de forma expressiva. Acelerou no final do ano passado, elevando a subida em 2021 para 9,4%. Esta dinâmica tem sido acompanhada por um crescimento acentuado do financiamento bancário para a compra de habitação, sendo que nem sempre as avaliações exigidas pelos bancos para concederem estes empréstimos estão a acompanhar a evolução sentida. Há concelhos em que os valores das habitações transacionados superam em muito aquele que é, em teoria, o valor real.
Se em 2020 a pandemia não foi capaz de travar a subida dos preços dos imóveis, 2021 ainda menos. O alívio nas restrições da Covid-19, num país com uma elevada taxa de vacinação, juntamente com a perspetiva de uma rápida recuperação da economia nacional deu confiança a muitos portugueses para darem o passo no sentido de comprar ou trocar de casa. Isto num contexto de poupanças reforçadas pela impossibilidade de gastar dinheiro durante os períodos mais conturbados da pandemia.
“Em 2021, ainda num contexto económico condicionado pela pandemia, manteve-se a dinâmica de crescimento dos preços das habitações transacionadas”, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística. Assistiu-se a uma valorização dos imóveis de 9,4%, com o preço médio por metro quadrado a alcançar os 1.355 euros. O valor dos alojamentos transacionados em 2021 ascendeu a 28,1 mil milhões de euros, mais 31,1% que em 2020.
A escalada de preços tem sido acompanhada pela da avaliação atribuída por peritos avaliadores, registados na CMVM, mas não totalmente. As avaliações têm fixado recordes sucessivos, chegando aos 1.285 euros no final do ano passado, ou seja, aquém dos preços efetivos de venda. Os dados mais recentes do INE apontam para a manutenção da tendência, com a avaliação média nos 1.331 euros em março de 2022.
Há, à luz das avaliações feitas pelos peritos, uma sobrevalorização dos imóveis no momento da transação que a nível nacional é de 5,4%, cruzando os dados de avaliação bancária e dos preços da habitação divulgados pelo INE, com referência ao final de 2021. Este diferencial varia, contudo, de região para região, com o Algarve a apresentar os preços de transação mais elevados na comparação com as avaliações realizadas por peritos.
No Algarve, região predominantemente turística, o preço médio do metro quadrado de compra ascendeu a 2.114 euros no final do ano passado, valor que é influenciado por imóveis comercializados em zonas consideradas de luxo, mas também pela presença de muitos compradores com residência fiscal fora do país, logo com outro poder de compra. A avaliação feita no momento da concessão de financiamento é de apenas 1.731 euros, o que deixa implícita uma sobrevalorização dos imóveis em 22,1%. Na Madeira, o diferencial é também elevado, de 18,5%, sendo de 12,7% no Porto, a segunda maior cidade do país.
Este gap ganha maior visibilidade quando a análise é feita por concelhos, já que com base nas regiões se assiste a um efeito de alisamento. Considerando os concelhos para os quais são apresentados tanto valores de transação como de avaliação imobiliária, constata-se que em Lagoa, no Algarve, os preços de compra e venda de imóveis estão bastante acima daquela que é a avaliação imobiliária. Há, em Lagoa, um diferencial de 42% entre o preço pago pelos imóveis, muitos deles moradias, e o valor atribuído pelos peritos nas casas avaliadas. O metro quadrado de venda estava, no final do ano passado, nos 2.351 euros, bem acima dos 1.658 euros da avaliação. Neste caso, tal como em Lagos, onde o diferencial está nos 42%, haverá um fator relevante a explicar tamanha diferença: a aquisição por não residentes, com capitais próprios, ou seja, sem necessidade de financiamento bancário que exija uma avaliação por um profissional.
Mas no top das cidades em que os preços estão bastante acima das avaliações há outras em que os compradores não residentes não explicam o diferencial. É o caso de Alcochete, na Área Metropolitana de Lisboa. Como um todo, a AM de Lisboa apresenta valores de compra e venda 36,2% acima das avaliações, mas a cidade ara onde está projetada a localização do novo aeroporto de Lisboa, os preços das casas superam os das avaliações em 26,5%. Cascais também regista preços substancialmente superiores aos das avaliações, com as transações realizadas a serem feitas 33% acima do potencial valor justo. É mais do dobro do que acontece na capital, onde o preço médio de venda ascende a 3.723 euros por metro quadrado, 16% acima dos 3.215 euros das avaliações.
Funchal e Leiria são as outras duas cidades do top 10 das que apresentam preços acima das avaliações, mas que não pertencem à região algarvia. No caso da capital do arquipélago da Madeira, os preços superam em 31% o valor atribuído nas avaliações bancárias, enquanto a cidade do Oeste apresenta um diferencial de 26%.
A prática de valores de compra e venda acima dos valores a que os peritos avaliam os imóveis aquando dos pedidos de financiamento tornam mais difícil para as famílias conseguirem a aprovação desses créditos. O setor financeiro utiliza as avaliações bancárias como forma de aferir o real valor do bem que irá garantir o montante que eventualmente venha a conceder ao cliente ou clientes. Será com base nessa avaliação que será calculado o valor do empréstimo a conceder. Há uma regra para calcular o valor do crédito: os bancos concedem entre 80% a 85% do valor de avaliação dos imóveis, consoante seja habitação própria secundária ou permanente, respetivamente, sendo que o montante a financiar não pode exceder 90% do valor de aquisição da habitação, ou seja, o valor pelo qual o imóvel será escriturado.
Tendo em conta esta regra, e à luz do diferencial existente entre os preços médios de compra e venda e os das avaliações, muitas vezes só com um nível de capitais próprios elevado consegue obter o financiamento. Havendo uma avaliação favorável, aplica-se o limite dos 90% do valor do imóvel, o que faz com que o comprador tenha de avançar com apenas 10% do preço a pagar, mas considerando os diferenciais existentes atualmente, há situações em que quem pede o empréstimo poderá ter de entregar até 40% do valor da compra.
Em Lagoa, no Algarve, onde a avaliação média por metro quadrado é de 1.658 euros, os 85% do valor da avaliação atiram o máximo de financiamento para 1.409 euros. Num imóvel com 100 metros quadrados, significa que o valor máximo a conceder no crédito é de 140.900 euros, sendo que os preços de compra e venda colocam este mesmo imóvel a um valor de 235.100 euros. O esforço para quem quiser comprar este imóvel com recurso a crédito bancário é de praticamente 95.000 euros, além dos impostos associados à realização do negócio.
E praticamente todo o país há um diferencial entre valores de mercado e avaliações, com os das compras e vendas a ser superior. Contudo, há zonas que fogem à regra, como é o caso do Centro e do Alentejo, em que as avaliações ficam acima dos preços efetivamente praticados. No Centro, os imóveis são avaliados a 904 euros por metro quadrado, sendo os negócios realizados a um valor de 896 euros, enquanto no Alentejo os valores são de 867 e 800 euros, respetivamente. Olhando em pormenor para o Alentejo, é no Alto Alentejo que se encontra a maior disparidade de preços, com os peritos em avaliações de imóveis a atribuírem um valor bem mais expressivo do que aquele a que os negócios acabam por ser realizados. Se a média das avaliações ascende a 704 euros, os negócios efetivamente realizados não vão além dos 487 euros, sendo que nestes casos a explicação poderá estar mesmo no baixo valor das propriedades. Quanto mais baixo, maior o número de transações feitas com capitais próprios, logo sem necessidade de uma avaliação.
