Das operações de crédito à habitação intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 64,8% foram assinadas por dois titulares e 35,2% por um só. É uma proporção estável e pouco discutida, e esconde o elemento de risco mais relevante do crédito à habitação português, que não está na taxa de juro nem no montante: está na composição do segundo rendimento.
Os dados de vínculo laboral mostram uma assimetria consistente entre os dois titulares. No primeiro titular, 85,2% tinham contrato sem termo. Os restantes 14,8% distribuíam-se por empresário em nome individual, prestação de serviços, contrato a termo certo, situação de desemprego e reforma, com valores entre 0,9% e 3,7% cada. No segundo titular, com uma base de 70 operações, a proporção de contratos sem termo desce para 78,6%, e a fração fora dessa condição sobe para 21,4%, com contratos a termo certo em 7,1%, prestação de serviços em 5,7%, desemprego em 5,7% e trabalho a tempo parcial em 1,4%.
A leitura é simples de enunciar e desconfortável de aceitar: o rendimento que faz a diferença entre aprovar e recusar um crédito é, em média, o mais frágil dos dois. O primeiro titular é tipicamente quem tem o vínculo estável e o salário mais alto, e é esse rendimento que o banco trata como âncora. O segundo entra para fechar a conta da taxa de esforço, e é precisamente esse que tem maior probabilidade de se interromper ao longo de trinta e cinco anos de contrato.
O indicador que o sistema usa para medir risco não vê esta diferença. A taxa de esforço, limitada a 45% pela recomendação do Banco de Portugal desde 1 de agosto, soma os rendimentos dos titulares e divide a prestação pelo total. Para o cálculo, mil euros de contrato sem termo e mil euros de prestação de serviços são a mesma coisa. Do ponto de vista da probabilidade de o rendimento existir dentro de cinco anos, não são. A taxa de esforço média das operações de agosto foi de 28,0%, e chegou a 33,7% nos titulares com menos de 35 anos, o que dá alguma folga aparente sobre o limite, mas essa folga está calculada sobre uma base cuja estabilidade não é homogénea.
Para as empresas, decorre daqui uma consequência que raramente é considerada nas decisões de gestão de pessoas. Uma parte significativa dos contratos a termo, a tempo parcial e de prestação de serviços que uma organização assina corresponde, do outro lado, ao segundo titular de um crédito à habitação a trinta e cinco anos. A conversão de um vínculo precário em contrato sem termo não altera apenas a relação laboral: altera a estrutura de risco de um empréstimo que já está assinado, e altera a capacidade daquele agregado de renegociar condições, porque a estabilidade do vínculo é um dos elementos que o banco pondera na revisão de spread.
Na leitura de Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, a composição do segundo rendimento é o fator que mais frequentemente determina o desfecho de um processo sem que os clientes o antecipem. “Chegam-nos muitos casos em que o rendimento total é claramente suficiente e o processo trava na natureza do vínculo do segundo titular”, afirma. “A ordem correta é resolver primeiro a documentação e a antiguidade desse rendimento e só depois procurar o imóvel, porque o inverso implica negociar com prazo apertado e sem margem.”
Há um segundo efeito, este sobre a solidez do agregado. Um empréstimo assinado por dois titulares com rendimentos próximos fica exposto à interrupção de qualquer um dos dois, e a prestação não se divide ao meio quando um deles perde o rendimento. Nas operações de agosto, a parcela do imóvel coberta por empréstimo subiu para 80,6% em média, o valor mais alto do ano, o que significa pouca almofada de capital próprio na fase inicial do contrato, exatamente o período em que a interrupção de um rendimento é mais difícil de absorver. Os indicadores por faixa etária e tipo de operação são publicados mensalmente e permitem acompanhar a evolução deste perfil.
O elemento que falta neste retrato, e que nenhum dado disponível cobre, é o seguro. Um crédito com dois titulares admite coberturas de vida repartidas em proporções diferentes, e a proporção escolhida determina quanto da dívida fica liquidada se um dos rendimentos desaparecer de forma definitiva. É uma decisão tomada à assinatura, em poucos minutos, quase sempre sem simulação alternativa, e é a única proteção existente contra o risco que os números acima descrevem.
