O regime excecional abrange os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, celebrados por senhorios particulares ou entidades públicas. Aplica-se às rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês seguinte a partir de 1 de abril de 2020 (sabendo que o estado de emergência vai terminar a 2 de maio, o regime vai vigorar até ao final do mês de junho).
As medidas prevêem o pagamento em prestações mensais das rendas que se venceram nos meses enquanto vigore o estado de emergência e no primeiro mês a seguir ao mesmo, sem que, no entretanto, exista a possibilidade de terminar o contrato.
Este apoio no âmbito da covid-19 é concedido sempre que, comprovadamente, se verifique uma quebra de mais de 20% dos rendimentos do agregado familiar do inquilino face ao mês anterior ou período homólogo do ano passado (mesmo mês de 2019) e dessa quebra resulte uma taxa de esforço (percentagem do rendimento do agregado familiar destinada para pagar a renda) igual ou superior a 35 por cento. Para beneficiar deste regime, os inquilinos devem informar o senhorio por escrito (preferencialmente por correio eletrónico) até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, juntando a documentação comprovativa da situação. No caso de rendas vencidas a 1 de abril de 2020, o inquilino tinha de informar por escrito o senhorio até 20 dias após a entrada em vigor da lei, ou seja, até 27 de abril de 2020.
Os pagamentos das rendas têm de ser efetuados, findo o estado de emergência, no prazo de 12 meses, em prestações mensais (que correspondem a um duodécimo do montante total) pagas juntamente com a renda de cada mês. Sabendo que o estado de emergência termina a 2 de maio e o inquilino avisa o senhorio que não terá possibilidade de pagar a renda de abril e maio: se o valor for 800 euros, em julho irá pagar 800 mais 133,33 euros. Este último valor resulta do montante total das rendas de abril e maio (1600) a dividir pelos 12 meses seguintes em que se irá pagar o acréscimo.
Não existe um limite máximo de rendimentos que impeça o pedido de acesso a este regime excecional, exige-se apenas que as famílias cumpram os requisitos.
Por norma, o senhorio pode exigir uma indemnização de 20% em casos de atraso no pagamento das rendas. Contudo, de acordo com este regime, essa possibilidade está posta de parte enquanto vigore o estado de emergência e durante o mês seguinte ao mesmo.
Empréstimos para inquilinos e senhorios
No caso das famílias que se debatem com dificuldades económicas devido à pandemia, a medida prevista no regime de exceção poderá, findo o estado de emergência, ter um forte impacto nos seus rendimentos e dificultar ainda mais a situação. Por isso, a lei também prevê o recurso a um empréstimo sem juros, concedido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Beneficiam desse empréstimo:
- inquilinos com contrato de arrendamento habitacional que residam de forma permanente na habitação;
- fiadores do inquilino que seja estudante e que não tenha rendimentos próprios de trabalho;
- estudantes com casas arrendadas a uma distância superior a 50 km da residência permanente da família para frequência de estabelecimento de ensino.
Embora não resulte claramente da lei o empréstimo é concedido sem juros, e se o rendimento disponível do agregado (aquele que resta depois de se apurar a quebra de 20%) descer abaixo do valor dos apoios sociais (IAS que, em 2020, corresponde a 438,81 euros) o mencionado empréstimo é concedido pelo valor total da renda, ou seja, é concedido a 100%.
Tendo em conta o possível impacto económico referido inicialmente e comparando as duas medidas, será mais vantajosa a contratação do empréstimo do IHRU, tendo em conta o prazo de pagamento e o valor da prestação, do que o pagamento posterior das rendas por duodécimos.
Quanto aos senhorios, também estes podem solicitar um empréstimo junto do IHRU, desde que:
- comprovem uma quebra nos seus rendimentos superior a 20% (face aos rendimentos do mês anterior ou período homólogo do ano anterior) resultante do não pagamento de rendas;
- os inquilinos não recorram ao empréstimo do IHRU;
- e o rendimento disponível (aquele que resta depois de se apurar a quebra de 20%) do agregado familiar seja inferior aos apoios sociais (IAS 438,81 euros).
Como solicitar os empréstimos
Inquilinos e senhorios podem solicitar o empréstimo através do portal da habitação, preenchendo o formulário eletrónico e entregando os documentos necessários. A decisão do IHRU será depois comunicada no prazo máximo de oito dias, para o e-mail facultado.
O valor do empréstimo para os inquilinos é disponibilizado mensalmente, até ao dia 30 do mês anterior ao de cada renda devida, e a primeira prestação será paga apenas em janeiro de 2021.
Para os senhorios, o valor irá corresponder ao montante mensal das rendas em dívida e será igualmente disponibilizado mensalmente, até ao dia 30 do mês anterior ao de cada renda devida.
Quando o senhorio é uma entidade pública
Com este regime, as entidades públicas que tenham imóveis arrendados podem:
- reduzir as rendas, desde que os inquilinos tenham comprovado os requisitos referidos e desde que não sejam beneficiários de regimes especiais como arrendamento apoiado ou rendas sociais;
- isentar do pagamento de renda quem comprove ter deixado de receber quaisquer rendimentos depois de 1 de março de 2020;
- conceder adiamentos aos prazos de pagamento (estabelecer moratórias).
