Por Vasco Magalhães, Diretor-Geral da MELOM
A reabilitação urbana continua a afirmar-se como um dos segmentos mais dinâmicos do mercado da construção em Portugal. A escassez de habitação nova, a necessidade de valorizar património existente e o crescente interesse de investidores nacionais e internacionais mantêm elevados os níveis de procura por imóveis para recuperar.
Apesar do potencial evidente, existe uma realidade que nem sempre recebe a devida atenção: reabilitar tornou-se significativamente mais complexo. Hoje, uma obra de reabilitação exige mais do que um bom orçamento ou uma equipa de construção competente. Exige conhecimento técnico, capacidade de planeamento e uma coordenação rigorosa entre diversas especialidades.
Ao contrário da construção nova, onde grande parte das variáveis é conhecida desde o início, na reabilitação existem frequentemente fatores que apenas são descobertos durante a execução da obra. Problemas estruturais ocultos, infiltrações, instalações elétricas ou hidráulicas degradadas, materiais antigos ou soluções construtivas que já não cumprem as normas atuais são apenas alguns exemplos.
Cada um destes imprevistos pode ter impacto no prazo, no orçamento e até na solução técnica inicialmente prevista. A isto junta-se um enquadramento legal cada vez mais exigente. Dependendo da dimensão da intervenção, podem existir condicionantes urbanísticas, exigências municipais, pareceres de entidades externas, requisitos relacionados com eficiência energética, acessibilidade, segurança contra incêndios ou preservação do património edificado.
Ignorar estas obrigações pode traduzir-se em atrasos significativos, custos adicionais ou mesmo na necessidade de refazer parte dos trabalhos executados.
Também a gestão da obra exige hoje um nível de especialização muito superior ao de há alguns anos. Arquitetos, engenheiros, gestores de projeto, técnicos de especialidades, fornecedores e equipas de execução precisam de trabalhar de forma articulada para garantir que todas as decisões são compatíveis entre si.
Quando esta coordenação não existe, aumentam os erros, as incompatibilidades técnicas e os desvios de prazo e orçamento.
Outro dos desafios prende-se com a definição realista do investimento necessário. Um orçamento demasiado otimista pode rapidamente transformar um projeto financeiramente viável numa intervenção difícil de concluir. Por essa razão, a fase de diagnóstico assume hoje uma importância decisiva. Quanto maior for o conhecimento do estado real do imóvel antes do início da obra, menor será o risco de surpresas durante a execução.
Este contexto não significa que a reabilitação seja um investimento mais arriscado. Significa, sim, que deve ser encarada de forma cada vez mais profissional.
Os projetos com melhores resultados são aqueles que começam com um levantamento técnico rigoroso, contam com equipas multidisciplinares experientes, planeamento detalhado e acompanhamento permanente ao longo de toda a intervenção.
Num mercado onde cada edifício apresenta desafios diferentes, a experiência deixou de ser apenas um fator diferenciador para passar a ser uma condição essencial para reduzir risco, controlar custos e assegurar a qualidade do resultado final.
Portugal continuará, seguramente, a apostar na reabilitação como resposta aos desafios da habitação, da regeneração urbana e da sustentabilidade. Mas o crescimento deste mercado dependerá cada vez mais da capacidade das empresas para oferecer soluções tecnicamente robustas, transparentes e devidamente enquadradas pelas exigências legais.
Na MELOM, acreditamos que uma reabilitação bem-sucedida começa muito antes da primeira demolição. Começa na avaliação técnica, no planeamento e na escolha de uma equipa qualificada, capaz de antecipar problemas, encontrar soluções e transformar a complexidade de uma obra num processo controlado e previsível.
