Quem disse que o escritório morreu? Esta é a nova realidade do imobiliário corporativo

O mercado de imobiliário corporativo está a atravessar uma das fases de maior transformação das últi­mas décadas, impulsionado por uma com­binação de forças que está a redesenhar, em simultâneo, a procura, a oferta e a lógica de investimento. A consolidação do trabalho híbrido, o reforço da impor­tância da experiência do colaborador, a pressão crescente sobre a qualidade dos activos e o regresso selectivo do capital internacional estão a redefinir o papel do escritório nas estratégias das empresas e dos investidores.

Já não se trata apenas de metros qua­drados ou de localização. O escritório passou a ser um recurso estratégico, di­rectamente ligado à atracção e retenção de talento, à produtividade e à cultura organizacional. Num contexto em que o capital procura maior segurança e diferenciação, e em que os ocupantes se tornaram mais exigentes e selectivos, este segmento divide-se entre activos que acompanham esta evolução e edifícios que arriscam ficar para trás.

Em Portugal, esta evolução tem ganho expressão num cenário de recuperação robusta do investimento, apesar da vo­latilidade macroeconómica e da pressão das taxas de juro. O país afirma-se cada vez mais como mercado de referência na Europa, beneficiando de fundamentos sólidos, de uma procura resiliente e de uma crescente sofisticação tanto do lado dos investidores como dos ocupantes.

Entre a crescente procura por activos de maior qualidade, a escassez de ofer­ta prime e a consolidação do modelo híbrido, o imobiliário corporativo está a entrar numa nova fase do ciclo – me­nos dependente da quantidade, mais focada na qualidade, na flexibilidade e no valor estratégico do espaço. Neste cenário, o escritório deixa de ser um espaço estático para assumir um papel dinâmico na estratégia empresarial e de investimento.

INVESTIMENTO EM MUDANÇA

O mercado de imobiliário corporativo em Portugal continua a afirmar-se como um dos mais dinâmicos da Europa. En­tre a consolidação do modelo híbrido, a pressão sobre a qualidade dos activos e o regresso do capital internacional, o sector atravessa uma fase de profunda reconfiguração, tanto ao nível da procu­ra como das estratégias de investimento.

Segundo dados da JLL Portugal, o investimento em escritórios atingiu 735 milhões de euros em 2025, posicionando o país entre os mercados europeus com melhor desempenho na recuperação do sector. Este valor representa um cres­cimento anual de 158%, num contexto em que o investimento na região EMEA registou uma quebra próxima de 20%, sublinhando a resiliência do mercado nacional face ao ciclo europeu.

A dinâmica foi sustentada sobretu­do por capital nacional, responsável por 73% do investimento, seguido por Espanha (9%) e outros investidores internacionais (18%). Este regresso da confiança tem sido acompanhado por uma maior selectividade na alocação de capital, com foco em activos core e core+, reflectindo um mercado mais exigente e sofisticado.

“Portugal está hoje claramente no radar dos investidores internacionais, não apenas pela recuperação do volume de investimento, mas pela consistência dos fundamentais do mercado”, refere a JLL, reforçando que a decisão de inves­timento está cada vez mais centrada na qualidade e na estabilidade dos activos.

No lado da oferta, Lisboa regista actualmente cerca de 255.000 m2 de escritórios em construção, enquanto o Porto soma 79.000 m2. Ainda assim, as perspectivas apontam para uma desa­celeração da nova oferta nos próximos anos, o que poderá conduzir a um ponto de inflexão no equilíbrio entre procura e disponibilidade. Neste contexto, os custos de construção e desenvolvimento assumem um papel determinante na viabilidade de novos projectos.

Esta evolução coincide com uma mudança estrutural no comportamen­to dos ocupantes. A procura deixou de estar centrada apenas na localização, passando a privilegiar factores como sustentabilidade, qualidade do edifício e experiência do utilizador. Segundo a JLL, 83% dos colaboradores satisfeitos com o seu local de trabalho demonstram uma atitude mais positiva face às polí­ticas de trabalho presencial, reforçando o papel do escritório como instrumento estratégico na retenção de talento e na cultura organizacional.

Esta tendência é ainda reforçada por um segundo indicador relevante: o in­vestimento em imobiliário comercial em Portugal iniciou 2026 com 915 milhões de euros no primeiro trimestre, segundo a WORX Real Estate Consultants, um crescimento de 41% face ao período homólogo e o melhor arranque de ano desde o pós-pandemia. As projecções apontam para um volume anual entre 2.800 e 3.000 milhões de euros.

Os sectores da hotelaria e do retalho lideraram a actividade, com 39% e 37% do investimento, respectivamente, num primeiro trimestre de 2026 marcado por operações de grande dimensão, como a venda dos centros comerciais Arrábida e Gaia e do Penha Longa Resort.

Apesar do contexto de incerteza ma­croeconómica e dos riscos associados à inflação e aos choques energéticos, o impacto no investimento deverá ser limitado em 2026, com uma eventual normalização dos níveis pré-pandemia apenas projectada para 2027.

Num cenário em que o teletrabalho e os modelos híbridos continuam a redefinir a relação das empresas com o espaço físico, o escritório deixa de ser apenas um activo imobiliário para se afirmar como uma ferramenta estratégica de produti­vidade, cultura e retenção de talento – e é precisamente essa transformação que está a redefinir o ciclo de investimento no imobiliário corporativo.

A ERA HÍBRIDA

O impacto do trabalho híbrido no mer­cado de escritórios não tem conduzido a uma simples redução da procura, mas antes a uma transformação profunda da forma como as empresas pensam, ocupam e valorizam o espaço.

Para a JLL, o modelo híbrido não representa o fim do escritório, mas a sua evolução.

“O trabalho híbrido não dita o fim dos escritórios, mas sim a sua trans­formação”, afirma Sofia Tavares, head of Leasing Advisory da JLL Portugal. A responsável destaca que o mercado está a ser marcado por um fenómeno de flight to quality, em que as empresas estão dispostas a pagar mais por espaços diferenciadores, reflectido na subida das rendas prime para 32€/m2 em Lisboa e 21€/m2 no Porto.

Segundo a especialista, “a procura actual valoriza diversos factores: loca­lização estratégica, excelentes acessi­bilidades, proximidade a transportes públicos e ambientes que promovem o bem-estar dos colaboradores, a expe­riência e a colaboração”.

Este reposicionamento ocorre num contexto de maior disciplina do mercado. “Lisboa registou uma ligeira correção de 8% na absorção em 2025 (204.000 m2) e o Porto somou 44.000 m2 contratados; ainda assim, os fundamentos do mer­cado permanecem sólidos”, acrescenta Sofia Tavares, referindo que a média de presença no escritório ronda os 3,6 dias por semana e que Lisboa conta com cerca de 290.000 m2 em pipeline.

Na mesma linha, a CBRE reforça que o escritório não perdeu relevância – ganhou uma nova função. “O mer­cado de escritórios continua em clara transformação e enfrenta mudanças estruturais, em parte assentes no tra­balho híbrido. Porém, ao contrário do que se possa pensar, este modelo de trabalho não reduziu a importância do espaço físico, mas redefiniu-a”, afirma Cláudia Ribeiro, head of Leasing Offices da CBRE Portugal.

Para além disso, “o escritório passou a ser mais do que apenas um local de trabalho, um ponto de encontro, de colaboração e comunidade”, destaca a responsável, sublinhando a mudança de paradigma na ocupação dos espaços.

A CBRE identifica ainda o híbrido como um factor determinante na es­tratégia das empresas.

“A eficiência e a flexibilidade são al­guns dos principais drivers das decisões das empresas, bem como o design dos espaços de escritórios que tem vindo a mudar para acomodar as novas ne­cessidades de colaboração e partilha”, refere Cláudia Ribeiro. Em paralelo, a consultora destaca a consolidação da tendência de flight to quality, com forte preferência por activos modernos, sustentáveis e com melhores serviços e comodidades. “As empresas estão a adoptar uma mentalidade muito estratégica, procurando edifícios de escritórios de última geração, mais modernos e inovadores”, acrescenta ainda a responsável da CBRE Portugal.

Num mercado em reconfiguração, o trabalho híbrido não está a diminuir a importância do escritório, está sim a mudá-lo de forma mais profunda. O espaço deixa de ser apenas presença física para passar a ser uma escolha. Assim, as empresas procuram agora locais que façam sentido para as pessoas, que acrescentem valor ao dia-a-dia e que reforcem a cultura organizacional.

NO RADAR DOS INVESTIDORES

O investimento em escritórios continua a ocupar um espaço relevante no merca­do imobiliário comercial, mesmo num contexto de maior concorrência entre classes de activos e de ajustamento das condições financeiras globais.

“O investimento em escritórios man­tém-se claramente atractivo, susten­tado por fundamentais sólidos e pela confiança dos investidores no sector”, afirma Sofia Tavares, destacando que o investimento atingiu 735 milhões de euros em 2025, um crescimento de 158% face ao ano anterior.

Este desempenho é interpretado como sinal de reforço do apetite por activos de qualidade. “A procura por edifícios prime que observamos no mercado ocu­pacional traduz-se em oportunidades de investimento atractivas”, acrescenta a responsável da JLL Portugal, sublinhan­do que a consolidação do modelo híbrido e a resiliência da ocupação deverão continuar a impulsionar o investimento.

Para a CBRE, o mercado de escritó­rios tem uma trajectória de resiliência histórica, embora condicionado por ciclos financeiros e dinâmicas de risco. “Historicamente, o segmento de escri­tórios tem-se destacado como um dos mais resilientes no investimento em imobiliário comercial em Portugal”, refere Cláudia Ribeiro.

A responsável lembra que, tradicio­nalmente, os escritórios apresentavam yields de referência mais baixas, reflec­tindo a percepção de menor risco, mas que este equilíbrio foi alterado com o ciclo de subida das taxas de juro em 2023, que pressionou o diferencial entre o custo de capital e os retornos exigidos.

Nos últimos anos, observa-se um regresso gradual do interesse dos in­vestidores, ainda concentrado nas loca­lizações prime de Lisboa. No entanto, a dinâmica de transacção permanece limitada, devido ao desalinhamento entre as expectativas de preço dos pro­prietários e o custo de capital actual.

“A escassez de oferta com qualidade contribuiu para uma subida significativa das rendas, colocando os proprietários numa posição confortável e sem pressão para vender”, indica a head of Leasing Offices da CBRE Portugal, acrescentan­do que a convergência entre expectativas de preço será determinante para a recu­peração dos volumes de investimento.

Ainda assim, considera que a ten­dência de valorização das rendas e a progressiva estabilização do mercado poderão facilitar esse ajustamento. «Tanto proprietários como investidores reconhecem a importância estratégica dos escritórios», conclui a responsável, sublinhando que este continua a ser um activo fundamental para a organização do trabalho e para a cultura empresarial.

O FUTURO DOS ESCRITÓRIOS

O futuro do mercado de escritórios em Portugal deverá ser marcado por uma mudança estrutural na forma como o es­paço é entendido, valorizado e utilizado pelas empresas, afastando-se gradual­mente da lógica tradicional de ocupação baseada na área e aproximando-se de modelos centrados na experiência, pro­dutividade e retenção de talento.

Para a JLL, a próxima década será definida por essa transição. “Os escri­tórios são espaços fundamentais para as empresas na atracção e retenção de talento, bem como na transmissão da cultura corporativa”, afirma a head of Leasing Advisory da JLL Portugal. A responsável defende que o sector está a evoluir para um modelo centrado nas pessoas, em que a experiência no local de trabalho assume um papel decisivo.

“O escritório consolidar-se-á como elemento estratégico de cultura, cola­boração e talento, num modelo híbrido equilibrado”, sublinha Sofia Tavares. A qualidade dos activos será, segundo a especialista, o principal factor dife­renciador, com impacto directo na sua viabilidade futura.

A responsável alerta ainda que “ac­tivos que não ofereçam ambientes ade­quados à procura ficarão obsoletos”, destacando a importância de factores como localização, acessibilidade, bem­-estar e experiência do utilizador.

A longo prazo, acrescenta, o valor dos activos estará cada vez mais associado a critérios ESG, à integração de tecno­logia e à flexibilidade dos espaços. “O escritório deixará definitivamente de ser considerado um custo imobiliário passivo para se tornar um investimento estratégico em capital humano”, conclui.

Já a CBRE sublinha que, apesar da dificuldade em prever o mercado num horizonte de 5 a 10 anos, “a necessidade de espaços físicos continuará a existir e continuaremos a dedicar recursos significativos à procura das melhores soluções no mercado imobiliário”.

Cláudia Ribeiro reconhece que a evolução do mercado estará sempre dependente das transformações no mun­do do trabalho, mas reforça a ideia de continuidade da procura por escritórios, embora com requisitos e configurações diferentes dos actuais.

Num horizonte de médio e longo pra­zo, o escritório deixa de ser apenas um espaço de presença física para se afirmar como um activo estratégico, moldado pela tecnologia, pela sustentabilidade e pela centralidade do talento nas organi­zações. Mais do que um local de trabalho, será uma ferramenta de competitividade e valorização das empresas.