Em 2025, a dinâmica do mercado de luxo em Portugal mostrou sinais claros de maturidade, com maior seletividade na procura, valorização de ativos diferenciados e diversificação geográfica, o que catapultou os resultados do setor.
2025 foi o “melhor ano de sempre” para a Portugal Sotheby’s International Realty, com um crescimento de 18% na faturação e um aumento de 8% no ticket médio, que ultrapassou 1,1 milhões de euros.
Em entrevista à Executive Digest, Miguel Poisson, CEO da empresa, analisa os fatores que explicam os resultados em 2025, as mudanças no perfil dos compradores — nacionais e internacionais — e as novas tendências que estão a marcar o segmento premium residencial.
O responsável aborda ainda o crescimento de novos polos de luxo, a evolução da procura para residência permanente e os desafios e oportunidades que se colocam ao setor em 2026.
2025 foi descrito como o “melhor ano de sempre” da Portugal Sotheby’s International Realty. Quais foram os principais fatores que contribuíram para este crescimento recorde?
O ano de 2025 foi, de facto, um ano de consolidação, em que o que explica este recorde não é um único fator, mas a combinação de três dinâmicas estruturais.
Primeiro, a evolução do perfil do comprador. Hoje estamos perante clientes mais bem informados, mais exigentes e com uma leitura de médio/longo prazo, o que favorece as marcas que conseguem oferecer consistência, acompanhamento e ativos verdadeiramente diferenciados.
Segundo, a qualidade do portefólio e a disciplina do mercado. O mercado está mais seletivo e menos dependente de volume e há, também, uma maior retenção de valor nos mercados consolidados e uma procura crescente por imóveis com características muito claras: a localização, a qualidade de construção, a privacidade, a eficiência e o potencial de valorização. Isso reflete-se no desempenho que obtivemos em 2025 – um crescimento de 18% na nossa faturação e um ticket médio em alta.
Terceiro, a diversificação geográfica do luxo em Portugal. O país está mais sofisticado na forma como distribui a procura e o investimento: a cidade de Lisboa continua forte, o Algarve mantém-se como uma referência internacional, mas 2025 confirma, também, a existência de novos polos geográfico como, por exemplo, a zona do Porto/Norte e a Madeira, com crescimentos muito expressivos.
O ticket médio aumentou 8% em 2025, situando-se acima de 1,1 milhões de euros. Isto reflete uma mudança na procura ou na oferta?
Reflete as duas dimensões, mas sobretudo, uma mudança na procura e, com isso, uma valorização mais clara da qualidade do ativo.
O aumento de 8% no ticket médio (para 1.155.650€) mostra que o comprador, em 2025, foi mais seletivo, menos impulsivo, menos especulativo e mais orientado para a decisão certa, seja para viver ou como preservação de valor.
Do lado da oferta, existe, também, um elemento relevante: a escassez de produto verdadeiramente premium (bem localizado, com bom desenho/arquitetura, áreas generosas, luz natural, eficiência energética e com uma proposta de estilo de vida consistente) faz com que o mercado pague o diferencial por ativos únicos. Em mercados maduros, o prémio está cada vez mais associado à singularidade do produto, e não apenas à localização macro.
O Porto e a Madeira destacaram-se com crescimentos expressivos no volume de vendas. O que explica este fenómeno? É resultado de procura local, internacional ou ambos?
É claramente ambos e isso é um dos sinais mais interessantes de 2025, pois a força destes mercados não vem apenas de um “pico” internacional, mas de um equilíbrio mais saudável entre procura nacional e externa.
No Porto e zona Norte, registámos um crescimento de 67% no volume de vendas e um crescimento de 113% no número de imóveis vendidos, o que indica não apenas crescimento em valor, mas também em dinâmica transacional, em que o Porto afirma-se como mercado premium com profundidade e liquidez.
Na Madeira, o crescimento foi de 75% no volume de vendas, muito associado a uma proposta de valor rara na Europa e que tem que ver com a qualidade de vida, o clima, a exclusividade, a privacidade e uma perceção de “destino para viver”, não apenas para passar temporadas.
Em ambos os casos, a procura internacional ajuda a acelerar, mas a consistência vem do facto destes mercados estarem a deixar de ser “alternativos” para passarem a ser polos estruturais do luxo residencial em Portugal.
Os compradores portugueses representaram 56% das transações e os internacionais 44%. Quais são as diferenças no comportamento de compra entre estes dois perfis?
A diferença principal está menos no “quanto” e mais no “porquê, bem como no modo como cada perfil avalia o risco, o tempo e a utilização.
O comprador português tende a ter uma leitura mais fina do território e, muitas vezes, decide com base no uso próprio, na proximidade familiar, nas rotinas e na estabilidade, valorizando a funcionalidade (tipologias, garagem, acessos e serviços).
O comprador internacional, sobretudo de mercados como os Estados Unidos e o Reino Unido, tende a chegar com uma matriz mais comparativa, em que avalia Portugal no contexto europeu, pondera a qualidade de vida versus segurança versus valor relativo, e dá uma enorme importância a fatores como as vistas, a privacidade, a facilidade de acesso (ligações aéreas), e os serviços.
Importa, ainda, notar que a procura internacional está mais diversificada: em 2025 destacaram-se os Estados Unidos (10%), o Reino Unido (8%) e o Brasil (6%), além de vários mercados europeus, o que também torna o mercado mais resiliente, por não depender de uma única nacionalidade.
Está a notar mudanças nos critérios destes compradores internacionais, por exemplo maior foco em residência permanente ou valorização a longo prazo?
Sim, e essa é uma das mudanças mais estruturais que observamos. Há um movimento claro de Portugal como “destino para viver”, não apenas como oportunidade tática de investimento. Isso traduz-se em critérios mais “de residência” e dos quais fazem parte a qualidade de construção e o conforto térmico, áreas maiores, o espaço exterior, o home office, a proximidade a serviços, como escolas e hospitais, e uma atenção crescente à sustentabilidade e eficiência energética.
Ao mesmo tempo, o comprador internacional está mais disciplinado na forma como olha para o longo prazo: procura retenção de valor, uma localização com fundamentos e liquidez futura. Este é um mercado com menos exuberância, mas com mais racionalidade, e isso é sinal de maturidade.
Nota-se uma procura crescente por apartamentos T2/T3 e moradias T4/T5, indicativa de interesse em residência permanente. Que implicações tem isso para o desenvolvimento imobiliário futuro?
Tem implicações diretas na forma como o produto premium deve ser desenhado e, também, na política de oferta. Quando a procura se desloca para tipologias T2/T3 e T4/T5, o mercado está a pedir casas “para a vida real” (layouts funcionais, arrumação, zonas sociais generosas, espaço para trabalhar, conforto e eficiência).
Para o desenvolvimento futuro, isto aponta para três caminhos: primeiro, mais foco na qualidade do desenho e da construção (menos “fachada”, mais experiência de habitar); segundo, a integração de serviços e comunidade (segurança, amenities, bem-estar, proximidade ao comércio e mobilidade); e em terceiro, aposta na reabilitação e num produto diferenciado em localizações prime, onde a escassez é estrutural e o prémio de valor é mais estável. O mercado está, assim, a orientar-se menos para projetos “de oportunidade” e mais para projetos “de legado”.
Fala-se de um mercado “mais maduro, mais seletivo e orientado para o valor a longo prazo”. Que sinais específicos de maturidade identifica no mercado português de luxo?
Identifico quatro sinais muito claros.
Primeiro, o crescimento do ticket médio e a penalização de produto indiferenciado, em que os imóveis únicos são absorvidos e os restantes demoram mais e sofrem maior negociação. Segundo, um comprador mais informado e exigente, que faz due diligence, compara, pede transparência e decide com racionalidade, o que reduz especulação e aumenta qualidade das transações. Terceiro, uma maior diversificação geográfica e de perfis de procura, com novos polos, como Porto e Madeira, a crescerem de forma robusta e com um mix nacional/internacional equilibrado (56%/44%). O quarto, e último sinal, tem que ver com a mudança de narrativa, em que Portugal está a ser escolhido pela combinação rara de estilo de vida e segurança, mas também por fundamentos de valorização mais sustentáveis – e isso faz toda a diferença na estabilidade do segmento premium.
Olhando para 2026, quais serão os principais desafios e oportunidades no segmento de luxo residencial em Portugal?
Em 2026, o segmento residencial de luxo em Portugal deverá continuar a evoluir num quadro mais exigente, mas também mais sólido. O principal desafio estará na escassez de produto verdadeiramente prime – imóveis com localização irrepetível, qualidade construtiva superior e características alinhadas com uma procura cada vez mais orientada para residência permanente e valorização a longo prazo. A limitação da oferta, aliada à complexidade dos processos de desenvolvimento e licenciamento, continuará a pressionar o mercado do lado da disponibilização de ativos diferenciados. Ao mesmo tempo, o contexto macroeconómico exige prudência, mesmo num segmento onde a dependência de financiamento é menor.
Por outro lado, as oportunidades são claras. Portugal mantém-se altamente competitivo em termos de qualidade de vida, de segurança e de posicionamento internacional, em que se observa uma consolidação de novos polos premium, como o Porto e a Madeira, que reforçam a diversificação geográfica do luxo nacional.
Além disso, o perfil do comprador está hoje mais maduro, mais informado e mais focado na retenção de valor, o que favorece projetos com fundamentos sólidos e uma proposta de longo prazo. Em síntese, 2026 será um ano que premiará a consistência, a qualidade e a visão estratégica e será, também, menos marcado por ciclos especulativos e mais orientado para decisões estruturais.
