Quando as boas intenções semeiam contradições

Por Bruno Neves, Tax Partner da C.

Quando os impostos constroem muros em vez de pontes, o mercado fica sem saída.

O preço de qualquer bem resulta, em grande medida, da interação entre dois grandes motores da economia: a oferta e a procura. Esta regra básica ensina-nos que um aumento da oferta tende a baixar os preços, enquanto uma maior procura tende a inflacioná-los.

Ao aplicar esta lógica ao setor imobiliário, é evidente que, para tornar as casas mais acessíveis, é necessário incentivar a construção (oferta) ou, em alternativa, conter a procura. Todavia, as medidas fiscais recentemente implementadas parecem contrariar este princípio, produzindo efeitos opostos aos desejados.

O regime do IMT jovem constitui um exemplo paradigmático desta situação. Ao aliviar o encargo fiscal sobre os jovens na compra de casa própria, a procura é diretamente estimulada. Este aumento, embora bem-intencionado, gera inevitavelmente uma pressão ascendente sobre os preços das habitações.

Do lado da oferta, o panorama não é mais animador. O programa “Mais Habitação”, apesar do nome promissor, introduziu alterações que complicam a vida dos promotores e construtores. Entre as alterações introduzidas, destaca-se às referentes à isenção de compra para revenda no IMT (com a redução de três para um ano, as restrições na aplicação da isenção automática nessa revenda e a exclusão da isenção quando o imóvel se encontra inacabado no momento da aquisição).Estas alterações aumentam os custos operacionais dos promotores, desincentivam novos projetos e, inevitavelmente, reduzem a oferta.

Foi também eliminada a taxa reduzida de IRS de 5% aplicada a mais-valias e rendimentos de arrendamento de prédios reabilitados. Com esta taxa a subir para 28%, muitos investidores reagem, retraindo ainda mais a oferta de habitação reabilitada.

É de salientar, ainda que de forma breve, uma medida positiva que, entretanto, foi extinta: a isenção de tributação sobre mais-valias utilizadas para amortizar crédito habitação, mesmo que este crédito não fosse do próprio vendedor. Esta medida, ao facilitar a venda de imóveis, contribuía para a redução da pressão sobre os preços. No entanto, esta medida foi descontinuada em 2024, resultando na perda de um dos raros instrumentos eficazes na contenção do custo habitacional.