Por António Falé, Diretor-Geral da RE/MAX Portugal
A crise da habitação em Portugal já não é uma questão conjuntural. É um problema estrutural que se arrasta há vários anos e cuja principal consequência é, hoje, evidente: faltam casas para responder à procura.
Perante esta realidade, o debate público tende frequentemente a procurar uma causa principal. Uns apontam o licenciamento urbanístico. Outros defendem que o problema está na ausência de incentivos à construção. Mas a verdade é que a dificuldade em aumentar a oferta habitacional resulta de uma combinação de fatores que se reforçam mutuamente.
O licenciamento continua, sem dúvida, a ser um dos maiores obstáculos. Embora existam diferenças significativas entre municípios, os prazos associados à aprovação de projetos continuam a ser, em muitos casos, incompatíveis com a urgência que o mercado exige. Entre pareceres, revisões, exigências administrativas e processos sucessivos, podem decorrer vários anos entre a aquisição de um terreno e o início efetivo da construção.
Este atraso tem consequências económicas diretas. O capital fica imobilizado durante mais tempo, os custos financeiros aumentam e a incerteza cresce. Naturalmente, isso reduz a atratividade de novos investimentos e acaba por refletir-se no preço final das habitações.
Mas seria um erro concluir que o licenciamento explica, por si só, a escassez de oferta.
Os custos de construção registaram aumentos muito significativos nos últimos anos. Matérias-primas, energia, transporte e mão de obra sofreram uma forte pressão inflacionista, tornando muitos projetos financeiramente mais difíceis de executar.
Existe igualmente uma questão relacionada com a rentabilidade dos projetos. Em determinadas localizações, os custos associados ao desenvolvimento imobiliário cresceram de tal forma que muitos empreendimentos apenas se tornam viáveis em segmentos de mercado mais elevados, dificultando a criação de oferta acessível para a classe média.
A fiscalidade é outro elemento que não pode ser ignorado. O setor tem defendido várias medidas que possam estimular a construção e aumentar a viabilidade económica dos projetos, incluindo a revisão de alguns custos fiscais e administrativos associados ao desenvolvimento habitacional.
Importa ainda considerar um fator frequentemente menos discutido: a disponibilidade de solo. Em muitas zonas onde existe maior procura habitacional, a oferta de terrenos urbanizáveis é limitada ou enfrenta restrições que dificultam a rápida expansão da construção. Sem uma estratégia clara de planeamento territorial, aumentar significativamente a oferta continuará a ser um desafio.
A realidade é que Portugal precisa de construir mais. E precisa de construir mais depressa. Ao longo da última década, assistimos a um crescimento consistente da procura habitacional, impulsionado por fatores como a evolução demográfica, a redução da dimensão média dos agregados familiares, a procura internacional e a crescente atratividade das principais áreas urbanas. A oferta, porém, não acompanhou este ritmo.
O resultado é um mercado pressionado, onde os preços continuam condicionados pela escassez de produto disponível.
Por isso, a solução dificilmente passará por uma única medida. Acelerar licenciamentos é importante. Criar incentivos à construção também. Mas será igualmente necessário aumentar a disponibilidade de solo, melhorar a previsibilidade regulatória, reduzir custos de contexto e promover um ambiente mais favorável ao investimento habitacional.
A habitação exige respostas estruturais e de longo prazo. Enquanto o país continuar a discutir apenas qual é o principal obstáculo, corre o risco de ignorar o problema central: a necessidade urgente de criar condições para aumentar significativamente a oferta.
Porque, no final, a questão não é apenas perceber o que está a travar a construção. É garantir que Portugal consegue voltar a construir ao ritmo que as famílias precisam.