Há duas séries estatísticas em Portugal que raramente aparecem na mesma frase e que, cruzadas, dizem mais sobre o mercado da habitação do que qualquer uma delas isolada. A primeira é o montante médio financiado nos novos créditos à habitação. A segunda é o valor de avaliação bancária por metro quadrado. A primeira mede quanto os bancos emprestam. A segunda mede quanto vale aquilo que é comprado com esse dinheiro. A divisão entre as duas dá uma unidade que qualquer pessoa entende sem explicação: quantos metros quadrados compra um crédito médio.
Segundo a Análise de Mercado de Crédito Habitação de Agosto do ComparaJá, o montante médio financiado através de intermediação de crédito do ComparaJá em Agosto foi de 208.774 euros, novo máximo do ano e uma subida de 7,7% face ao mesmo mês do ano anterior. O valor mediano das avaliações bancárias em Portugal fixou-se em 2.228 euros por metro quadrado, segundo o Instituto Nacional de Estatística. A conta é direta: o crédito médio corresponde hoje a cerca de 94 metros quadrados de área. Num apartamento, cuja avaliação mediana está nos 2.613 euros por metro quadrado, o mesmo crédito compra menos de 80.
O número tem valor porque isola uma variável que costuma ficar escondida atrás da discussão sobre taxas de juro. Quando o montante financiado sobe 7,7% num ano e a avaliação sobe 16,6% no mesmo período, o poder de compra do crédito não estagna: recua. Uma família que peça hoje o mesmo empréstimo que pediu há um ano leva para casa menos área do que levaria então, mesmo que a prestação seja semelhante e mesmo que a taxa não tenha mudado. O crédito acompanha os preços, mas acompanha-os a meio caminho.
É esta a razão pela qual o debate sobre acessibilidade não se resolve com condições de financiamento. Um prazo mais longo, um spread mais baixo ou um indexante mais favorável mudam a prestação mensal, e mudam-na de forma relevante. Nenhum deles muda o número de metros quadrados que o dinheiro compra. Essa fronteira é definida pelo preço do imóvel e pela avaliação que o banco lhe atribui, e é sobre ela que o comprador tem menos influência de todas.
Há duas consequências práticas para quem está a preparar uma compra. A primeira é que a diferença entre o preço pedido pelo vendedor e a avaliação do imóvel passou a ser o ponto mais sensível do processo, porque o banco financia uma percentagem do menor dos dois valores e não do preço acordado. A segunda é que a área deixou de ser uma variável de conforto para passar a ser uma variável financeira: cada dez metros quadrados adicionais representam hoje cerca de 22 mil euros de financiamento suplementar, o que se traduz em requisitos maiores de entrada, de rendimento e de prazo.
Fica uma última implicação, que é a mais desconfortável. Um mercado em que o financiamento cresce menos do que a avaliação é um mercado que empurra a diferença para o comprador, sob a forma de entrada inicial. E a entrada é a única componente do processo que não se dilui em trinta anos: paga-se toda de uma vez, antes de haver casa e antes de haver prestação. É por aí, e não pela prestação mensal, que o preço da habitação está hoje a decidir quem compra e quem não compra.
