Como amortizar crédito à habitação e quais os custos?

De cada vez que um consumidor decide amortizar crédito à habitação, esta opção, por norma, não é isenta de custos: haveria uma comissão cobrada pelo banco. A questão essencial é perceber se a descida da prestação mensal compensa face aos encargos que teriam de ser pagos.

Segundo as medidas de apoio à habitação para 2023, por parte do Governo, qualquer família que peça amortização até ao final do presente ano não terá de pagar custos extra. Sendo assim, esta é uma medida extraordinária para os bancos facilitarem esta operação.

No entanto, existem valores máximos estabelecidos por lei e que diferem consoante a taxa de juro contratada no empréstimo. Fizemos os cálculos por si: saiba como poupar centenas de euros por mês.

O que é amortizar crédito à habitação?

Amortizar crédito à habitação consiste, antes de mais, na liquidação do valor em dívida na totalidade (reembolso total) ou apenas de parte desse montante (reembolso parcial), antes da data prevista de término do contrato de crédito.

É verdade que todos os meses se pagam prestações que, para todos os efeitos, são como amortizar crédito à habitação, uma vez que o valor total do empréstimo (designado MTIC) vai diminuindo. No entanto, este reembolso a que nos referimos é um extra à prestação mensal que vai permitir acelerar o pagamento do financiamento solicitado.

Vejamos então como é possível fazê-lo e quanto lhe poderia custar.

Em que situações compensa o reembolso total ou parcial?

A amortização de um valor em dívida, em especial no crédito à habitação, não deve ser uma decisão tomada por impulso. É importante efetuar contas e perceber quando pode, ou não, compensar.

Em primeiro lugar, deve ter em atenção que a amortização não é, geralmente, isenta de custos, o que significa que deverá considerar amortizar crédito à habitação se o valor a liquidar for avultado. Caso contrário iria pagar as comissões de amortização e a sua prestação mensal pouco ou nada se irá alterar.

Sugerimos então, caso se encontre numa situação financeira mais complicada e estiver com dificuldade em pagar as prestações mensais do seu empréstimo da casa, que considere transferir o seu crédito. Ao mudar de banco, pode beneficiar de um spread mais baixo e ficar isento do pagamento das comissões de amortização antecipada.

Como amortizar crédito à habitação?

Para amortizar crédito à habitação deverá sempre avisar a sua instituição financeira. No entanto, deve ter atenção às datas que tem de respeitar para conseguir fazer o reembolso, pois estas podem variar entre bancos (consulte o contrato do seu empréstimo para o efeito).

• Amortização antecipada parcial

Caso se trate de uma amortização antecipada parcial, por norma as instituições de crédito não estipulam um valor mínimo a reembolsar. Apenas deverá avisar a entidade com sete dias úteis de antecedência, no mínimo. Neste tipo de amortização, esta deverá coincidir com a data de pagamento da prestação mensal do cliente.

• Amortização antecipada total

Dentro da amortização antecipada total, existem dois prazos a respeitar em duas situações distintas.

Por um lado, se um consumidor desejar, de livre e espontânea vontade, amortizar o empréstimo na totalidade, deverá avisar o banco com sete dias úteis de antecedência, coincidindo a data da amortização precisamente com a data do pagamento da prestação mensal.

Mas se, por outro lado, a amortização derivar da venda da casa, o cliente deve notificar a instituição com um aviso prévio de 10 dias úteis, para que possa ser emitido o distrate da hipoteca (ou seja, o documento que extingue a dívida do crédito à habitação) que posteriormente, deverá ser apresentado na data da escritura.

Quanto custa amortizar crédito à habitação?

Se pensa amortizar crédito à habitação, deverá conhecer e medir os custos associados a esta opção.

Até ao final de 2023, foi decretado que as famílias que queiram amortizar crédito à habitação não terão custos com comissões. Esta foi uma das medidas tomadas pelo Governo como apoio a quem tem de pagar prestações da casa e viu a mensalidade subir. Em condições normais, esta operação requereria o pagamento de uma comissão.

Note-se que o valor da comissão de amortização poderá variar entre instituições financeiras e entre o tipo de taxa de juro contratada – fixa ou variável – mas existe um teto máximo a reter:

– Nos contratos de crédito com uma taxa de juro variável, a taxa de amortização não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado;

– Já nos contratos com uma taxa de juro fixa, a comissão não pode ultrapassar os 2% do capital reembolsado.

Tenha atenção:

Se a amortização antecipada for realizada por motivos de desemprego, deslocação profissional ou morte 
de um dos titulares do empréstimo, o consumidor fica isento do pagamento desta comissão.

Imagine-se o caso da Dona Ana e do Senhor Zé: ambos na casa dos 50 anos, com empregos estáveis e com um crédito à habitação que pagam há já 20 anos. Na altura, o imóvel custou 210 mil euros e solicitaram um financiamento com taxa de juro variável a 30 anos.

A taxa de juro (spread + indexante EURIBOR) do seu empréstimo situava-se nos 2% e o casal pagava uma prestação mensal de 776,20 euros. Após o recebimento de uma indemnização de 20 mil euros, pensaram em amortizar o seu empréstimo. Fizeram então as contas.

Com os 20 mil euros e com uma taxa de juro variável, o casal teve de pagar 100 euros de comissão de amortização. Embora o valor da comissão pareça elevado, o casal ficou a pagar agora uma prestação mensal de 592,17 euros: menos 184 euros por mês.

Que outras opções existem para investir?

Por um lado, pode amortizar crédito à habitação, mas por outro poderá considerar outras opções.

Se a sua prestação mensal com este empréstimo não pesa na sua taxa de esforço e se o valor a reembolsar não é assim tão elevado, porque não apostar num fundo de emergência (que todos os portugueses deveriam ter, para eventuais imprevistos) ou até num depósito a prazo que lhe poderá dar algum retorno?

Amortizar crédito à habitação é uma decisão que deve ser considerada casuisticamente. Isto porque é preciso considerar não só a taxa de juro do empréstimo do imóvel, como também fazer as contas ao valor que terá de pagar pela comissão de amortização. Depois, deve ainda analisar o valor mensal que ficará a pagar a menos com o reembolso antecipado parcial.

Se ficar a pagar apenas menos uns euros por mês, talvez esse valor possa ser empregue em produtos bancários que lhe vão dar algum retorno, ou até para um PPR. Em última instância, a decisão é sempre sua, portanto sugerimos que faça as contas para tomar uma decisão mais acertada.