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Moratórias: Estarão elas a “segurar” um possível crash imobiliário?

Por Hugo Silva, especialista em Mediação Imobiliária

As moratórias. Muito provavelmente, a medida mais importante tomada pelos nossos governantes para ajudar as famílias portuguesas, que têm créditos habitação, a superarem esta dificuldade que estamos todos a atravessar. Uma medida que, em Junho deste ano, atingia os mais de 322 mil contratos de financiamento – isto quer dizer que muito mais de 322 mil imóveis estão hipotecados e os seus contratos estão com o efeito moratória.

Não esquecer que esta medida foi apresentada em Março de 2020 e nenhum de nós sabia o que nos esperava, tudo era uma incógnita. Nem nós, nem os bancos – e penso que, na verdade, nem o Governo sabia o que vinha a caminho. Em Março era apenas uma decisão impulsiva de medo e preocupação ou, em contraponto, desleixo de despreocupação, muito característico do povo português que normalmente, já dizia o ditado, depois de casa roubada trancas a porta. No futuro veremos quem tomou a melhor decisão: moratórias sim ou não?

As moratórias têm efeito de duas maneiras possíveis. A primeira, durante o período da moratória pagar apenas juros e a não amortização de capital e segundo, durante o período da moratória não pagar nem juros nem capital.

Na minha opinião, para conseguir fazer uma análise mais cuidada, temos de juntar a esta equação outros factores, como por exemplo o desemprego – porque, como já sabemos, e por experiência de um passado não muito longínquo, o desemprego gera menos dinheiro e, consequentemente, menos capacidade para que cada individuo possa fazer face às suas obrigações –, relembrando que, no pico da crise anterior, era de mais de 16%. Para quem estava no activo nesse momento, sabemos bem o que este número representou:

– Descida violenta do preço dos imóveis;

– Diminuição histórica do número de transacções imobiliárias;

– Incumprimento aos financiamentos com valores recorde;

– Número de imóveis entregues por incumprimento aos bancos: às centenas, diariamente.

Este era o efeito catastrófico de vários factores – e que muito vinha da quantidade de pessoas que estavam no desemprego – que, como é óbvio, não podiam pagar as suas prestações. Para já a nossa taxa de desemprego está aproximadamente nos 8% e, no final do ano passado, encontrava-se aproximadamente nos 6,5%. A subida deu-se claramente a partir de Março de 2020. Concluímos que o desemprego está a subir com o efeito da pandemia.

Se juntarmos a estes factores os últimos resultados publicados pelo INE, sobre o número de transacções imobiliárias e sobre os preços, podemos concluir que, na perspectiva de preço habitação em Portugal, a tendência continua em crescimento – ou seja, o preço dos imóveis continua a aumentar. Mas, em contraciclo, o número de transacções está claramente a diminuir. Segundo o INE, houve uma redução de 15% do número de imóveis transaccionados.

Nesta fase de mercado o que nos é apresentado são valores a subir e número de casas vendidas a diminuir. As moratórias estão a ter um impacto fundamental nestes dados porque, se as famílias se encontram aparentemente confortáveis sem pagar as suas prestações quer seja na totalidade ou parcialmente, não estão a colocar os imóveis em venda. E mesmo que comecem a apresentar dificuldades financeiras, a habitação é a última coisa que as famílias deixam para trás. Portanto, neste factor, as moratórias têm um impacto muito significativo.

Construindo um cenário hipotético onde no seio de uma família um dos elementos fica desempregado e o outro continua a trabalhar, têm o seu crédito habitação em moratória logo não têm o encargo mensal da casa. Se existe dinheiro para alimentação e outras despesas, então por que se vai desfazer do seu bem mais valioso? Quem está no mercado diariamente sente que estamos num momento de falsa sensação de segurança. Como não têm a sua principal prestação para pagar, as pessoas sentem-se seguras para continuar a sua vida de forma normal, tal como antes da pandemia – como, por exemplo, não prescindirem de ir de férias e outras a tividades que acabaram por animar a economia momentaneamente.

Analisando estes pormenores, entende-se que as moratórias são um dos fa tores principais que estão a segurar um crash nacional. Se não há imóveis para vender, os preços têm de subir. Mas há outros fa tores, como por exemplo a liquidez dos investidores que, ao longo dos últimos anos, conseguiram uma enorme fluidez financeira e neste momento continuam a investir.

As moratórias estão previstas terminar em Setembro de 2021. A questão que se coloca: não será esse o pico do desemprego provocado pela pandemia?

Há uns anos, muito se falou em “apertar o cinto” porque não existia liquidez. Actualmente podemos começar a repetir esta frase com o tom igualmente alarmante, como em tempos recentes que passámos la atrás. Senhores passageiros apertem os cintos porque a viagem está prestes a começar!

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