A BA&N Research Unit publicou uma nota sobre os impactos da limitação da maturidade dos créditos à habitação em função da idade que vai entrar em vigor a partir desta sexta-feira, dia 1 de abril. Os esforços do Banco de Portugal pretendem garantir que as instituições financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de crédito e, nesse sentido, tem vindo a emitir recomendações tanto sobre o financiamento ao consumo mas sobretudo aos empréstimos para a compra de habitação própria.
Desde 2018 já foram estabelecidos limites à taxa de esforço – as famílias devem gastar metade do seu rendimento com empréstimos -, limites ao valor do crédito face ao imóvel dado em garantia (rácio deve ter um limite de 90% em créditos para habitação própria e permanente) e limites à maturidade dos empréstimos, apontando para um máximo de 40 anos. É na maturidade dos créditos que os bancos têm visto derrapar os seus limites, estando longe daquela que era a meta: a maturidade média do conjunto de novos contratos deve convergir para 30 anos até final de 2022. Apesar da diminuição de 33,5 para 32,6 anos, no final de 2020 fixou-se nos 33,2 anos.
Assim, a “1 de abril de 2022” foram impostos “novos limites à maturidade máxima das novas operações de crédito à habitação em função da idade dos mutuários. A maturidade máxima destes créditos deve ser de 40 anos, para mutuários com idade inferior ou igual a 30 anos; de 37 anos, para mutuários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos; e de 35 anos, para mutuários com idade superior a 35 anos. Para quem tem idade até ou igual a 30 anos não muda praticamente nada”, pode ler-se na nota.
“A generalidade dos bancos concede financiamento para a compra de casa com prazo até 40 anos, pelo que o travão do Banco de Portugal terá um efeito prático nulo para estes mutuários. Contudo, não serão muitos aqueles que continuarão a beneficiar deste prazo mais longo para pagar o empréstimo bancário tendo em conta que poucos são os jovens que conseguem sair da casa dos pais até esta idade. Em média, os jovens portugueses são dos que demoram mais tempo a ganhar independência, conseguindo-a aos 30 anos, segundo o Eurostat. A média na UE é de 26,4 anos.”
“Basta deixarem passar mais um aniversário até comprarem casa para verem automaticamente o prazo para reembolso do empréstimo contraído junto da banca encolher em três anos. Parece pouco, mas faz diferença no valor da prestação que mensalmente terão de suportar. Considerando um financiamento em tudo igual, a diferença na mensalidade entre um crédito a 40 anos e um com um prazo de 37 é de 6,7%. Supondo um crédito de 100 mil euros ao qual tenha sido atribuído um spread de 1,2% (margem habitual, apesar de vários bancos apresentarem spreads mínimos de 1%), que esteja indexado à Euribor a 12 meses (que está em -0,25%, em média, em março), a prestação a pagar por quem tem idade até ou igual a 30 anos é de 250,50 euros. No caso de o mutuário ter uma idade superior, até 35 anos, inclusive, o mesmo financiamento implica um encargo mensal com a prestação da casa de 267,21 euros. São mais 16,71 euros por mês, 200,54 euros ao final de um ano.”
“A fatura ao final de cada mês fica ainda mais pesada no caso de clientes que tenham uma idade superior a 35 anos – note-se que a regra do Banco de Portugal prevê que no caso de empréstimos com dois mutuários se considere sempre a idade do mais velho – que vê a maturidade do empréstimo reduzida para 35 anos. Ou seja, no limite o financiamento só estará ativo até completar os 70 anos, alguns anos depois de chegar à idade legal para ter direito à reforma por velhice.”
“Neste caso, o mesmo financiamento considerado para a simulação, mas com um prazo mais curto, tem um custo mensal de 279,96 euros, ou seja, 11,76% mais do que pagaria antes desta nova regra – bancos emprestavam até 40 anos, com um limite de 75 anos de idade do mutuário no final do prazo. É um extra mensal de 29,46 euros face à prestação de quem tem até 30 anos, mas de 12,75 euros (4,77%) comparativamente a mutuários com entre 30 e 35 anos.”
“Este travão nos prazos agrava as prestações mensais dos mutuários com mais idade, mas acabará por reduzir o valor total que estes vão pagar pelo financiamento já que a amortização será mais célere. Terá também a mais-valia de permitir poupanças em custos associados ao financiamento para a compra de casa, nomeadamente os encargos com os seguros obrigatórios (de vida e do próprio imóvel), mas também reduz a despesa total com as comissões destes empréstimos.”
“São fatores positivos no longo prazo que, contudo, vão pesar na carteira dos proprietários de imóveis via financiamento bancário no curto e médio prazo. E é especialmente impactante num momento em que se começa a assistir à normalização das taxas de juro, após anos marcados por uma política monetária extremamente acomodatícia por parte do Banco Central Europeu (BCE).”
“Os juros na Zona Euro ainda não foram revistos, mantendo-se a taxa diretora do BCE em 0%, mas com a inflação a disparar, é de esperar que Christine Lagarde acabe por seguir o exemplo de outros bancos centrais, nomeadamente a Fed dos EUA, embora com um ritmo de subida de taxas mais pausado por causa do impacto que a guerra na Europa terá no crescimento da economia da região. Ainda assim, no mercado já se perspetivam subidas de juros, facto que tem levado as Euribor, os principais indexantes dos contratos de crédito para a casa em Portugal, a subirem.”
“Voltando à simulação, o crédito de 100 mil euros com um spread de 1,2% e um prazo de reembolso de 40 anos custa, mensalmente, 238 euros com a Euribor a 12 meses em -0,5%. Com a taxa ao nível atual, de -0,25%, passa para 250,50 euros, chegando a 262 euros se chegar a 0%. Se o crédito for de 37 anos, com a taxa a -0,5% custa 255 euros por mês, 267 euros ao nível atual e 279 euros quando chegar a 0%. No caso de um empréstimo com uma maturidade de 35 anos, com a Euribor a 12 meses em 0% a mensalidade ascende a 291,70 euros.”
“A juntar aos prazos mais curtos, que fazem aumentar a mensalidade do crédito, às taxas de mercado a subir, que agravam os encargos mensais com o financiamento, há o facto de os preços das casas continuarem a aumentar, levando a que os montantes que os compradores necessitam de contratar junto da banca sejam cada vez mais altos – ascendeu a 120.389 euros no final de 2021. E quanto maior o montante em dívida, maior é o valor a pagar ao final do mês ao banco.”
