O mercado imobiliário português volta a estar no centro do debate com a aprovação, em janeiro, de um pacote de medidas que visa estimular a oferta de habitação, tanto para venda como para arrendamento.
Para perceber melhor os impactos destas iniciativas e o que ainda falta para equilibrar o mercado, a Executive Digest falou com Alfredo Valente, CEO da iad Portugal. Na sua análise, apesar de positivos, os incentivos fiscais e simplificações administrativas não chegam para resolver um problema que considera estrutural.
Qual é a sua análise sobre o pacote de medidas do Governo para a habitação? Acredita que vai contribuir efetivamente para travar a escalada de preços no mercado imobiliário?
De uma forma global, o pacote de medidas aprovado pelo Parlamento no passado dia 9 de janeiro é positivo para o mercado imobiliário. Trata-se de um conjunto de iniciativas que, tudo indica, poderá contribuir para o aumento da oferta, tanto de imóveis para venda como para arrendamento.
No segmento da venda, a redução do IVA na construção assume um papel particularmente relevante, com potencial para desbloquear nova promoção imobiliária. No arrendamento, merece destaque a redução da fiscalidade em sede de IRS para os proprietários com imóveis arrendados até 2.300 euros por mês, uma medida que pode tornar este segmento mais atrativo e previsível para quem coloca imóveis no mercado.
Para além do impacto fiscal, foi também aprovado um reforço do Simplex, algo que vemos com muito bons olhos. Em Portugal, há ainda um caminho significativo a percorrer no que diz respeito à agilização dos processos de licenciamento, que representam um custo indireto de contexto muito relevante para o setor. Qualquer passo no sentido da simplificação administrativa é, por isso, essencial para criar um ambiente mais favorável ao investimento e à promoção imobiliária.
Que segmentos do mercado (habitação própria, arrendamento, construção) vão sentir mais impacto com estas medidas?
O segmento da construção será, muito provavelmente, aquele que sentirá um impacto mais direto, em particular com a redução do IVA. Num contexto marcado por um aumento significativo dos custos de construção, sobretudo ao nível da mão de obra e das matérias- primas, esta medida poderá ser determinante para desbloquear projetos que estavam suspensos ou no limite da sua viabilidade económica. Ao reduzir os custos de contexto, cria-se um incentivo claro ao avanço de novas promoções imobiliárias.
O mercado de arrendamento deverá também beneficiar desta iniciativa, especialmente nos escalões de rendas até ao limite de 2 300€ definido pelo Governo. Por outro lado, a redução da carga fiscal em sede de IRS poderá melhorar a atratividade deste segmento e incentivar uma maior colocação de imóveis no mercado.
Já no que refere à habitação própria, é expectável que os efeitos sejam sentidos de forma mais gradual, através do aumento progressivo da oferta, da maior diversidade de produtos disponíveis e de benefícios fiscais associados à compra e à construção, o que poderá contribuir para um mercado mais equilibrado e ajustado às necessidades reais das famílias.
A redução da tributação sobre rendas a valores moderados e a isenção de IRS em determinadas situações podem incentivar mais proprietários a arrendar os seus imóveis. A iad Portugal já antecipa algum efeito prático desta medida nos próximos meses?
Encaramos esta medida como um incentivo relevante, sobretudo para proprietários que se encontravam indecisos entre vender os seus imóveis ou mantê-los no mercado de arrendamento. A redução da carga fiscal, por ter um impacto direto na rentabilidade líquida, pode contribuir para tornar o arrendamento uma opção mais segura, previsível e atrativa, especialmente num contexto de maior instabilidade económica.
Ainda assim, acreditamos que o impacto desta alteração será progressivo e não imediato. Muitos proprietários aguardam uma clarificação total sobre a aplicação prática das medidas, bem como um maior grau de estabilidade regulatória e do próprio mercado, antes de tomarem decisões estruturais. Apesar disso, esperamos começar a observar sinais positivos ao longo dos próximos meses, sobretudo nas zonas urbanas onde a pressão da procura é mais evidente e onde a escassez de oferta é mais sentida.
As novas isenções de IMT, Imposto do Selo e IMI para determinadas operações de compra e construção podem tornar o mercado mais atrativo para investidores ou promotores. Que impacto prevê para o mercado residencial e para o perfil dos clientes da iad?
Estas isenções contribuem para reduzir custos de contexto que têm um peso significativo nas decisões de investimento e de promoção imobiliária. Para os promotores, representam uma maior margem de manobra financeira e uma oportunidade para desenvolver projetos residenciais mais ajustados à procura real do mercado, em particular no segmento da classe média, que tem sido um dos mais penalizados pela subida dos preços.
À medida que o impacto destes incentivos se torne mais tangível, será expectável, consequentemente, uma maior diversidade no perfil dos clientes. Poderemos assistir a um maior interesse por parte de investidores focados em projetos residenciais de médio prazo, bem como a um aumento do número de famílias que possivelmente encontram condições mais favoráveis para avançar com a compra ou com a construção da sua primeira habitação. Este contexto poderá, por isso, contribuir para um mercado mais dinâmico e equilibrado.
Considera que este pacote poderá atrair novos investidores estrangeiros para o mercado imobiliário português?
Embora os compradores nacionais continuem a ter um peso predominante no mercado imobiliário português, em grande medida devido aos apoios à compra direcionados para os mais jovens, Portugal mantém-se como um destino atrativo para investidores estrangeiros.
Essa atratividade não resulta apenas de fatores fiscais e financeiros, mas também de um conjunto de características estruturais, como a qualidade de vida, a segurança, a estabilidade institucional e o posicionamento do país num contexto internacional marcado por elevada instabilidade geopolítica.
Este pacote, ao incidir sobretudo sobre o estímulo à promoção da oferta, reforça essa perceção positiva, demonstrando uma preocupação clara do Governo em dinamizar o mercado e em criar condições para um crescimento mais sustentável.
Ainda assim, importa sublinhar que os investidores estrangeiros valorizam, acima de tudo, a previsibilidade e a clareza. Mais do que incentivos pontuais, será a consistência, a estabilidade e a continuidade das políticas públicas ao longo do tempo que determinarão um eventual reforço do investimento externo no mercado imobiliário português.
Acha que estas medidas são suficientes para equilibrar a oferta e a procura de habitação, ou serão necessárias mais ações?
Apesar de positivas e relevantes, estas medidas não são suficientes, por si só, para resolver um problema que é, claramente, estrutural.
Será necessário ir mais longe, sobretudo na forma como o território é pensado, planeado e gerido. A habitação não pode ser analisada de forma isolada, devendo estar integrada numa visão mais ampla de ordenamento do território e de desenvolvimento urbano, alinhada não apenas com as necessidades atuais, mas também com os desafios futuros.
É fundamental repensar os modelos de cidade, aumentar a capacidade construtiva, promover projetos de maior escala e garantir uma melhor articulação entre habitação, serviços, comércio e transportes públicos. A simplificação dos processos de licenciamento é um passo importante, mas deve ser acompanhada por uma estratégia de longo prazo que permita criar cidades mais funcionais, integradas, inclusivas e sustentáveis.
Não podemos ignorar o contexto que vivemos atualmente, que continua a excluir muitas famílias do acesso à habitação, um direito básico e um bem de primeira necessidade. Equilibrar a oferta e a procura é um desafio estrutural que exige um conjunto de medidas que, por um lado, dinamizem a oferta e, por outro, protejam as populações mais vulneráveis e criem bases sólidas para o desenvolvimento das cidades no futuro.
Como perspetiva o futuro do mercado imobiliário em Portugal face à aprovação deste pacote habitacional?
A implementação das novas medidas para a habitação aponta para a promoção de um mercado imobiliário mais equilibrado e racional nos próximos anos, ainda que marcado, naturalmente, por uma fase de transição. A curto prazo, deverá manter-se dinâmico, com níveis de procura resilientes e preços relativamente estáveis, refletindo a contínua escassez de oferta em algumas zonas do país.
A médio prazo, se as medidas forem bem implementadas e complementadas por políticas estruturais consistentes, poderemos assistir a um aumento gradual da oferta, a um mercado de arrendamento mais robusto e profissionalizado e a uma maior confiança por parte de todos os intervenientes.
O futuro do setor dependerá, em grande medida, da continuidade, da estabilidade e da coerência das políticas públicas adotadas, fatores essenciais para garantir um crescimento sustentável e equilibrado do mercado imobiliário em Portugal.
