Por Pedro Ventura, Presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses
Enquanto Presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, falo todos os dias com famílias exaustas, jovens sem perspetivas, idosos angustiados e trabalhadores que, mesmo com emprego, já não conseguem pagar uma casa. Falamos de um país em que há casas a mais e pessoas sem casa a mais. Um paradoxo gritante que denuncia o fracasso das políticas públicas
Por muito que se tente normalizar, aquilo que hoje se vive em Por-tugal em matéria de habitação não é normal. Não é conjuntural. Não é uma simples flutuação de mercado. É uma crise estrutural, profunda e socialmente devastadora, que ameaça a coesão do país, empurra gerações para a exclusão e transforma aquilo que devia ser um direito constitucional — a habitação — num privilégio para poucos.
Enquanto presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonen-ses, falo todos os dias com famílias exaustas, jovens sem perspeti-vas, idosos angustiados e trabalhadores que, mesmo com emprego, já não conseguem pagar uma casa. Falamos de um país em que há casas a mais e pessoas sem casa a mais. Um paradoxo gritante que denuncia o fracasso das políticas públicas.
Portugal tem hoje cerca de 1,7 casas por família, mais de 700 mil fogos devolutos e, ao mesmo tempo, milhares de pessoas a viver em sobrelotação, em condições indignas, em alojamen-tos informais ou literalmente na rua. Temos rendas entre as mais caras da Europa e salários entre os mais baixos. Estamos no topo dos preços e no fundo dos rendimentos. Esta equação é social-mente explosiva — e ninguém pode fingir surpresa.
A crise da habitação deixou de ser apenas económica. Trans-formou-se numa crise social, geracional, territorial e democrática. A juventude portuguesa, altamente qualificada, vive encurralada entre rendas incomportáveis, contratos precários e a impossibili-dade de planear o futuro. A emancipação é adiada, a natalidade cai, a mobilidade social estagna. Criámos a trágica divisão entre os «herdeiros» e os «salariados»: os insiders que recebem patri-mónio familiar e os outsiders que sobrevivem apenas do salário.
Hoje, uma parte muito significativa das famílias portugue-sas já gasta mais de 40% e 50% do seu rendimento com a casa, quando o limite socialmente aceitável deveria situar-se nos 30%. Isso significa menos dinheiro para saúde, alimentação, educação, cultura. Significa empobrecimento, mesmo trabalhando.
Ao mesmo tempo, assistimos à desertificação funcional das cidades. Professores, enfermeiros, médicos, forças de segurança e outros trabalhadores essenciais são empurrados para a periferia ou simplesmente recusam colocação em Lisboa e no Porto porque… não conseguem viver onde trabalham. Este é um sinal gravíssimo de que o mercado falhou – e o Estado não pode continuar ausente.
O erro histórico: entregar a habitação ao mercado
Esta crise não caiu do céu. É o resultado de décadas de opções políticas erradas, que favoreceram a propriedade privada como modelo quase exclusivo, abandonaram o arrendamento e desman-telaram a habitação pública. Enquanto na Europa o parque habi-tacional público ronda os 9% a 15%, em Portugal mal chega aos 2%. Isto significa que o Estado praticamente abdicou de intervir como regulador estrutural.
A habitação passou a ser vista como ativo financeiro, não como bem essencial. A financeirização, os vistos gold, os regimes fiscais especiais, os fundos imobiliários e a explosão do alojamento local transformaram as casas em instrumentos de especulação. Os não residentes compram a valores 1,7 a 2 vezes superiores aos da média nacional, estabelecendo patamares inalcançáveis para quem vive e trabalha em Portugal.
Neste contexto, não espanta que os jovens, mesmo qualifica-dos, sejam empurrados para fora do país. Estamos a exportar uma geração inteira porque falhámos na política de habitação.
Respostas políticas: entre paliativos e riscos inflacionários
Os dois programas mais recentes — Mais Habitação e Cons-truir Portugal — refletem bem esta dificuldade estrutural em defi-nir uma política de Estado consistente.
O primeiro tentou regular: limitar o alojamento local, aca-bar com os vistos gold imobiliários, tentar mobilizar devolutos, apoiar o arrendamento. Mas fê-lo sem construir parque público em escala suficiente, gerando insegurança jurídica, resistência dos proprietários e resultados muito aquém das promessas.
O segundo programa mudou o foco para a oferta e a simpli-ficação, mas voltou a cometer um erro clássico: estimular a pro-cura sem garantir oferta imediata. Isenções de IMT e garantias públicas para jovens, sem aumento rápido do parque habitacional, arriscam apenas inflacionar ainda mais os preços — como várias entidades independentes já alertaram.
Em ambos os casos, faltou uma coisa essencial: coragem polí-tica para enfrentar a financeirização da habitação e construir um verdadeiro parque público robusto.
A urgência de regular, registar e fiscalizar
Enquanto associação representativa dos inquilinos, temos sido claros: não há mercado saudável sem regras, sem registo e sem fis-calização. Hoje, o arrendamento continua a ser uma das ativida-des económicas menos reguladas do país. Isto é inaceitável.
Defendemos há anos a criação de uma Plataforma Nacional de Registo do Arrendamento, obrigatória, na qual constem os con-tratos, os intervenientes, as condições dos imóveis e os valores praticados. Defender isto não é atacar proprietários — é garantir transparência.
Defendemos também uma Autoridade Fiscalizadora do Arren-damento, com meios reais. Caso contrário, continuaremos a ter rendas ilegais, contratos simulados, despejos abusivos, exploração de imigrantes e uma economia paralela em plena expansão.
Segurança jurídica para inquilinos e senhorios
A instabilidade contratual é outro dos problemas do sistema. O inquilino não sabe se pode criar raízes e o senhorio não sabe se terá continuidade, o que destrói a confiança e bloqueia o funcio-namento saudável do mercado. É fundamental estabelecer prazos mínimos de contrato com renovações automáticas que garantam estabilidade, criar um regime jurídico claro e unificado que acabe com o labirinto legislativo atual e assegurar a autonomização do arrendamento habitacional em relação ao não habitacional. Sem segurança jurídica não há mercado equilibrado — há medo.
Seguros em vez de abusos
Chegou o momento de substituir garantias arcaicas e abusi-vas por soluções modernas. Deve existir um Seguro de Renda da responsabilidade do senhorio e um Seguro Multirriscos da res-ponsabilidade do inquilino, ambos obrigatórios, universais e com prémios acessíveis. Só assim se elimina a chantagem das cauções excessivas, das fianças humilhantes e das exigências desproporcio-nadas que hoje bloqueiam o acesso à habitação.
Estimular o arrendamento — mas com justiça
Não basta pedir mais casas no mercado, é preciso criar incenti-vos corretos. Devem existir benefícios fiscais para contratos longos e com rendas comportáveis, bem como controlo de rendas através de critérios objetivos como o valor patrimonial, os rendimentos
do inquilino e a localização. É igualmente indispensável pôr fim ao protecionismo fiscal injustificado a grandes fundos e investido-res estrangeiros e reforçar o apoio direto às famílias com taxa de esforço superior a 30%. Estimular o arrendamento não pode sig-nificar proteger a especulação.
Investir seriamente em construção pública
Aqui reside o erro central de todas as políticas até hoje: não se construiu habitação pública em escala suficiente. É indispensá-vel reabilitar todo o património público devoluto para fins habi-tacionais, usar terrenos públicos para cooperativas de habitação e impor que 25% das novas construções em terrenos públicos sejam para arrendamento acessível. Deve ainda fixar-se como objetivo estratégico atingir, no médio prazo, pelo menos 5% de habitação pública, inscrever no Orçamento do Estado entre 1% e 2% do PIB por ano para a habitação, reintroduzir as rendas resolúveis e criar programas estruturados para estudantes, trabalhadores desloca-dos e funções públicas. Sem parque público, o Estado continuará refém do mercado.
Resolver conflitos com justiça, não com simulacros
O atual modelo de resolução extrajudicial falhou. É funda-mental devolver aos tribunais, ou criar tribunais especializados, com competência efetiva para resolver conflitos entre senhorios e inquilinos, garantindo direitos, equilíbrio e defesa real para ambas as partes.
Fiscalidade ao serviço da função social da casa
A política fiscal deve combater a especulação e não premiá-la. É necessário avançar para uma tributação progressiva e escalo-nada das rendas, garantir igualdade fiscal entre particulares, setor social e empresarial e criar uma dedução fiscal universal para todos os arrendatários.
Defender os contratos antigos e o comércio de proximidade
Não podemos abandonar os inquilinos com contratos anterio-res a 1990, nem os pequenos senhorios vulneráveis, nem as coleti-vidades, o comércio tradicional e as lojas históricas que dão vida às cidades e garantem coesão social.
A mudança de paradigma: da política de Governo à política de Estado
Portugal precisa, com urgência, de uma política de Estado para a habitação assente em três pilares: o aumento massivo do parque público até, pelo menos, 9 a 10%, a regulação séria da financeiri-zação, do alojamento local e da procura externa, e a mobilização da oferta, dos devolutos e da capacidade de construção. Sem isto, continuaremos apenas a distribuir paliativos enquanto o edifício social continua a rachar.
Conclusão: a casa como lar, não como luxo
A habitação é hoje o maior fator de desigualdade em Portugal. A maior causa de ansiedade coletiva. O maior bloqueio à mobili-dade social. O maior obstáculo à fixação de jovens e trabalhado-res. O maior teste à seriedade do nosso Estado social.
O direito à habitação digna não pode continuar a ser um artigo bonito na Constituição e invisível na prática. Uma sociedade que transforma casas em ativos especulativos e pessoas em descartá-veis está a falhar enquanto comunidade.
Cabe ao Estado assumir o seu papel de regulador, construtor, financiador e garante do direito à habitação. Cabe aos municípios planear com responsabilidade. Cabe aos cidadãos exigir. E cabe às associações, como a nossa, continuar a denunciar, propor e lutar.
Porque uma casa não é um produto financeiro. Uma casa é um lar. E um lar é a base da dignidade humana.