O Governo prepara-se para apresentar esta quinta-feira a renovação do Novo Regime de Arrendamento Urbano, o NRAU, numa versão que deverá mexer em dois dos temas mais sensíveis da habitação: os despejos por incumprimento e as rendas antigas.
A proposta deverá ir a Conselho de Ministros e inclui duas novidades centrais: facilitar o despejo em casos de incumprimento do contrato de arrendamento e avançar com o descongelamento de rendas antigas, acompanhado pela criação de um subsídio social de renda para os inquilinos que comprovem não ter condições económicas para suportar a atualização.
A revisão do NRAU é uma promessa antiga do Governo liderado por Luís Montenegro e tem sido defendida pelo ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, como uma peça essencial para dar mais segurança ao mercado de arrendamento. No programa apresentado após as legislativas antecipadas de 2024, o Executivo já assumia a intenção de acabar com o arrendamento forçado e com os congelamentos de rendas, substituindo a proteção generalizada por apoios dirigidos aos arrendatários vulneráveis.
Em setembro de 2025, Miguel Pinto Luz já tinha defendido a necessidade de agilizar os despejos, mas com uma resposta social associada. “É necessário agilizar, mas, concomitantemente, ter uma visão humanista”, afirmou então o ministro, explicando que os despejos seriam trabalhados em conjunto com o Fundo de Emergência Habitacional.
O argumento do Governo passa por tentar equilibrar duas pressões: proteger quem não consegue pagar rendas atualizadas e, ao mesmo tempo, responder às queixas dos senhorios sobre processos longos de incumprimento. Pinto Luz tem defendido que a falta de previsibilidade afasta proprietários do mercado e limita a oferta de casas para arrendamento.
O tema já surgia no Orçamento do Estado para 2026, onde o Executivo assumia a intenção de reforçar a segurança e estabilidade do mercado de arrendamento por via legislativa. No OE para 2024, o Governo também prometia concluir a transição dos contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990 para o NRAU, corrigindo aquilo que classificava como distorções criadas na legislação nos últimos anos.
A discussão é antiga. A lei do arrendamento de 2012, conhecida como “Lei Cristas”, previa o descongelamento integral das rendas antigas e a compensação dos proprietários, mas a medida foi sendo adiada sucessivamente. Mais tarde, o pacote Mais Habitação, aprovado durante o Governo de António Costa, afastou a atualização dos valores para arrendatários com mais de 65 anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60%.
O NRAU tem origem em 2006, durante um Governo de José Sócrates, com António Costa responsável pela pasta do arrendamento. A intenção era permitir a evolução das rendas antigas para valores de mercado, com um período de transição até dez anos. Na prática, essa transição nunca se concretizou de forma plena, nem chegou a avançar o subsídio destinado a apoiar inquilinos com contratos anteriores a 1990.
Na altura, António Costa defendia no Parlamento que era preciso pôr fim ao ciclo em que o Estado tinha delegado nos senhorios o custo social da proteção das rendas. Duas décadas depois, o mesmo problema continua por resolver e volta agora ao centro da agenda política, num contexto de rendas historicamente elevadas e taxas de esforço acima do recomendado por várias instituições.
Na entrevista concedida à ‘Renascença’, Miguel Pinto Luz admitiu que o Governo pretendia apresentar até dezembro o seu modelo para o NRAU, incluindo alterações às regras do arrendamento, heranças indivisas, condomínios, mediação imobiliária e criação de uma caderneta única do edifício. O ministro também prometeu simplificar os vários programas de apoio ao arrendamento, juntando instrumentos dispersos num produto mais simples e transparente.
O Executivo já tinha anunciado o aumento das deduções de rendas em sede de IRS, que passam para 900 euros em 2026 e 1000 euros no ano seguinte. Mas a revisão do NRAU será o verdadeiro teste político à estratégia do Governo para o arrendamento: saber até onde vai no descongelamento das rendas antigas, como vai proteger os inquilinos vulneráveis e que garantias dará aos proprietários.
A proposta que chega esta quinta-feira a Conselho de Ministros deverá, por isso, abrir uma nova frente no debate da habitação. Para os senhorios, está em causa a previsibilidade do mercado e a possibilidade de recuperar rendimentos congelados há décadas. Para os inquilinos, sobretudo os mais velhos e economicamente frágeis, a questão será saber se o novo subsídio social consegue evitar que a atualização das rendas se transforme numa pressão insustentável.
