O mercado imobiliário de gama alta tem vindo a desempenhar um papel relevante no desenvolvimento económico nacional, gerando investimento, emprego e influenciando tendências de sustentabilidade no setor da construção. A sua evolução e impacto foram recentemente analisados no estudo “Realty Premium Market”, que oferece uma perspetiva detalhada sobre a dinâmica de oferta e procura, a influência do setor na inflação e no custo de vida, bem como a forma como a colaboração entre academia e setor privado pode melhorar a tomada de decisões estratégicas.
Nos últimos anos, registou-se uma diversificação dos investidores, com um aumento de compradores brasileiros e americanos. Apesar disso, os portugueses continuam a liderar as compras. O fim dos Vistos Gold e do regime de Residente Não Habitual (RNH) influenciou a atratividade do país para investidores estrangeiros.
Em entrevista à Executive Digest, João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s, falou do estudo “Realty Premium Market”, elaborado em parceria coma Nova SBE, analisando a evolução do mercado de imobiliário de gama alta.
Como é que o crescimento do mercado imobiliário de gama alta pode contribuir para o desenvolvimento sustentável da economia nacional?
O mercado imobiliário de gama alta tem um impacto significativo no desenvolvimento da economia nacional, tanto pelo investimento direto na construção, como pelo efeito multiplicador em setores complementares. Além da geração de riqueza, o setor tem um impacto direto na criação de emprego: 2022 foi o ano que maior atividade económica gerou (8174 milhões de euros) e, por conseguinte, gerou mais riqueza (Valor Acrescentado Bruto de 1703 milhões de euros), distribuiu mais remunerações e criou mais postos de trabalho (106 mil empregos). Este valor desceu ligeiramente em 2023, mas manteve valores muito elevados (VAB de 3564 milhões de euros, o que corresponde a 1,55% do PIB nacional) e 94.314 empregos gerados (1,85% de todos os empregos do país).
Além disso, a crescente exigência por construções mais sustentáveis está a influenciar este segmento. A regulamentação europeia para a descarbonização dos edifícios até 2050 pode acelerar a adoção de práticas mais eficientes, tornando os imóveis de gama alta mais valorizados e alinhados com as novas exigências ambientais. Neste sentido, muitos projetos já integram materiais ecológicos e soluções energeticamente eficientes, o que pode servir de referência para outros segmentos do setor imobiliário.
O segmento de gama alta não só atrai investimento estrangeiro e fortalece a economia nacional, como também pode funcionar como motor de inovação e sustentabilidade.
De que forma o estudo pode ajudar a prever impactos económicos mais amplos, como a inflação ou o aumento do custo de vida?
O estudo “Realty Premium Market”, apresentado no dia 25 de fevereiro, analisa o comportamento dos preços da habitação e os seus efeitos na economia, permitindo compreender como a valorização dos imóveis influencia a inflação e o custo de vida.
Neste sentido, o estudo prevê, que a manutenção da falta de oferta no mercado, o expectável abrandamento da inflação nos próximos anos e a descida das taxas de juro podem ter um efeito de aumento dos preços do imobiliário. Além disso, o relatório destaca que, apesar da subida nominal dos preços em 23% entre 2021 e 2024, o aumento real foi de apenas 3% devido ao efeito da inflação.
Houve uma mudança no perfil dos investidores no mercado imobiliário de gama alta em Portugal nos últimos anos? Quais são as características desses investidores?
Sim, nos últimos anos registou-se uma diversificação dos perfis de investidores. Tradicionalmente dominado por compradores europeus, como franceses e britânicos, o mercado passou a atrair cada vez mais investidores dos brasileiros e americanos. Estes compradores vêm atraídos por um estilo de vida em Portugal que conjuga clima, segurança, tranquilidade e custos baixos. De salientar que mesmo com uma procura forte de clientes internacionais, os portugueses continuam a ser quem mais compra imobiliário de gama alta em Portugal, representando mais de 50% do mercado.
Além disso, o fim dos Vistos Gold e do regime de Residente Não Habitual teve impacto em alguns perfis de clientes internacionais, tornando Portugal menos atrativo para os clientes de maior valor. Isto tem feito com que o peso dos portugueses aumente neste mercado.
Quais fatores atraem os investidores estrangeiros para o mercado imobiliário de luxo em Portugal? Há alguma mudança nas preferências ou no comportamento desse público?
Portugal continua a ser um destino atrativo devido à qualidade de vida, segurança, clima ameno e estabilidade política. A estes fatores, acrescenta-se também o facto de Lisboa ter sido classificada como a 10ª cidade mais atrativa da Europa para investimento imobiliário, o que, naturalmente, influencia estes investidores estrangeiros. Complementarmente, temos registado um maior interesse por imóveis sustentáveis e eficientes energeticamente por parte deste perfil de clientes, acompanhando as novas exigências ambientais e regulatórias.
A evolução dos preços e a dinâmica de oferta e procura são sustentáveis a longo prazo? Quais são os sinais de alerta?
A tendência de valorização dos imóveis de gama alta deve manter-se, visto que a procura continua superior à oferta, devendo-se inclusive agravar com a descida das taxas de juro. Os elevados custos de construção não permitem colocar novos imóveis no mercado a preços mais reduzidos. Todos estes fatores deverão colocar ainda maior pressão para a subida dos preços do imobiliário.
Como é que a colaboração entre a academia e o setor privado pode melhorar a qualidade das decisões estratégicas no mercado, não só no imobiliário de luxo, mas também em outras áreas?
A colaboração entre a Porta da Frente Christie’s e a NOVA SBE demonstrou como a ligação entre a academia e o setor privado pode trazer rigor analítico e uma abordagem baseada em dados fundamentais para decisões estratégicas. No caso do mercado imobiliário de gama alta, o fruto desta parceria foi a realização de um estudo detalhado sobre o impacto socioeconómico do setor, utilizando metodologias como o modelo Input-Output, que quantifica os efeitos diretos, indiretos e induzidos da atividade imobiliária na economia nacional.
Além do imobiliário, esta abordagem pode ser replicada em outros setores pilares da economia, permitindo prever impactos económicos, otimizar investimentos e mitigar riscos. A ligação entre empresas e universidades possibilita a criação de estudos independentes, que não apenas orientam o setor, mas também fornecem informações valiosas para políticas públicas mais eficazes. A análise de tendências futuras e cenários de risco, por exemplo, pode antecipar desafios e oportunidades, consequentemente tornando as tomadas de decisões mais estratégicas e alinhadas com a evolução do mercado.
No contexto atual, onde a inovação assume um papel central, a conexão entre a pesquisa académica e realidade empresarial torna-se ainda mais essencial. Com uma economia cada vez mais global e interligada, decisões informadas e baseadas em modelos científicos aumentam a competitividade das empresas e contribuem para um desenvolvimento económico mais sólido e sustentável.
Como as empresas e investidores podem se preparar para o impacto de eventuais mudanças nas políticas públicas ou económicas que possam afetar o mercado de luxo?
As empresas e investidores devem adotar estratégias de diversificação e antecipação de riscos, ajustando-se às novas realidades regulatórias e fiscais. O estudo sugere que a aposta em projetos mais sustentáveis pode ser um diferencial competitivo, uma vez que a regulamentação ambiental europeia está a tornar a eficiência energética um fator de valorização dos imóveis. Paralelamente, é essencial acompanhar de perto as tendências macroeconómicas, como a inflação, as taxas de juro e eventuais alterações na tributação sobre o setor imobiliário.
Adicionalmente, para uma empresa como a Porta da Frente Christie’s, é importante perceber que atualmente, o maior crescimento do mercado de gama alta vem do segmento “affluent”, ou seja, o segmento mais baixo dentro da gama alta. Isto deve-se essencialmente ao facto de ser este o segmento onde o peso do crédito é maior e, por isso, que mais beneficia com a descida das taxas de juro. Já o segmento mais alto, o luxo, tem sofrido com o fim do regime de Residentes Não Habituais e não apresentam crescimentos tão significativos. Assim, muitos investidores têm se focado em projetos neste segmento, que apresenta maiores taxas de crescimento e não está tão dependente de clientes internacionais.
