Comprar uma aldeia inteira pelo preço de um apartamento numa grande cidade parece um cenário improvável, mas é precisamente isso que está a acontecer no estado alemão da Turíngia. Um complexo composto por 15 edifícios, um edifício central de grandes dimensões e cerca de 24 mil metros quadrados de terreno foi colocado no mercado por 390 mil euros. No entanto, apesar do preço considerado atrativo e da infraestrutura já existente, há um problema jurídico relacionado com o ordenamento do território que poderá dificultar qualquer projeto de reconversão do espaço.
Segundo a Euronews, o imóvel localiza-se em Kamsdorf, no distrito de Saalfeld-Rudolstadt, a poucos centenas de metros da albufeira de Hohenwarte. A propriedade inclui 15 edifícios térreos com aproximadamente 100 metros quadrados cada um, além de um edifício principal equipado com uma sala de refeições superior a 300 metros quadrados. O terreno, rodeado por áreas florestais, prados e árvores de grande porte, dispõe de ligação à rede elétrica e de abastecimento de água, embora o sistema de saneamento continue a funcionar através de uma fossa séptica. Os edifícios encontram-se atualmente reduzidos à sua estrutura base, preparados para futuras obras de reabilitação.
O anúncio imobiliário deixa claro que o proprietário não procura apenas um comprador interessado num terreno, mas sim alguém “com uma visão que reconheça o potencial para criar algo extraordinário”. Essa ambição acompanha a história recente do espaço, cuja origem remonta à antiga República Democrática Alemã (RDA).
De centro de férias da RDA a projeto inacabado
O atual proprietário, Franz Eberitsch, explicou à Euronews que o complexo foi utilizado entre 1954 e 1990. Inicialmente serviu de residência para aprendizes ligados à indústria siderúrgica da Turíngia e, posteriormente, transformou-se num centro de férias e recreio.
Após a reunificação alemã, o espaço permaneceu abandonado durante cerca de uma década. A partir de 2000, algumas das construções voltaram a ser utilizadas como habitação permanente. Segundo Eberitsch, os residentes estavam oficialmente registados naquela morada e, tanto quanto sabe, chegaram mesmo a receber apoios públicos relacionados com a habitação, circunstância que o levou a acreditar que o uso residencial estava legalmente consolidado.
Foi com essa convicção que adquiriu o complexo em 2014, depois de regressar da Nova Zelândia com a família. O objetivo era criar “um lugar onde as pessoas pudessem viver em contacto com a natureza, experimentar um espírito comunitário e construir algo novo em conjunto”.
O grande obstáculo está nas regras de urbanismo
O projeto acabou, porém, por esbarrar nas normas alemãs de planeamento territorial.
Apesar de o complexo se situar apenas a cerca de 200 metros da zona urbana de Kamsdorf, o terreno encontra-se classificado como “Außenbereich”, uma categoria aplicável a áreas exteriores ao perímetro urbano consolidado. As autoridades entendem que, devido ao período de cerca de dez anos em que o local esteve sem utilização, o direito anteriormente existente para uso habitacional perdeu validade.
Eberitsch explicou que, quando tentou avançar com obras de maior dimensão e desenvolver o projeto, as autoridades reavaliaram a situação urbanística.
“Quando mais tarde quisemos realizar obras de renovação mais profundas e desenvolver o espaço, a situação urbanística foi novamente analisada. Fomos informados de que os registos efetuados na altura não alteravam o estatuto do terreno e que o direito anteriormente adquirido tinha caducado devido ao longo período sem utilização”, afirmou.
Segundo o proprietário, as autoridades consideram atualmente que permitir habitação permanente naquele local poderá dar origem a uma denominada “ocupação dispersa” (“Splittersiedlung”), algo que a legislação urbanística alemã procura evitar.
Para que seja possível utilizar legalmente o espaço para habitação ou para outros projetos permanentes, seria necessária a aprovação de um novo plano urbanístico local ou outro tipo de autorização específica de ordenamento do território.
Um projeto de aldeia dedicada à saúde e ao bem-estar
Apesar dos obstáculos legais, Franz Eberitsch continua a acreditar no potencial do complexo.
A sua ideia passa por transformar o antigo centro de férias numa aldeia dedicada à saúde, regeneração e bem-estar, reunindo diferentes especialidades num único espaço. Entre as possibilidades previstas encontram-se clínicas de fisioterapia, osteopatia, naturopatia e yoga, complementadas por alojamentos e por um edifício comunitário destinado à realização de seminários, refeições partilhadas e outras atividades.
O próprio anúncio admite igualmente um interesse comercial adicional, referindo que todas as obras de construção, remodelação e arranjos exteriores poderiam ser executadas diretamente pela empresa de construção associada ao proprietário.
Um apelo à mudança das regras e até a Elon Musk
Para Franz Eberitsch, este caso representa um exemplo das dificuldades burocráticas que afetam a reutilização de património construído na Alemanha.
Questiona se, perante a escassez de habitação, a necessidade de reutilizar edifícios existentes e a procura de novos modelos de habitação, não faria sentido adaptar o enquadramento legal para facilitar a recuperação de estruturas já existentes.
“Aqui existe uma pequena aldeia completa, com edifícios e infraestruturas já construídos. Na minha perspetiva, deveria ser mais fácil, dentro de regras legais claras, devolver este tipo de complexos a uma utilização útil”, defendeu.
O proprietário admite que gostaria de concretizar pessoalmente o projeto, mas reconhece não possuir o capital necessário para o iniciar. Por isso, deixou até um apelo pouco habitual dirigido ao empresário Elon Musk.
“Talvez seja mesmo preciso alguém como Elon Musk. Se Elon Musk ler este artigo, ficaria muito satisfeito com um financiamento inicial de cerca de um milhão de euros.”
Como contrapartida, Eberitsch afirma que ofereceria ao fundador da Tesla uma estadia na sua quinta de alpacas, situada na localidade vizinha de Unterwellenborn, caso este “precise de voltar a pôr os pés na terra”.
Um negócio invulgar que segue uma tendência europeia
A venda desta pequena aldeia junta-se a outros negócios imobiliários pouco convencionais registados recentemente na Europa. A Euronews recorda que, nos últimos meses, foram colocadas à venda uma ilha abandonada no mar Báltico por cerca de 60 mil euros, uma cabana isolada numa ilha escocesa por aproximadamente 405 mil euros e até uma ilha privada na Grécia levada a leilão por um valor inicial de 247 mil euros.
Em comum, estes imóveis apresentam preços relativamente reduzidos quando comparados com propriedades urbanas, mas também desafios significativos, como localizações remotas, necessidade de profundas obras de reabilitação ou incertezas legais quanto à utilização futura.
No caso da antiga aldeia da Turíngia, o sucesso da venda dependerá não apenas da capacidade financeira e da visão do futuro comprador, mas também da eventual flexibilidade das autoridades alemãs relativamente ao reaproveitamento deste património atualmente devoluto.
